Lors de l’achat d’une maison, la provenance de la mise de fonds fait partie des éléments analysés avec le plus de rigueur par les prêts hypothécaires. Lorsque cette mise de fonds provient en tout ou en partie d’un membre de la famille, une lettre de don est généralement exigée afin de confirmer qu’il ne s’agit pas d’un prêt déguisé.
Bien que ce document puisse sembler simple à première vue, il joue un rôle déterminant dans l’analyse du dossier hypothécaire. Une lettre de don mal rédigée, incomplète ou ambiguë peut entraîner des demandes de documents supplémentaires, des délais dans le traitement du dossier, voire compromettre l’approbation du financement.
Cet article vise à expliquer clairement ce qu’est une lettre de don pour la mise de fonds, dans quelles situations elle est requise, qui peut faire un don, ce qu’elle doit contenir et comment les prêteurs en vérifient la conformité. L’objectif est de vous permettre d’aborder cette étape avec une compréhension claire des exigences et d’éviter les erreurs qui pourraient ralentir votre projet d’achat.
En bref
- Une lettre de don est exigée lorsque la mise de fonds provient d’un tiers afin de confirmer qu’il ne s’agit pas d’un prêt.
- Les dons provenant de la famille immédiate sont généralement acceptés par les prêteurs.
- La lettre doit préciser clairement qu’aucun remboursement n’est exigé.
- Les prêteurs vérifient la provenance, le transfert et le moment du dépôt des fonds.
- Selon une étude de la Banque CIBC, 31 % des premiers acheteurs au Canada ont bénéficié d’un don familial, pour un montant moyen d’environ 115 000 $.
Qu’est-ce qu’une lettre de don pour une mise de fonds ?
Une lettre de don pour la mise de fonds est un document écrit par lequel une personne confirme qu’elle remet une somme d’argent à un acheteur, sans aucune obligation de remboursement. Ce document sert à établir clairement que le montant reçu constitue un donc véritable don et non un prêt informel.
Du point de vue du prêteur, cette distinction est essentielle. Un montant considéré comme un prêt doit être ajouté aux dettes existantes de l’acheteur, ce qui peut nuire aux ratios d’endettement et affecter votre capacité d’emprunt. À l’inverse, un donc reconnu comme tel peut être utilisé pleinement comme mise de fonds, sans impact négatif sur l’analyse financière du dossier.
La lettre de don agit comme une preuve formelle de l’intention du donateur. Elle permet à l’institution financière de confirmer la nature des fonds et d’éviter toute ambiguïté quant à leur statut, sans présumer de leur utilisation ou de leur provenance précise.
Quel montant de mise de fonds minimum faut-il prévoir pour acheter une maison ?
Au Québec, le montant minimal de la mise de fonds dépend du prix d’achat de la propriété. Pour une résidence principale, les règles générales sont les suivantes :
- 5 % sur la portion du prix allant jusqu’à 500 000 $ ;
- 10 % sur la portion comprise entre 500 000 $ à 1 000 000 $ ;
- 20 % lorsque le prix d’achat est de 1 000 000 $ ou plus.
Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, une assurance prêt hypothécaire est obligatoire, ce qui entraîne des frais supplémentaires. Dans ce contexte, un don familial peut permettre d’atteindre plus facilement le seuil requis ou de réduire le coût global du financement.
Acheter une maison : dans quels cas une lettre de donation est-elle nécessaire ?
Une lettre de don est généralement requise dès qu’une partie ou la totalité de la mise de fonds provient d’un tiers, plutôt que de l’épargne personnelle de l’acheteur. Dès que les fonds ne sont pas générés directement par l’acheteur, le prêteur doit en comprendre l’origine et en valider la nature.
Même lorsque les sommes ont déjà été déposées dans le compte bancaire de l’acheteur, le prêteur peut exiger une lettre de don afin de confirmer qu’aucune obligation de remboursement n’y est rattachée. Cette vérification s’inscrit dans le processus normal de traçabilité des fonds, qui vise à s’assurer que la transaction respecte les exigences en matière de financement hypothécaire et de gestion du risque.
En l’absence d’une lettre claire et conforme, le prêteur pourrait considérer le montant comme un prêt. Une telle interprétation peut entraîner des demandes de documents supplémentaires, des délais dans le traitement du dossier ou, dans certains cas, compromettre l’approbation du financement.
Qui peut faire un don pour la mise de fonds ?
Au Québec, la majorité des prêteurs hypothécaires acceptent les dons de mise de fonds lorsqu’ils proviennent de la famille immédiate de l’acheteur. Ces situations sont bien encadrées et généralement reconnues sans difficulté, puisqu’elles sont courantes dans le cadre d’un achat résidentiel. Les donateurs le plus souvent acceptés sont notamment :
- Les parents et beaux-parents ;
- Les grands-parents ;
- Les frères et sœurs.
Dans certains cas plus spécifiques, certains prêteurs peuvent accepter un don provenant de la famille élargie, comme une tante ou un oncle, à condition que le lien de parenté puisse être clairement documenté. Toutefois, ce type de don demeure plus rare et peut être soumis à des exigences supplémentaires.
Les règles pouvant varier d’un prêteur à l’autre, il est recommandé de valider l’admissibilité du donateur avant de compter sur un don pour constituer la mise de fonds. Une vérification préalable auprès du prêteur ou d’un professionnel du financement hypothécaire permet d’éviter toute surprise au moment de l’analyse du dossier.
Un processus de plus en plus courant lors de l’achat d’une première maison
Le recours à un coup de pouce de la famille pour constituer une mise de fonds est une pratique de plus en plus répandue, particulièrement chez les premiers acheteurs. Selon une étude (en anglais seulement) réalisée par la Banque CIBC en 2024 à l’échelle du Canada, environ 31 % des acheteurs d’une première propriété auraient bénéficié d’un soutien financier familial au moment de l’achat.
La même étude indique que la moyenne nationale du don accordé dans ce contexte s’élèverait à environ 115 000 $, ce qui illustre l’importance croissante de ce levier financier dans un marché où l’accession à la propriété est de plus en plus difficile.
Comment rédiger une lettre de don ?
Pour être acceptée par un prêteur hypothécaire, une lettre de don doit inclure certaines informations clés permettant de confirmer sans équivoque la nature du montant remis. L’objectif est d’éliminer toute ambiguïté quant à l’existence d’une obligation de remboursement, qu’elle soit immédiate ou future.
De règle générale, une lettre de don conforme doit préciser :
- L’identité complète du donateur et du bénéficiaire ;
- Le lien entre le donateur et le bénéficiaire ;
- Le montant exact du don ;
- Une déclaration claire indiquant qu’il s’agit d’un don et non d’un prêt ;
- La confirmation explicite qu’aucun remboursement n’est exigé, maintenant ou ultérieurement ;
- La date et la signature du donateur.
Une lettre simple, claire et rédigée sans formulation équivoque est généralement suffisante pour répondre aux exigences des institutions financières. À l’inverse, toute mention laissant entendre un remboursement éventuel, même de façon indirecte, peut entraîner des demandes de clarification, des délais dans le traitement du dossier ou un refus de reconnaissance du don.
La lettre de don doit-elle être notariée ?
Dans la majorité des cas, une lettre de don n’a pas à être notariée pour être acceptée par un prêteur hypothécaire. Une lettre écrite et signée par le donateur est généralement suffisante, à condition qu’elle respecte les exigences de l’institution financière.
Toutefois, les pratiques peuvent varier d’un prêteur à l’autre. Afin d’éviter tout délais ou demandes supplémentaires, il est recommandé de valider à l’avance les exigences propres au prêteur ou de se faire accompagner par un professionnel du financement hypothécaire ou un notaire.
Quelles vérifications supplémentaires les prêteurs effectuent-ils ?
Lorsqu’une mise de fonds provient d’un don, les prêteurs hypothécaires effectuent des vérifications additionnelles afin de confirmer l’origine des fonds et de s’assurer qu’il ne s’agit pas d’un prêt déguisé. En plus de la lettre de don, il est généralement nécessaire de fournir certains documents permettant de retracer le cheminement de l’argent.
Les documents demandés peuvent notamment inclure :
- La preuve de disponibilité des fonds du donateur : un relevé bancaire récent démontrant que le donateur disposait bel et bien du montant donné avant le transfert.
- Une preuve de transfert des fonds : un relevé bancaire, un reçu de virement ou une copie du chèque déposé confirmant que la somme a été transférée au compte de l’acheteur.
- Une preuve du moment du dépôt : une confirmation indiquant que les fonds ont été versés dans les délais exigés par le prêteur, généralement entre 15 et 90 jours avant la date de clôture.
Ces vérifications visent à assurer la conformité du dossier et à éviter toute ambiguïté quant à la nature des fonds utilisés pour la mise de fonds.
Quelles sont les erreurs à éviter ?
Certaines situations peuvent compliquer l’analyse d’un dossier hypothécaire lorsque la mise de fonds provient d’un don. En les anticipant, il est possible d’éviter les délais, des demandes de documents supplémentaires ou des enjeux lors de l’approbation du financement.
Les dépôts multiples
La multiplication des dépôts, provenant de différentes sources ou effectués à des moments rapprochés, peut rendre la traçabilité des fonds plus complexe. Les prêteurs doivent être en mesure de suivre clairement l’origine de l’argent, ce qui peut entraîner des vérifications supplémentaires.
Les dons provenant de fonds empruntés
Un don ne doit pas être financé à l’aide d’un prêt ou d’une marge de crédit contractés par le donateur. Dans ce type de situation, le prêteur pourrait considérer qu’il s’agit indirectement d’un prêt à l’acheteur, ce qui peut nuire à l’acceptation du don.
Les transferts de dernière minute
Les transferts effectués trop près de la date de clôture laissent peu de temps pour compléter les vérifications exigées par le prêteur. Cette situation peut entraîner des retards ou compromettre le respect des délais de la transaction.
L’absence de cadre clair
Une lettre de don mal rédigée ou imprécise peut créer de l’ambiguïté quant à l’intention du donateur. Un document clair et conforme permet de sécuriser la transaction et d’éviter toute interprétation défavorable.
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