Être propriétaire-occupant peut être la solution parfaite pour accéder plus facilement à la propriété. Mais pour cela, vous ne devez pas investir dans n’importe quel type de plex.
Pour tous connaître sur le statut de propriétaire-occupant, des avantages et des inconvénients de cette forme d’investissement jusqu’aux conditions à remplir pour reprendre un logement, lisez la suite de cet article.
Définition : qu’est-ce qu’un propriétaire-occupant ?
Un propriétaire-occupant est une personne qui détient un immeuble locatif, aussi appelé immeuble à revenus et qui y réside en occupant l’un des logements. Les autres unités sont louées à des locataires, ce qui permet au propriétaire de percevoir des loyers qui contribuent à couvrir une partie :
- Du remboursement de l’hypothèque ;
- Des charges courantes (chauffage, électricité des parties communes, etc.) ;
- Des taxes foncières (municipales et scolaires) ;
- Des frais d’entretien ou de rénovations.
Ce type d’investissement immobilier peut s’avérer particulièrement avantageux, à condition d’être bien préparé, puisqu’habiter dans le même immeuble que ses locataires comporte des responsabilités supplémentaires. Pour vivre sereinement cette expérience, il est essentiel de garder à l’esprit certains éléments clés :
- Choisir un immeuble de taille adaptée à votre mode de vie ;
- Calculer rigoureusement la rentabilité réelle de votre investissement et sa rentabilité financière à long terme.
1. Choisir un immeuble de taille adaptée
Lorsque vous envisagez de devenir propriétaire-occupant, il est recommandé de privilégier les immeubles de petite taille. En règle générale, un immeuble de cinq logements ou moins constitue un bon compromis. Pourquoi ? Parce qu’au-delà de ce seuil, les responsabilités quotidiennes peuvent rapidement devenir lourdes à gérer.
Même si vous sélectionnez vos locataires avec soin, il est difficile de prévoir leur comportement à long terme. Plus le nombre d’unités augmente, plus le risque d’être dérangé fréquemment pour des bris, des questions, des plaintes ou des conflits de voisinage s’accentue. En habitant l’immeuble, vous devenez souvent la première personne à qui les locataires s’adressent, que ce soit pour un problème d’eau chaude ou un litige entre voisins. Ce rôle d’intermédiaire peut vite devenir pesant.
C’est pourquoi l’achat d’un duplex ou d’un triplex est généralement préférable. Avec un ou deux locataires seulement, la cohabitation est souvent plus harmonieuse et les imprévus plus faciles à gérer.
Cela dit, le nombre d’unités ne devrait pas être votre seul critère. Avant d’acheter un immeuble, assurez-vous également qu’il offre une bonne rentabilité et qu’il correspond à vos objectifs à long terme, tant sur le plan financier que personnel.
2. Calculer la rentabilité financière réelle à long terme
La rentabilité constitue un critère fondamental dans toute décision d’achat d’un immeuble à revenus. Que vous envisagiez un duplex, un triplex ou un autre type de plex, c’est le rendement net-net qui vous permettra d’évaluer si votre investissement est viable à long terme.
Qu’est-ce que le rendement net-net ?
Le rendement net-net mesure la rentabilité réelle de votre immeuble, une fois toutes les charges et dépenses prises en compte. Il ne suffit pas de supposer que les loyers couvrent les frais : il faut faire le calcul pour éviter les mauvaises surprises. Voici la formule de base :
(Loyer annuel — charges et frais divers) / prix d’achat du bien x 100
Les charges et frais divers peuvent inclure :
- Les taxes municipales et scolaires ;
- Les frais de gestion ;
- Les charges non récupérables (travaux d’entretien, réparations, déneigement, etc.) ;
- Les assurances ;
- L’imposition sur les revenus locatifs.
Le résultat obtenu représente votre taux de rendement annuel net-net.
- S’il est positif, vous dégagez un revenu net chaque année.
- S’il est négatif, votre investissement vous coûte de l’argent, au moins à court terme.
Cette donnée vous permet de comparer plusieurs immeubles entre eux, selon leur performance économique réelle.
Peut-on investir malgré un rendement net-net négatif ?
Oui, dans certaines situations, un net-net négatif peut être acceptable, voire stratégique. Il faut alors regarder au-delà de la rentabilité immédiate, en évaluant deux éléments supplémentaires :
- Ce que rapportera l’immeuble une fois l’hypothèque entièrement remboursée : Pour cela, refaites le calcul du rendement net-net sans tenir compte du prêt. Vous obtiendrez une estimation de la rentabilité brute future.
- L’évolution anticipée de la valeur marchande du bien : Si le marché immobilier local est en croissance, la valeur de revente du plex pourrait générer un gain en capital significatif au moment de la vente. C’est ce que l’on appelle la rentabilité financière.
Les avantages et les inconvénients de devenir propriétaire-occupant
Devenir propriétaire-occupant comporte plusieurs avantages financiers et pratiques, mais cette forme d’investissement vient également avec des défis humains qu’il ne faut pas sous-estimer :
| Avantages | Inconvénients |
|
|
Achat d’un duplex, triplex, quadruplex… quelle mise de fonds minimum pour un propriétaire-occupant ?
L’un des avantages majeurs du statut de propriétaire-occupant est la possibilité de fournir une mise de fonds réduite. Contrairement aux propriétaires non occupants, qui doivent généralement verser au moins 20 %, les propriétaires-occupants peuvent se qualifier avec une mise de fonds allant de 5 % à 15 %, selon le type d’immeuble convoité.
Quel pourcentage selon le nombre de logements ?
| Nombre de logements | Conditions | Mise de fonds minimale |
| 1 à 2 logements | Immeuble de moins de 500 000 $ | 5 % |
| 1 à 2 logements | Immeuble de plus de 500 000 $ | 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur l’excédent |
| 3 à 4 logements | Peu importe le prix | 10% |
| 5 logements et + | Peu importe le prix | 15 % (occupant ou non) |
Assurance prêt hypothécaire de a SCHL : obligatoire ou non ?
Dès que votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez obligatoirement souscrire une assurance prêt hypothécaire, offerte par la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) ou par Sagen.
Cette prime peut représenter jusqu’à 4,5 % du montant total emprunté et elle est généralement ajoutée au prêt hypothécaire. Avant de faire votre choix, il est donc pertinent de comparer deux scénarios :
- Augmenter votre mise de fonds à 20 % pour éviter l’assurance ;
- Maintenir une mise de fonds réduite et accepter la prime d’assurance.
Reprendre le logement d’un locataire en tant que propriétaire-occupant
Un locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux, ce qui signifie qu’il peut demeurer dans son logement tant qu’il respecte les conditions prévues à son bail. Toutefois, ce droit connaît certaines exceptions, notamment lorsqu’un propriétaire souhaite reprendre le logement pour s’y installer lui-même ou pour y loger un membre de sa famille.
Dans quels cas une reprise est-elle possible ?
Vous pouvez reprendre un logement si l’une des conditions suivantes est remplie :
- Vous êtes le propriétaire unique de l’immeuble ;
- Vous êtes propriétaire indivis avec votre conjoint ;
- Vous êtes propriétaire indivis depuis avant le :
- 10 novembre 1987 pour un immeuble de 4 logements ou moins ;
- 11 juin 1987 pour un immeuble de 5 logements ou plus.
Même lorsque ces conditions sont remplies, vous devez tout de même respecter une procédure stricte pour reprendre le logement.
Les délais à respecter selon le type de bail
| Type de bail | Délai pour envoyer l’avis de reprise | Délai de réponse du locataire |
| Bail de + de 6 mois | 6 mois avant l’échéance du bail | 1 mois |
| Bail de - de 6 mois | 1 mois avant l’échéance du bail | 1 mois |
| Bail à durée indéterminée | 6 mois avant la date prévue de reprise | 1 mois |
Puis-je le louer à un membre de ma famille ?
Oui, la loi permet de reprendre un logement pour y loger un membre de votre famille proche (enfant, parent ou toute autre personne à votre charge principale). La procédure demeure la même que pour une reprise personnelle et les délais doivent être respectés.
Reprise de logement impossible : qui est considéré comme intouchable ?
La reprise d’un logement devient impossible si l’ensemble des conditions suivantes sont réunies :
- Le locataire est âgé de 70 ans ou plus ;
- Il habite le logement depuis au moins 10 ans
- Son revenu le rend admissible à un logement à loyer modique (HLM).
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