Rembourser son hypothèque plus vite est un objectif que partagent beaucoup de propriétaires québécois. Cela signifie moins d'intérêts versés à la banque, une dette qui fond plus rapidement et la tranquillité d'esprit de posséder réellement son chez-soi.
Mais accélérer son remboursement n'est pas toujours le bon choix et pourrait même vous coûter cher en pénalités si vous ne connaissez pas les règles de votre contrat.
Avant de faire quoi que ce soit, assurez-vous de comprendre vos options et de calculer si l'opération est réellement avantageuse pour votre situation. Voici tout ce qu'il faut savoir pour décider en connaissance de cause.
En bref
- Une hypothèque fermée impose des limites annuelles de remboursement anticipé et des pénalités au-delà de celles-ci. Une hypothèque ouverte permet de tout rembourser sans pénalité.
- La pénalité d'une hypothèque fermée correspond généralement au montant le plus élevé entre 3 mois d'intérêt et le différentiel de taux.
- Les privilèges de remboursement anticipé permettent de payer plus vite sans pénalité.
- 5 stratégies pour rembourser plus vite : raccourcir l'amortissement, augmenter la fréquence des versements, hausser le montant des paiements, faire des versements forfaitaires, et négocier un meilleur taux au renouvellement.
Peut-on rembourser une hypothèque avant terme?
Oui, c'est possible. Mais avant de rembourser votre hypothèque par anticipation, il est essentiel de vérifier les conditions de votre contrat et la politique de votre institution financière à ce sujet.
Trois éléments déterminent votre marge de manœuvre :
- Le type de prêt (ouvert ou fermé). L'hypothèque ouverte permet de rembourser n'importe quel montant en tout temps et sans pénalité, tandis que la fermée impose des limites annuelles.
- Les privilèges de remboursement anticipé prévus au contrat. Ils fixent combien vous pouvez payer en extra chaque année sans pénalité.
- Les frais de pénalité applicables si vous dépassez ces limites ou si vous résiliez votre prêt avant terme.
Pourquoi rembourser son prêt hypothécaire plus rapidement?
Si l'idée séduit autant de propriétaires, c'est qu'accélérer le remboursement de son hypothèque procure plusieurs avantages significatifs.
D'abord, l'économie d'intérêts. Sur un prêt étalé sur 25 ou 30 ans, les intérêts représentent une somme colossale, parfois comparable au capital emprunté lui-même. Accélérer le remboursement du prêt de quelques mois, voire de quelques années, peut faire épargner plusieurs dizaines de milliers de dollars.
Le remboursement anticipé offre aussi un second avantage tout aussi réel, même s'il ne se chiffre pas : la tranquillité d'esprit. Réduire la durée de son emprunt, c'est se libérer plus tôt de sa plus grosse dette et alléger son budget mensuel à long terme.
Cela dit, rembourser plus vite n'est pas un geste anodin. Selon votre contrat, l'opération pourrait ne pas être avantageuse pour votre situation.
Attention aux frais de pénalité hypothécaire!
S’acquitter plus rapidement d’une hypothèque vient aussi avec son lot d’inconvénients. En fonction de l’entente que vous avez conclue avec votre prêteur, vous pourriez notamment devoir payer une pénalité pour remboursement anticipé.
Qu'est-ce qu'une pénalité de remboursement anticipé?
Une pénalité de remboursement anticipé, c'est un montant que votre prêteur peut exiger lorsque vous :
- Résiliez votre contrat ;
- Faites des paiements additionnels plus élevés que le montant permis ;
- Transférez votre hypothèque à une autre institution ;
- Vendez votre maison avant l'échéance du terme.
Ces frais s'appliquent aux prêts hypothécaires fermés. Une hypothèque ouverte, elle, vous permet de rembourser en tout temps sans pénalité, en échange d'un taux d'intérêt généralement plus élevé.
On l'appelle aussi frais de paiement anticipé, pénalité pour rupture de contrat ou frais de résiliation.
Comment calculer les frais de remboursement anticipé?
Le coût d'une pénalité varie d'un prêteur à l'autre et dépend de plusieurs facteurs :
- Le montant remboursé par anticipation ;
- Le nombre de mois restant avant la fin du terme ;
- Le taux d'intérêt en vigueur ;
- La méthode de calcul de votre prêteur.
En règle générale, la pénalité correspond au montant le plus élevé entre :
- Un montant représentant 3 mois d’intérêt sur la somme que vous devez ;
- Le différentiel du taux d’intérêt (DTI).
Assurez-vous de lire attentivement votre contrat pour mieux comprendre les frais d'indemnité qui pourraient s’appliquer en cas de paiement anticipé.
Sachez aussi que certaines institutions financières offrent des calculatrices en ligne pour estimer les frais que vous aurez à payer.
Le privilège pour remboursement anticipé
Votre prêteur peut vous accorder un privilège pour remboursement anticipé. C'est l'outil le plus utile pour payer plus vite sans débourser de pénalité. Il s'agit d'une somme que vous pouvez rembourser, en supplément de vos versements réguliers, dans devoir payer de pénalité.
Ce privilège peut vous permettre d'augmenter vos versements d'un certain pourcentage ou de faire un paiement forfaitaire d'un certain montant ou pourcentage. Il est généralement calculé de façon annuelle.
Informez-vous auprès de votre prêteur pour connaitre les conditions qui s'appliquent à votre situation.
Comment rembourser son hypothèque plus tôt?
Il existe plusieurs façons d’accélérer le remboursement de votre prêt hypothécaire. Le renouvellement de votre hypothèque est d’ailleurs un bon moment pour revoir votre contrat et vos modalités de remboursement.
N'hésitez pas à en discuter avec votre courtier hypothécaire, qui pourra évaluer quelles options sont réellement avantageuses pour vous.
1. Choisissez une période d’amortissement plus courte
La façon la plus directe de payer moins d'intérêts est de réduire la période d’amortissement. Plutôt que d'étaler vos paiements sur 25 ou 30 ans, vous pourriez opter pour 20 ou 15 ans.
Évidemment, vous devrez vous assurer d’avoir la capacité financière de le faire, car une période d’amortissement plus courte signifie que le montant de vos versements devra être plus élevé. Cela vous permettra toutefois d’accumuler moins d’intérêts sur votre prêt.
2. Augmentez la fréquence de vos versements
La fréquence de vos versements peut avoir un impact majeur sur la durée de votre prêt et les intérêts que vous payerez.
En passant de versements mensuels à des versements hebdomadaires ou aux deux semaines accélérés, vous remboursez l'équivalent d'un mois supplémentaire de capital chaque année, sans augmenter votre paiement mensuel de façon perceptible.
Résultat : vous raccourcissez la durée de votre prêt et réduisez les intérêts payés, presque sans y penser. Si vos revenus sont réguliers, vous pouvez aussi synchroniser vos paiements avec vos paies pour faciliter la gestion de votre budget.
3. Augmentez le montant de vos paiements
Même une hausse de quelques dollars peut faire une grande différence à long terme sur la vitesse de votre remboursement. Si votre budget vous le permet, ajoutez un petit montant supplémentaire chaque mois à votre prêt hypothécaire. Vous réduirez ainsi votre capital plus vite.
Vérifiez toutefois votre contrat : l’augmentation de vos paiements pourrait être limitée à un certain montant chaque année. Si vous dépassez le coût indiqué, vous devrez des frais de pénalité.
Assurez-vous aussi de pouvoir soutenir l’augmentation à long terme avant de rendre le changement officiel. En général, les institutions financières ne permettent pas de revenir en arrière avant la fin de votre terme.
4. Faites des paiements forfaitaires
Un retour d'impôt, un héritage ou une prime de fin d'année sont des rentrées d'argent ponctuelles parfaites pour faire un versement forfaitaire sur votre capital.
Vérifiez simplement votre privilège de remboursement avant d'agir, afin de rester dans la limite permise et d'éviter toute pénalité. Une hypothèque ouverte offre plus de liberté à cet effet qu’une hypothèque fermée.
5. Négociez un meilleur taux d’intérêt
Au moment du renouvellement, obtenir un meilleur taux tout en conservant le même montant de versement accélère naturellement votre remboursement. Une plus grande part de chaque paiement va alors au capital plutôt qu'aux intérêts.
Votre marge de négociation dépend du marché, mais comparer les offres de plusieurs prêteurs vaut toujours la peine. Attention cependant : transférer votre prêt à une nouvelle institution peut entraîner des frais d'enregistrement, de quittance ou d'administration. Faites le calcul pour vérifier que l'économie surpasse ces coûts.
Est-ce avantageux de rembourser par anticipation?
Aussi tentant soit-il, rembourser son hypothèque le plus vite possible n'est pas toujours la meilleure stratégie financière. Tout dépend de votre situation, des taux en vigueur et de vos autres objectifs de vie.
Un remboursement accéléré ne devrait jamais se faire au détriment de vos finances personnelles. L'argent investi dans votre prêt ne pourra pas être utilisé à d’autres fins. Avant de prendre une décision, assurez-vous que :
- Vous possédez un fonds d’urgence ou des économies suffisantes pour subvenir à vos besoins quelques mois en cas de nécessité ;
- Vous détenez d’autres formes d’épargne ;
- Le remboursement accéléré n’affectera pas vos autres objectifs importants (payer les études des enfants, préparer votre retraite, etc.) ;
- Vous n'avez pas de dettes à taux plus élevé que votre hypothèque, comme un solde de carte de crédit ou un prêt personnel. Si c'est le cas, remboursez d'abord ces dettes. C'est presque toujours plus rentable.
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