Que vous envisagiez d’acheter une maison, un condo, un duplex ou un immeuble à logements multiples, une chose est certaine : vous devez disposer d’une mise de fonds.
Cependant, le montant requis varie en fonction du type de propriété, de sa valeur et du fait que vous envisagiez ou non d’y habiter. Chaque projet immobilier a ses propres règles et il est essentiel de bien les connaître pour éviter les mauvaises surprises.
Dans cet article, nous vous expliquons en détail tout ce que vous devez savoir pour mieux planifier votre achat et avancer avec confiance dans votre projet immobilier.
Acheter une maison : tout savoir sur la mise de fonds
La mise de fonds est la somme que vous devez accumuler et investir personnellement pour acheter une propriété. Elle correspond à un pourcentage du prix d’achat. Plus cette somme est élevée, moins vous aurez besoin d’emprunter, ce qui réduit d’autant le montant du prêt, les mensualités à rembourser et les intérêts à payer à votre institution financière.
Elle peut provenir de différentes sources : des ressources traditionnelles comme vos économies, un héritage ou le produit de la vente d’un bien immobilier, ou encore de sources non traditionnelles telles qu’un prêt personnel, une carte de crédit ou une marge de crédit.
Cela dit, même si vous avez le montant minimum requis, rien ne garantit que votre prêt sera accepté. Votre institution financière pourrait refuser votre demande ou exiger une mise de fonds plus élevée, notamment si vous êtes travailleur autonome ou si vous avez un mauvais dossier de crédit.
Il est également important de prévoir d’autres frais liés à l’achat d’une propriété. De règle générale, les institutions financières s’attendent à ce que vous disposiez d’au moins 1,5 % du prix d’achat en liquidités supplémentaires pour couvrir les dépenses connexes. Ne pas avoir cette réserve pourrait faire croire à un risque accru de défaut de paiement.
De combien est la mise de fonds minimale pour l’achat d’une maison ou d’un condo au Québec ?
Si vous envisagez d’acheter une maison ou un condo, le montant minimal requis pour la mise de fonds dépendra directement de la valeur marchande de la propriété. Voici comment elle est calculée :
- Pour une propriété de 500 000 $ ou moins : la mise de fonds minimale est de 5 % du prix d’achat.
- Pour une propriété entre 500 000 $ et 1 000 000 $ : vous devrez verser 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur le montant excédentaire.
- Pour une propriété de plus d’un million de dollars : la mise de fonds minimale grimpe à 20 %, sans exception.
Le tableau ci-dessous illustre clairement ces exigences :
| Prix d’achat de la propriété | Mise de fonds minimale (%) | Mise de fonds minimale ($) |
| 350 000 $ | 5 % | 17 500 $ |
| 500 000 $ | 5 % | 25 000 $ |
| 750 000 $ |
5 % sur le premier 500 000 $ 10 % sur le reste | 50 000 $ |
| 1 000 000 $ | 20 % |
200 000 $ |
Même si une mise de fonds minimale est exigée, vous avez tout à fait le droit d’en offrir une plus élevée. Par exemple, pour une propriété de 400 000 $, vous pourriez choisir de verser une mise de fonds de 15 %. Cela réduira considérablement le montant emprunté et vous permettra d’économiser des milliers de dollars en intérêts à long terme.
À noter : si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix total de la propriété, vous devrez obligatoirement souscrire une assurance prêt hypothécaire, ce qui représente un coût supplémentaire à considérer.
Devriez-vous faire l’achat d’une maison avec 5 % ou 20 % de mise de fonds ?
Le choix entre une mise de fonds de 5 % ou de 20 % dépend principalement de votre situation financière et personnelle ainsi que de vos objectifs à court et à long terme.
Opter pour 5 % de mise de fonds peut vous permettre de devenir propriétaire plus rapidement, surtout si votre épargne est limitée. C’est une solution accessible pour bien des acheteurs, notamment les premiers acheteurs.
Cependant, verser 20 % de mise de fonds comporte plusieurs avantages importants. Non seulement vous emprunterez un montant moins élevé, ce qui réduira vos dépenses mensuelles et les intérêts à payer, mais vous éviterez également un coût supplémentaire : l’assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
En effet, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez obligatoirement souscrire cette assurance, qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement. Ce coût s’ajoute à votre hypothèque et peut représenter plusieurs milliers de dollars sur la durée du prêt.
Quelle est la mise de fonds minimale pour un multilogement ?
Si vous envisagez d’acheter un multilogement, le montant minimal de la mise de fonds varie en fonction du nombre de logements, ainsi que de votre intention d’occuper l’immeuble ou non.
Duplex
Pour un duplex, la mise de fonds minimale est de 5 % si vous êtes un propriétaire occupant, c’est-à-dire si vous habitez l’un des logements de l’immeuble. Si la valeur du duplex dépasse 500 000 $, la même règle s’applique que pour une maison : vous devrez verser 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur le montant excédentaire.
En revanche, si vous souhaitez acheter le duplex uniquement à des fins locatives et ne pas y habiter, la mise de fonds minimale augmente à 20 %.
Triplex ou quadruplex
Pour un triplex ou quadruplex, si vous êtes propriétaire occupant et vivez dans l’un des logements, la mise de fonds minimale est de 10 %. En revanche, si vous achetez l’immeuble uniquement à des fins locatives, la mise de fonds nécessaire est de 20 %.
Plex de 5 unités ou plus
Si vous envisagez l’achat d’un immeuble de 5 unités ou plus, la mise de fonds minimale sera de 15 % de la valeur de l’immeuble, même si vous occupez l’un des logements.
En outre, pour éviter de souscrire à une assurance prêt hypothécaire, il vous faudra disposer de 25 % de la valeur de l’immeuble en mise de fonds.
Voici un tableau récapitulatif des points précédents :
| Type de propriété | Mise de fonds minimale (propriétaire-occupant) | Mise de fonds minimale (sans occupation) |
|---|---|---|
| Duplex | 5 % | 20 % |
| Triplex | 10 % | 20 % |
| Quadruplex | 10 % | 20 % |
| 5 unités ou plus | 15 % | 15 % |
Augmenter votre mise de fonds grâce à des programmes et des subventions du gouvernement
Une mise de fonds peut représenter un montant conséquent, surtout si vous visez les 20 % nécessaires pour éviter l’assurance prêt hypothécaire. Heureusement, plusieurs régimes fiscaux et programmes gouvernementaux peuvent vous aider à accumuler la somme requise :
- Le Régime d’accession à la propriété (RAP) : Ce programme vous permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de votre REER pour financer l’achat de votre propriété.
- Le CELIAPP : Le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété aide les futurs acheteurs d’une habitation admissible à épargner à l’abri de l’impôt pour accumuler la mise de fonds nécessaire à leur achat immobilier.
Dans tous les cas, il est recommandé de consulter un courtier hypothécaire. Cet expert pourra évaluer votre situation financière et vous conseiller sur le montant idéal à verser en fonction de vos besoins.
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