Pour la majorité des Québécois, le prêt hypothécaire représente le plus important engagement financier de leur vie. Pourtant, peu de gens prennent le temps d’en comprendre les rouages : comment fonctionne réellement une hypothèque, comment la magasiner ou quelles décisions prendre au moment d’un renouvellement ou d’un refinancement.
Ce guide couvre l’ensemble du parcours hypothécaire au Québec, des concepts de base à la gestion à long terme de votre financement. Que vous prépariez un premier achat, un renouvellement de terme ou une réflexion sur un éventuel refinancement, vous y trouverez les explications, les comparatifs et les repères pour faire des choix éclairés.
En bref
- Avant de déposer une demande, il est essentiel de faire le point sur sa situation financière, son dossier de crédit et sa mise de fonds. Une bonne préparation peut faire une différence réelle sur les conditions obtenues.
- Le taux hypothécaire affiché n’est pas nécessairement le taux obtenu. Magasiner son hypothèque, comparer les offres et faire appel à un courtier hypothécaire permet souvent d’économiser plusieurs milliers de dollars.
- La préapprobation n’est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Elle permet de connaître son budget, de démontrer son sérieux aux vendeurs et de bloquer un taux pendant la période de recherche.
- Le stress test et les ratios d’endettement sont deux outils utilisés par les prêteurs pour évaluer la capacité de remboursement. En tenir compte dès la préparation évite les mauvaises surprises.
- Au renouvellement, ne pas accepter automatiquement l’offre de sa banque. C’est le moment idéal pour magasiner, négocier et potentiellement changer de prêteur pour obtenir de meilleures conditions.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Un prêt hypothécaire est un emprunt à long terme contracté auprès d’une institution financière, comme une banque, une caisse Desjardins ou un prêteur alternatif, pour financer l’achat d’une propriété. En contrepartie de ce financement, vous accordez au prêteur une garantie réelle sur votre immeuble : c’est ce qu’on appelle l’hypothèque.
Plusieurs éléments déterminent le coût total de votre prêt et influencent vos versements mensuels : le type de prêt, la période d’amortissement, le terme et la fréquence des paiements. Bien comprendre chacun de ces éléments est la base pour magasiner votre financement hypothécaire et faire des choix éclairés.
Hypothèque conventionnelle ou collatérale
Au Québec, deux grands types d’hypothèques coexistent et se distinguent principalement par le montant enregistré au registre foncier.
L’hypothèque conventionnelle enregistre un montant égal à votre prêt. Si vous avez besoin de fonds supplémentaires par la suite, par exemple pour une rénovation, vous devrez soumettre une nouvelle demande et vous requalifier auprès du prêteur.
L’hypothèque collatérale enregistre, quant à elle, un montant supérieur au prêt initial. Vous pouvez ainsi emprunter de nouveau plus tard, jusqu’au plafond enregistré, sans passer par une démarche de refinancement complète.
Bon Ă savoir
Le choix entre les deux options peut avoir des implications importantes à long terme, surtout au moment du renouvellement ou d’un transfert vers un autre prêteur. L’hypothèque collatérale est généralement plus difficile à transférer d’une institution financière à une autre.
Hypothèque fermée ou ouverte
Le second choix structurant concerne la flexibilité de remboursement de votre prêt hypothécaire.
L’hypothèque fermée est de loin la plus répandue au Québec. Elle offre un taux d’intérêt plus avantageux, mais elle impose des pénalités en cas de remboursement anticipé ou de modification des versements au-delà des limites prévues au contrat.
L’hypothèque ouverte permet de rembourser votre prêt en tout temps, en totalité ou en partie, sans pénalité. En contrepartie, son taux d’intérêt est généralement plus élevé. Elle convient surtout aux personnes qui prévoient une entrée d’argent importante à court terme, par exemple à la suite de la vente d’une propriété ou d’un héritage.
La période d’amortissement et le terme
Ces deux concepts sont souvent confondus, mais ils désignent des réalités bien différentes.
La période d’amortissement
La période d’amortissement correspond à la durée totale prévue pour rembourser l’intégralité de votre prêt hypothécaire. Plus elle est longue, plus vos versements mensuels seront bas, mais plus vous paierez d’intérêts sur la durée de votre prêt. Au Québec, la période standard est de 25 ans, mais il est désormais possible, pour les premiers acheteurs, d’aller jusqu’à 30 ans.
Le terme du prĂŞt
Le terme correspond à la période pendant laquelle les conditions de votre prêt, notamment le taux d’intérêt, sont fixes et garanties. Il varie généralement entre 6 mois et 10 ans, le terme de 5 ans étant le plus répandu au Québec. À l’échéance, vous devez renégocier les conditions pour le solde restant.
Pour mieux saisir la nuance, prenons un exemple concret : un prêt amorti sur 25 ans avec un terme de 5 ans nécessitera cinq renouvellements avant d’être entièrement remboursé.
La fréquence des versements
La fréquence à laquelle vous effectuez vos versements hypothécaires a un impact significatif sur le montant total d’intérêts payés au fil des années. Voici les six options offertes par la plupart des prêteurs au Québec.
- Mensuel : un versement par mois, soit 12 paiements par année. C’est la fréquence la plus courante et elle sert de base de calcul pour toutes les autres options.
- Bimensuel : deux versements par mois, soit 24 paiements par année. Le montant mensuel est divisé en deux et payé à deux dates fixes espacées d’au moins 15 jours.
- Bihebdomadaire : un versement aux deux semaines, soit 26 paiements par année. Certains mois, vous effectuerez trois versements au lieu de deux.
- Bihebdomadaire accéléré : à la même fréquence que le bihebdomadaire, mais avec un montant légèrement plus élevé. Cela équivaut à effectuer un versement mensuel supplémentaire par année.
- Hebdomadaire : un versement par semaine, soit 52 paiements par année.
- Hebdomadaire accéléré : à la même fréquence que l’hebdomadaire, mais avec un montant légèrement plus élevé. Cela équivaut à un versement mensuel supplémentaire par année.
Bon Ă savoir
Les options accélérées sont particulièrement avantageuses à long terme. En effectuant l’équivalent d’un mois de paiement supplémentaire par année, vous pouvez réduire votre période d’amortissement de plusieurs années et économiser plusieurs milliers de dollars en intérêts.
Faire affaire avec un courtier hypothécaire ou une institution financière ?
Lorsque vient le temps d’obtenir un prêt hypothécaire, deux options s’offrent à vous : entamer les démarches directement auprès d’une institution financière ou passer par un courtier hypothécaire.
Un conseiller en succursale ne propose que les produits offerts par son institution. Le courtier hypothécaire, lui, est un intermédiaire indépendant encadré par l’Autorité des marchés financiers (AMF) au Québec. Il a accès à un réseau de prêteurs et peut comparer plusieurs offres pour vous. Concrètement, il :
- Analyse votre situation financière et identifie les points à améliorer avant le dépôt de la demande ;
- Compare les offres de plusieurs prêteurs pour trouver le meilleur taux disponible ;
- Protège votre dossier de crédit en effectuant une seule enquête de crédit, qu’il soumet ensuite à plusieurs prêteurs ;
- Négocie les conditions du prêt en votre faveur ;
- Vous accompagne jusqu’à l’obtention de votre financement.
Bon Ă savoir
Les services d’un courtier hypothécaire sont gratuits pour l’emprunteur. Sa rémunération est versée par le prêteur retenu au moment de la conclusion du financement.
Phase 1 — Préparer sa demande de prêt hypothécaire
Obtenir un prêt hypothécaire ça ne s’improvise pas. Avant même de contacter un prêteur ou de visiter des propriétés, une bonne préparation financière peut faire une réelle différence sur les conditions offertes et sur vos chances d’approbation.
Trois éléments sont à mettre en ordre : votre situation financière, votre dossier de crédit et votre mise de fonds.
1. Faire le point sur sa situation financière
Avant de déposer une demande, dressez un portrait honnête de vos finances. Cette réflexion vous permettra de savoir si le moment est propice pour acheter ou s’il vaut mieux attendre et consolider votre situation.
- Vos revenus : un revenu stable et prévisible est l’un des premiers critères qu’un prêteur évaluera. Si vous êtes travailleur autonome, attendez-vous à fournir des preuves supplémentaires de vos revenus sur plusieurs années, comme vos avis de cotisation et vos états financiers.
- Vos dettes : prêt automobile, carte de crédit, marge de crédit : chaque obligation financière réduit votre capacité d’emprunt. Rembourser certaines dettes avant le dépôt de la demande peut bonifier votre profil aux yeux des prêteurs.
- Votre budget mensuel : au-delà de ce qu’un prêteur est prêt à vous accorder, la vraie question est de savoir combien vous êtes à l’aise de payer chaque mois. Rien ne vous oblige à emprunter au maximum de votre capacité.
2. Vérifier votre dossier de crédit
Avant même d’analyser vos revenus ou vos dettes, la plupart des prêteurs consulteront votre dossier de crédit. Il reflète votre historique de remboursement et votre capacité à gérer vos dettes. Plus votre dossier est solide, plus vous aurez de marge pour négocier de meilleures conditions.
Au Canada, Equifax et TransUnion sont les deux organismes responsables de la gestion des dossiers de crédit. Ils compilent les données transmises par vos créanciers pour vous attribuer un pointage entre 300 et 900. Pour obtenir un prêt hypothécaire, la cote de crédit minimale se situe généralement entre 620 et 680, selon les critères de chaque prêteur.
Comment améliorer votre dossier de crédit ?
Si votre pointage laisse à désirer, il vaut la peine de le travailler avant de lancer votre projet immobilier. Améliorer son crédit ne se fait pas du jour au lendemain, mais ces gestes font une réelle différence :
- Payer vos factures avant la date limite, sans exception ;
- rembourser au moins le paiement minimum exigé sur vos cartes de crédit chaque mois ;
- Éviter d’utiliser plus de 35 % de votre crédit disponible ;
- Limiter les nouvelles demandes de crédit ;
- Garder vos comptes de crédit les plus anciens actifs ;
- Varier vos types de crédit.
Bon Ă savoir
Vos épargnes, vos REER et vos autres actifs ne sont pas comptabilisés dans votre dossier de crédit. Ils peuvent toutefois être pris en compte par le prêteur pour bonifier vos conditions d’emprunt.
3. Constituer votre mise de fonds
La mise de fonds est la somme que vous investissez personnellement lors de l’achat d’une propriété. Au Québec, elle est obligatoire pour obtenir un prêt hypothécaire et son montant influence directement le coût total de votre financement.
Quelle est la mise de fonds minimale requise ?
La mise de fonds minimale varie selon le prix d’achat :
- 5 % pour une propriété de 500 000 $ et moins ;
- 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur le reste, pour une propriété entre 500 000 $ et 1 499 999 $ ;
- 20 % pour une propriété de 1 500 000 $ et plus.
À titre d’exemple, pour une propriété de 400 000 $, la mise de fonds minimale de 5 % représente 20 000 $. Pour une propriété de 650 000 $, elle se calcule ainsi : 5 % sur les premiers 500 000 $ (25 000 $) et 10 % sur les 150 000 $ restants (15 000 $), pour un total de 40 000 $.
L’assurance prêt hypothécaire : est-ce obligatoire ?
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, vous devrez obligatoirement souscrire une assurance prêt hypothécaire. Offerte par la SCHL et par les assureurs privés Sagen et Canada Guaranty, elle protège le prêteur en cas de défaut de paiement. C’est vous qui en assumez le coût sous forme de prime, calculée en pourcentage du montant emprunté :
| Mise de fonds | Montant emprunté (% de la valeur) | Prime |
| 20 % et plus | 80 % ou moins | Aucune |
| 15 % Ă 19,99 % | 80,01 % Ă 85 % | 2,80 % |
| 10 % Ă 14,99 % | 85,01 % Ă 90 % | 3,10 % |
| 5 % Ă 9,99 % | 90,01 % Ă 95 % | 4,00 % |
Cette prime peut représenter plusieurs milliers de dollars. Elle est ajoutée au prêt hypothécaire et amortie sur toute sa durée, ce qui augmente vos versements mensuels. Au Québec, la taxe sur la prime est toutefois payable comptant chez le notaire.
D’où peut provenir votre mise de fonds ?
Plusieurs sources sont acceptées par les prêteurs, regroupées en deux catégories. Les sources traditionnelles, les plus courantes et les mieux reçues :
- L’épargne personnelle accumulée dans un compte d’épargne ou de placement, généralement depuis au moins 90 jours ;
- Le CELIAPP, qui permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, pour un maximum à vie de 40 000 $. Les cotisations sont déductibles d’impôt et les retraits admissibles sont libres d’impôt ;
- Le RAP, qui permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER sans payer d’impôt, à condition que les fonds aient été déposés au moins 90 jours avant le retrait. Le remboursement se fait sur 15 ans ;
- Le don familial, accompagné d’une lettre confirmant qu’il s’agit d’un don et non d’un prêt ;
- Le don d’équité, lorsqu’un parent vous vend sa propriété en dessous de sa valeur marchande. L’écart entre les deux montants sert alors de mise de fonds.
Les sources non traditionnelles, comme un prêt personnel ou une marge de crédit, sont acceptées par certains prêteurs, mais elles peuvent peser vos ratios d’endettement et nuire à l’approbation de votre demande.
Phase 2 — Magasiner son taux et obtenir une préapprobation
Une fois votre situation financière en ordre, il est temps de passer à l’action. Cette phase se divise en deux temps : magasiner votre taux hypothécaire, puis obtenir une préapprobation qui vous permettra d’entamer vos recherches de propriété en toute confiance.
Magasiner son taux hypothécaire
Le taux hypothécaire est l’un des éléments les plus déterminants de votre prêt. Une différence de quelques fractions de pourcentage peut représenter des milliers de dollars d’économies sur la durée de l’amortissement. Avant de signer quoi que ce soit, il vaut la peine de comprendre comment les taux fonctionnent.
Le taux directeur et son impact
Le taux directeur est le taux d’intérêt fixé par la Banque du Canada. C’est le baromètre du coût de l’argent au pays : quand il baisse, emprunter devient moins coûteux, et vice-versa.
Son influence sur votre prêt hypothécaire varie selon le type de taux choisi. Les taux variables suivent de près les décisions de la Banque du Canada, tandis que les taux fixes sont davantage influencés par les marchés obligataires.
Taux fixe ou variable : lequel choisir ?
Choisir entre un taux fixe et variable, c’est l’une des décisions les plus importantes au moment de souscrire un prêt hypothécaire. Elle aura un impact direct sur vos versements mensuels et sur le coût total de votre emprunt.
Le taux fixe vous garantit des versements identiques pendant toute la durée du terme, peu importe les fluctuations du marché. C’est l’option la plus rassurante pour ceux qui privilégient une planification budgétaire stable et prévisible.
Le taux variable, lui, fluctue en fonction des conditions du marché. Il en existe deux types :
- Le taux variable à versements variables où vos paiements mensuels augmentent ou diminuent en fonction du taux directeur ;
- Le taux variable à versement fixe où le montant mensuel reste stable, mais c’est la proportion du remboursement du capital et des intérêts qui varie.
Il n’existe pas de meilleure option universelle. Le choix dépend de votre tolérance au risque, de votre situation financière et des conditions du marché au moment de votre demande.
Comment obtenir le meilleur taux hypothécaire ?
Pour obtenir le meilleur taux, quelques bonnes pratiques font une réelle différence.
- Comparer les offres de plusieurs prêteurs, pas seulement auprès de votre banque habituelle ;
- Faire appel à un courtier hypothécaire qui a accès à un large réseau de prêteurs et peut négocier les conditions en votre nom ;
- Commencer tôt, parce que magasiner à la dernière minute amène souvent à accepter des conditions moins avantageuses ;
- Ne pas se fier uniquement au taux le plus bas, qui peut s’accompagner de conditions restrictives, comme des pénalités élevées en cas de remboursement anticipé ou peu de flexibilité au renouvellement ;
- Choisir le bon moment, puisque les taux fluctuent selon le contexte Ă©conomique.
Le saviez-vous ?
Le taux affiché par une institution financière est rarement celui que vous obtiendrez. Il sert de point de départ à la négociation. Le taux réellement accordé, appelé taux négocié ou taux préapprouvé, peut être considérablement plus bas.
La préapprobation hypothécaire
Après avoir magasiné votre taux, la préapprobation hypothécaire est l’étape qui concrétise votre démarche. Elle vous permet de connaître le montant maximal qu’un prêteur est prêt à vous accorder et, surtout, de bloquer le taux que vous avez négocié pendant votre recherche de propriété.
Est-elle obligatoire ?
Non, mais elle est fortement recommandée. Sans préapprobation, vous risquez de visiter des propriétés hors de votre portée et de perdre un temps précieux. Elle présente plusieurs avantages concrets :
- Connaître votre budget maximal avant de commencer les visites.
- Démontrer votre sérieux aux vendeurs, un atout dans un marché compétitif comme celui du Québec ;
- Bloquer votre taux préapprouvé pour une période de 30 à 120 jours, ce qui vous protège contre une éventuelle hausse des taux pendant vos recherches ;
- Accélérer le processus une fois votre offre d’achat acceptée.
Bon Ă savoir
La préapprobation n’engage pas le prêteur à vous accorder le financement. Une fois votre offre d’achat acceptée, il procédera à une analyse complète de votre dossier avant de vous octroyer le prêt définitif.
Phase 3 — Déposer la demande officielle de prêt hypothécaire
Une fois votre offre d’achat acceptée, il est temps de finaliser votre financement hypothécaire. Même si vous avez obtenu une préapprobation en amont, le prêteur procédera à une analyse complète de votre dossier avant d’octroyer le prêt définitif.
C’est à cette étape que tout devient officiel : vous fournissez vos documents, votre dossier est analysé en profondeur et vous signez l’acte hypothécaire chez le notaire.
Fournir les documents requis
Pour finaliser votre demande de prêt hypothécaire, votre prêteur exigera plusieurs documents. Les pièces requises varient selon votre situation : salarié ou travailleur autonome, premier achat ou renouvellement, la liste ne sera pas la même.
De façon générale, attendez-vous à fournir des preuves de revenus, vos avis de cotisation récents, les documents relatifs à la propriété convoitée et les justificatifs pour la source de votre mise de fonds.
L’analyse de votre dossier
Une fois vos documents reçus, le prêteur procède à une analyse complète de votre situation financière en lien avec la propriété que vous souhaitez acquérir. Il évalue votre capacité de remboursement à l’aide de deux outils essentiels : les ratios d’endettement ABD et ATD et le test de résistance hypothécaire.
Les ratios d’endettement ABD et ATD
Les ratios d’endettement permettent au prêteur de s’assurer que vos obligations financières restent dans des limites raisonnables par rapport à vos revenus.
- Le ratio ABD (amortissement brut de la dette) mesure la proportion de votre revenu brut mensuel consacrée aux dépenses liées au logement. Il ne doit généralement pas dépasser 39 %.
- Le ratio ATD (amortissement total de la dette) tient compte de l’ensemble de vos obligations financières : dépenses de logement, prêt automobile, carte de crédit, marge de crédit, etc. Il ne doit généralement pas dépasser 44 %.
Le test de résistance hypothécaire
Une fois les ratios validés, le prêteur applique le test de résistance hypothécaire. Imposé par le Bureau du surintendant des institutions financières depuis 2018, il vise à confirmer que vous seriez encore en mesure de rembourser votre prêt si les taux d’intérêt venaient à augmenter.
Concrètement, le prêteur évalue votre capacité de remboursement à votre taux plus 2 %. Si votre taux est de 4,5 %, vous devez démontrer que vous pourriez rembourser à 6,5 %.
Ensemble, les ratios d’endettement et le test de résistance déterminent le montant maximal que le prêteur est prêt à vous accorder. Plus vos finances sont solides, plus vous aurez de marge de manœuvre.
La signature de l’acte hypothécaire
Une fois votre prêt approuvé, vous signerez l’acte hypothécaire chez le notaire. Ce document officialise l’hypothèque conclue avec votre institution financière et confirme le type d’hypothèque ainsi que toutes ses modalités. C’est à ce moment que vous êtes officiellement engagé envers votre prêteur.
Phase 4 — Gérer son prêt hypothécaire à long terme
Une fois votre prĂŞt hypothĂ©caire obtenu, votre parcours ne s’arrĂŞte pas Ă la signature chez le notaire. Plusieurs Ă©vĂ©nements peuvent survenir au fil des annĂ©es et demandent des choix rĂ©flĂ©chis pour optimiser votre financement.Â
C’est durant cette phase que se présentent les quatre grandes situations du parcours hypothécaire : le renouvellement, le refinancement, la vente de votre propriété et la fin du remboursement.
1. Renouveler son prêt hypothécaire
À chaque échéance du terme, les conditions de votre prêt arrivent à leur fin et vous devez décider de la suite. La majorité des propriétaires devront renouveler leur hypothèque entre quatre et cinq fois avant de rembourser leur hypothèque en totalité. Trois options s’offrent alors à vous : renouveler avec votre prêteur actuel, transférer votre hypothèque à un autre prêteur ou rembourser le solde restant.
Quand commencer les démarches ?
Il est recommandé d’évaluer vos options entre trois et six mois avant l’échéance du terme. Votre prêteur est tenu de vous envoyer un avis de renouvellement au moins 21 jours avant l’échéance, mais le taux proposé n’est pas nécessairement le meilleur disponible.
Accepter automatiquement cette offre est l’erreur la plus courante. Comparer plusieurs offres ou faire appel à un courtier hypothécaire permet souvent d’obtenir des conditions plus avantageuses, parfois avec un taux gelé pour 120 jours.
Renouveler avec votre prĂŞteur actuel
Le renouvellement avec votre prêteur actuel est l’option la plus simple et la plus courante. Elle ne nécessite pas de nouvelle qualification hypothécaire ni de démarches complexes. Avant d’accepter, prenez le temps de réévaluer votre situation :
- Pouvez-vous augmenter vos versements pour rembourser plus rapidement ?
- La fréquence de vos paiements est-elle encore adaptée ?
- Avez-vous de fonds supplémentaires pour des projets à venir ?
Surtout, ne signez pas la première offre sans négocier, les institutions financières disposent généralement d’une marge de manœuvre. Votre courtier hypothécaire peut vous aider à en tirer le meilleur, même si vous choisissez de rester avec votre prêteur actuel.
Le renouvellement anticipé : une bonne idée ?
Le renouvellement anticipé proposé par votre prêteur avant l’échéance profite davantage à la banque qu’à vous : il sécurise votre fidélité avant que vous ayez eu le temps de comparer les offres du marché. Validez la pertinence d’un tel renouvellement avant de l’accepter.
Transférer votre hypothèque à un autre prêteur
Le renouvellement est aussi l’occasion idéale de magasiner. Si un autre prêteur offre un meilleur taux ou plus de flexibilité, le transfert de votre hypothèque peut être avantageux. Sachez toutefois que vous devez généralement assumer certains frais de transfert (frais de dossier, quittance, enregistrement), parfois pris en charge en partie par le nouveau prêteur.
Bon Ă savoir
Le type d’hypothèque que vous détenez peut influencer la facilité du transfert. Une hypothèque conventionnelle est généralement plus simple à transférer qu’une hypothèque collatérale, qui est souvent liée à d’autres produits financiers de l’institution financière.
Rembourser votre hypothèque
Si votre situation financière vous le permet, l’échéance du terme est le meilleur moment pour rembourser le solde restant en totalité, sans pénalité. C’est l’option financièrement la plus avantageuse : vous éliminez tous les intérêts futurs et vous vous libérez définitivement de votre dette. Cette avenue est particulièrement intéressante après un héritage, la vente d’une autre propriété ou l’accumulation d’une épargne suffisante.
Bon Ă savoir
Si vous souhaitez rembourser avant l’échéance de votre terme, des pénalités peuvent s’appliquer. Le remboursement sans pénalité n’est possible qu’à la date d’échéance, sauf si votre contrat prévoit un privilège de remboursement anticipé.
2. Refinancer son hypothèque
Contrairement au renouvellement, le refinancement ne consiste pas à reconduire votre prêt existant. Il s’agit d’emprunter sur la valeur nette accumulée dans votre propriété au fil des années, soit la différence entre sa valeur marchande actuelle et le solde restant de votre hypothèque.
Comment ça fonctionne ?
Vous pouvez emprunter jusqu’à 80 % de la valeur marchande de votre propriété, moins le solde restant. Pour une propriété valant 400 000 $ avec un solde hypothécaire de 180 000 $, le montant maximal disponible serait de 140 000 $ (80 % de 400 000 $ = 320 000 $, moins 180 000 $).
Le refinancement peut se faire à tout moment, pas seulement au renouvellement. En cours de terme, il entraîne toutefois des pénalités de remboursement anticipé et des frais administratifs. Il faut donc évaluer si les avantages compensent ces coûts.
Pourquoi refinancer ?
Le refinancement est un outil puissant, mais il doit être utilisé avec discernement.
- Bons usages : rénover votre propriété pour en augmenter la valeur, consolider des dettes à taux élevé, financer des études ou un projet qui améliore votre situation financière à long terme.
- Mauvais usage : couvrir des dépenses courantes, financer des achats non essentiels ou des vacances. Utiliser la valeur nette de votre propriété pour des dépenses sans retour risque de fragiliser votre situation.
Bon Ă savoir
Le refinancement nécessite une nouvelle évaluation de votre propriété et entraîne des frais administratifs. Évaluez ces coûts avant de prendre votre décision.
3. Vendre sa propriété : que faire avec votre prêt hypothécaire ?
La vente d’une propriété implique presque toujours de régler la question de l’hypothèque. Plusieurs scénarios sont possibles selon votre situation.
Rembourser l’hypothèque à la vente
Dans la majorité des cas, le solde restant est remboursé au moment de la transaction, à même le produit de la vente. C’est le notaire qui se charge de répartir les fonds entre vous et votre prêteur.
Si la vente se conclut à l’échéance du terme, aucune pénalité ne s’applique. En cours de terme, des pénalités de remboursement anticipé peuvent toutefois représenter plusieurs milliers de dollars.
La portabilité hypothécaire
Si vous achetez une nouvelle propriété en même temps que vous vendez, il est parfois possible de transférer votre hypothèque actuelle sur la nouvelle. Cette option, appelée portabilité hypothécaire, vous permet de conserver votre taux et vos conditions et d’éviter les pénalités de remboursement anticipé. Cependant, tous les prêteurs ne l’offrent pas et certaines conditions peuvent s’appliquer.
Le prĂŞt-relais
Si vous achetez une nouvelle propriété avant d’avoir vendu l’ancienne, un prêt-relais peut couvrir la période de transition. Ce financement à court terme vous permet d’utiliser la valeur nette de votre propriété actuelle pour financer votre nouvel achat, en attendant la conclusion de la vente.
Bon Ă savoir
Avant de mettre votre propriété en vente, vérifiez les pénalités applicables à votre prêt actuel et explorez vos options de portabilité. Une bonne planification peut vous éviter plusieurs milliers de dollars de frais.
4. La fin de votre hypothèque : quittance et radiation
Votre dernier versement est effectué, mais la dette n’est pas automatiquement effacée des registres. Une dernière démarche reste à faire. Votre prêteur émettra une quittance hypothécaire, le document officiel confirmant que votre dette est remboursée.
C’est ensuite à vous de mandater un notaire pour procéder à la radiation de l’hypothèque au registre foncier du Québec. Cette étape n’est pas automatique : c’est le propriétaire qui doit en faire la demande.
La radiation est essentielle. Tant qu’elle n’est pas effectuée, l’hypothèque demeure inscrite sur votre titre de propriété, même si la dette est entièrement remboursée. Cela pourrait compliquer une éventuelle vente ou un refinancement futur.
Quels sont les frais associés à la radiation ?
Les frais notariaux liés à la radiation, généralement assumés par le propriétaire, se situent entre 400 $ et 800 $, selon les honoraires et la complexité du dossier. C’est le dernier coût lié à votre hypothèque, et il ne faut pas le négliger.
Conclusion
Obtenir et gérer un prêt hypothécaire au Québec ça ne s’improvise pas. De la préparation financière à la radiation finale, chaque phase comporte des décisions qui influencent directement le coût total et la flexibilité de votre financement. Bien comprendre vos options, comparer les offres et vous entourer des bonnes ressources, comme un courtier hypothécaire indépendant, vous permet de prendre les meilleures décisions à chaque étape de votre parcours.
FAQ — Prêt hypothécaire au Québec
Combien de temps prend l’obtention d’un prêt hypothécaire ?
La préapprobation peut être obtenue en quelques jours. Une fois l’offre acceptée, l’approbation finale prend généralement entre 5 et 10 jours ouvrables.
Quelle est la différence entre le renouvellement et le refinancement ?
Le renouvellement reconduit votre prêt existant à l’échéance du terme avec de nouvelles conditions. Le refinancement permet plutôt d’emprunter sur la valeur nette accumulée dans votre propriété. Ce sont deux démarches distinctes.
Est-ce qu’on peut changer de prêteur au renouvellement ?
Oui. Le renouvellement est l’occasion idéale de magasiner. Vous devrez généralement repasser le test de résistance et assumer certains frais de transfert, que le nouveau prêteur peut parfois couvrir en partie.
Quelle cote de crédit faut-il pour obtenir un prêt hypothécaire au Québec ?
La cote minimale demandée se situe généralement entre 620 et 680, selon les critères du prêteur. Une cote supérieure à 700 vous donne accès à de meilleures conditions.
Peut-on obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds ?
Non, une mise de fonds est obligatoire au Québec. Le minimum est de 5 % pour une propriété de 500 000 $ et moins. Certaines sources non traditionnelles, comme un prêt personnel ou une marge de crédit, peuvent toutefois servir de mise de fonds, mais elles affectent vos ratios d’endettement.
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