Vous déménagez? Si le taux hypothécaire de votre contrat est plus bas que ceux en vigueur, vous pourriez vouloir le conserver. C'est précisément ce que permet le portage de l'hypothèque.
Le portage hypothécaire vous permet de transférer vos conditions avantageuses vers une nouvelle propriété, sans devoir renoncer au taux signé. Il s'agit d'un outil stratégique à utiliser si vous devez vendre votre maison avant la fin de votre terme.
Voici tout ce que vous devez savoir sur cette option méconnue mais fort intéressante.
En bref
- Le portage hypothécaire permet de transférer votre prêt hypothécaire existant vers une nouvelle propriété, en conservant votre taux d'intérêt et vos conditions actuelles.
- Cette option est particulièrement avantageuse pour les propriétaires détenant un taux plus bas que ceux en vigueur.
- Certains types d'hypothèques, notamment les prêts à taux variables, ne sont pas admissibles au portage.
- Les conditions d'admissibilité varient d'une institution financière à l'autre. Il est recommandé de vous informer directement auprès de votre prêteur ou de votre courtier hypothécaire.
Portage hypothécaire : définition
Le portage hypothécaire permet à un propriétaire de transférer son prêt hypothécaire actuel sur une nouvelle propriété. Si vous vendez et achetez simultanément une autre maison, vous pouvez « transporter » les conditions de votre hypothèque vers la nouvelle demeure.
Vous conservez ainsi :
- Votre prêteur hypothécaire ;
- Le taux d'intérêt négocié à la signature de votre contrat ;
- La durée restante du terme ;
- Les conditions initiales de votre hypothèque.
Le portage vous évite de rompre votre contrat pour renégocier au taux en vigueur. C'est une option particulièrement intéressante à utiliser lorsque votre taux négocié il y a quelques années est plus bas que les taux actuels.
Portage vs transfert hypothécaire : quelle différence?
Le portage et le transfert d'une hypothèque sont souvent confondus, mais ils désignent en fait deux opérations différentes.
Le portage hypothécaire consiste à transférer votre hypothèque actuelle vers une autre propriété. Le prêteur, le taux hypothécaire et les conditions de votre contrat restent les mêmes.
Le transfert hypothécaire, quant à lui, consiste à transférer votre hypothèque auprès d'une nouvelle institution financière. La propriété ne change pas, mais le prêteur, oui.
Comment fonctionne le portage d'une hypothèque?
D'abord, il faut préciser que certains types d'hypothèques ne sont pas admissibles au portage. C'est le cas de la majorité des hypothèques à taux variable. Votre contrat doit explicitement mentionner la possibilité de transfert pour pouvoir procéder.
Si vous avez droit au portage, trois scénarios peuvent se produire :
1. La nouvelle propriété est au même prix
Il s'agit du scénario le plus simple. Si le montant pour financer votre nouvelle demeure est identique à votre hypothèque actuelle, vous transférez votre prêt tel quel. Aucun nouveau financement n'est requis et vous conservez l'ensemble des conditions de votre contrat initial.
2. La nouvelle propriété est plus chère
Si vous avez besoin d'un montant supplémentaire pour financer votre nouvelle maison, votre prêteur combinera votre taux actuel au taux courant. Ce taux pondéré sera plus avantageux que ceux offerts sur le marché, sans toutefois être aussi bas que votre taux initial.
3. La nouvelle propriété est moins chère
Si la nouvelle propriété est moins dispendieuse, le montant de votre prêt diminue. Votre prêteur pourrait alors vous imposer une pénalité de remboursement anticipé. Informez-vous auprès de votre institution financière pour connaitre ce qui s'appliquerait à votre situation.
Sachez finalement que la période allouée pour le portage est courte : généralement entre 30 et 120 jours. Vous devrez vous assurer de conclure la vente de votre propriété et l'achat de votre nouvelle maison dans ces délais. Un dépassement peut entraîner la perte de votre droit au portage et vous obliger à signer un nouveau prêt au taux courant.
Quand est-ce avantageux?
Le portage d'une hypothèque est surtout avantageux lorsque votre taux actuel est inférieur à ceux du marché. Conserver votre taux peut alors vous permettre de réaliser d'importantes économies.
Le portage peut aussi être une bonne option si :
- Vous voulez éviter la pénalité pour rupture de contrat, car celle-ci peut s'élever à plusieurs milliers de dollars ;
- Vous prévoyez acheter rapidement après la vente, car le délai associé au portage est plutôt serré.
À l'inverse, si votre taux actuel est plus élevé que les taux du marché, le portage n'est généralement pas la meilleure stratégie.
Les conditions à respecter pour porter son hypothèque
Pour pouvoir transporter votre hypothèque d'une maison à une autre, certaines conditions doivent être respectées :
- Détenir une hypothèque admissible. Les hypothèques fermées et à taux fixe peuvent généralement être transférées, alors que les hypothèques ouvertes ou à taux variables sont habituellement exclues.
- Respecter le délai entre la vente et l'achat. La plupart des banques exigent que les transactions se réalisent dans un délai précis (entre 30 et 120 jours). Passé ce délai, vous devrez signer un nouveau prêt au taux du marché.
- Acheter une propriété admissible. La nouvelle propriété doit répondre aux critères du prêteur (ex. : un immeuble à revenus pourrait être exclu).
- Passer une nouvelle qualification financière. La plupart des prêteurs exigent que vous vous requalifiiez au moment du portage. Votre prêteur vérifiera votre dossier de crédit et vos ratios d'endettement (ABD et ATD). Vous devrez également réussir un test de résistance hypothécaire.
Bon à savoir :
Si votre situation financière s'est détériorée depuis la signature de votre prêt initial, vous pourriez voir votre demande de portage refusée. Et ce, même si vous avez toujours respecté vos paiements.
Avantages et inconvénients du portage hypothécaire
Comme toute décision financière, le portage hypothécaire comporte des points positifs, mais également quelques inconvénients à considérer.
Avantages
- Vous conservez un taux d'intérêt avantageux ;
- Vous évitez les pénalités pour bris de contrat ;
- Vous pouvez rester avec votre prêteur actuel ;
- Vous diminuez l'accumulation d'intérêt à long terme, grâce au taux plus bas ;
- Vous profitez d'un processus plus simple qu'une nouvelle demande hypothécaire.
Inconvénients
- Les délais sont serrés entre la vente et l'achat ;
- Le taux pondéré (mixte) réduit l'avantage du taux initial ;
- Les conditions pour se qualifier sont plus strictes ;
- Certaines hypothèques ne sont pas admissibles ;
- Une requalification est généralement obligatoire ;
- Certains frais peuvent vous être facturés (notaire, administration, évaluation).
Comment transférer votre hypothèque à une nouvelle maison?
Vous aimeriez conserver vos modalités hypothécaires et les appliquer à votre nouvelle maison? Voici un aperçu des étapes que vous aurez à effectuer :
- Vérifiez votre admissibilité au portage. Contactez votre institution financière ou votre courtier hypothécaire pour confirmer ce qu'indique votre contrat.
- Validez les conditions et les délais applicables auprès de votre prêteur.
- Préparez vos documents financiers. Si vous devez vous requalifier, ayez sous la main toutes les preuves requises pour l'analyse de votre dossier (revenus, dettes, dossier de crédit).
- Coordonnez la vente et l'achat dans le délai imposé par votre prêteur.
- Finalisez le transfert chez le notaire.
N'hésitez pas à contacter un courtier hypothécaire pour déterminer si une autre option (ex. : rupture de contrat, refinancement) pourrait être plus avantageuse pour votre situation.
FAQ — Portage hypothécaire
Quelle institution financière accepte le portage d'hypothèque au Québec?
La majorité des grandes institutions financières au Québec permettent de porter votre hypothèque sur une nouvelle propriété.
Les conditions d'admissibilité peuvent toutefois varier d'un prêteur à l'autre. Il est fortement recommandé de valider directement auprès de votre institution financière. Vous pouvez également consulter un courtier hypothécaire pour comparer toutes les options disponibles.
Y a-t-il des frais à payer lors du transfert d’un prêt hypothécaire?
Oui. Même si le portage peut vous permettre d'éviter les pénalités de remboursement anticipé, d'autres frais peuvent s'appliquer. Par exemple : frais de notaire, frais administratifs, frais d'évaluation, prime d'assurance hypothécaire.
Quels sont les délais pour porter son hypothèque?
La majorité des prêteurs accordent un délai entre 30 et 120 jours pour réaliser le portage. La vente et l'achat de votre nouvelle propriété doivent se faire dans ce laps de temps.
Le portage affecte-t-il le pointage de crédit?
Oui, comme la plupart des démarches de financement, le portage a un impact sur votre dossier de crédit. L'institution financière vérifie généralement vos antécédents financiers avant d'accepter le transfert de votre hypothèque.
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