Lors de l’achat d’une propriété, chaque détail compte. Parmi les étapes juridiques les plus importantes, la promesse d’achat joue un rôle central : c’est un engagement formel qui lie légalement l’acheteur et le vendeur et précise les conditions essentielles de la transaction.
Si certaines clauses standard comme le financement, l’inspection préachat ou la vente d’une propriété sont généralement bien intégrées, plusieurs aspects pratiques du quotidien sont trop souvent négligés. Résultats : des irritants évitables au moment de la remise des clés… voire des frais imprévus à assumer.
Pour acheter en toute tranquillité, mieux vaut inclure des clauses personnalisées qui protègent vos intérêts jusqu’à la dernière étape. Voici une sélection de clauses moins connues, mais particulièrement utiles à considérer avant de signer.
Les conditions les plus fréquentes dans une offre d’achat
Certaines clauses très importantes sont systématiquement incluses dans les promesses d’achat, puisqu’elles couvrent des conditions essentielles à la réussite d’une transaction immobilière. Parmi les plus fréquentes, qui figurent généralement dans le document officiel de promesse d’achat, on retrouve :
- La clause de financement qui conditionne l’achat à l’obtention d’un prêt hypothécaire.
- La clause d’inspection préachat satisfaisante qui permet à l’acheteur de faire évaluer l’état de la propriété par un inspecteur qualifié avant de confirmer l’achat.
- La clause de vente d’une autre propriété qui protège l’acheteur déjà propriétaire en liant l’achat à la vente préalable de son bien actuel.
La rédaction de clauses spéciales auxquelles on ne pense pas toujours… mais qui peuvent tout changer
En plus des clauses habituelles, il est possible, et judicieux, d’ajouter certaines conditions spécifiques à votre situation dans la promesse d’achat. Ces clauses, dites personnalisées, peuvent vous éviter bien des désagréments au moment de la prise de possession ou dans les semaines qui suivent. Voici quelques éléments essentiels à envisager selon le contexte.
Clause 1 — Nettoyage complet avant la prise de possession
Le jour de la prise de possession devrait marquer un nouveau départ… pas le début d’un grand ménage imprévu. Pourtant, il arrive fréquemment que les acheteurs découvrent une maison laissée en désordre : planchers collants, salle de bain douteuse, armoires pleines de miettes ou de produits oubliés. Un détail souvent négligé… jusqu’au moment où l’on se retrouve à frotter au lieu de s’installer.
Pour éviter cette maison surprise, il est judicieux d’ajouter à la promesse d’achat une clause qui exige un nettoyage complet de la propriété avant la prise de possession. La formulation peut inclure des précisions : toutes les pièces doivent être propres, les armoires vidées et nettoyées, les surfaces désinfectées, les planchers lavés, etc.
Envie d’une tranquillité d’esprit encore plus grande ? Il est possible d’indiquer que le ménage devra être fait par une entreprise spécialisée ou encore de demander une preuve de nettoyage.
Clause 2 — Retrait des biens personnels non inclus dans la vente
Voici un scénario plus fréquent qu’on ne le pense : le jour de la prise de possession, les acheteurs découvrent des meubles oubliés, des électroménagers brisés ou des boîtes remplies d’objets sans valeur… laissés placer par les anciens occupants. Résultat : un emménagement retarder et parfois des frais de débarras à assumer.
Pour éviter ce type de désagrément, il est pertinent d’ajouter une clause qui oblige le vendeur à retirer tous les biens personnels non inclus dans la vente avant la remise des clés. Cela comprend les meubles, objets encombrants, appareils défectueux ou tout contenu laissé dans le garage, le sous-sol ou le cabanon.
La clause peut aussi prévoir que, si des effets indésirables sont laissés sur place, les frais de nettoyage ou de débarras seront à la charge du vendeur ou remboursés à l’acheteur. Une façon simple de s’assurer que la propriété sera libre de tout encombrement à votre arrivée.
Clause 3 — Remise en état de certaines installations
Lors de la visite, vous avez peut-être remarqué une clôture branlante, un escalier extérieur affaissé ou un cabanon en mauvais état. Des éléments qui ne remettent pas forcément en cause la vente, mais qui risquent de vous obliger à entreprendre des réparations dès votre arrivée.
Dans ce genre de situation, il est tout à fait possible d’ajouter à la promesse d’achat une clause précisant que le vendeur s’engage à remettre en état certaines installations avant la prise de possession. Cette clause peut aviser des éléments extérieurs ou intérieurs, selon ce qui a été observé ou discuté. Il s’agit d’une mesure préventive qui permet d’éviter que des réparations mineures, mais urgentes, ne deviennent votre première charge après l’achat.
Clause 4 — Remise des manuels, garanties et factures
C’est le genre de détail qu’on oublie… jusqu’au moment où un appareil cesse de fonctionner ou qu’on cherche à comprendre comment entretenir un système de chauffage central un peu trop complexe. Or, lorsqu’on achète une propriété, ces documents peuvent faire toute la différence.
Il est donc judicieux d’inclure une clause demandant au vendeur de remettre, au plus tard lors de la signature de l’acte de vente, tous les manuels d’entretien, garanties encore valides et factures liées aux rénovations et aux appareils inclus dans la vente.
Ces documents sont précieux pour assurer un bon entretien, faciliter d’éventuelles réparations et, dans certains cas, confirmer la qualité ou la conformité des travaux effectués. Une précaution simple qui vous évite bien des recherches (et parfois des dépenses inutiles) par la suite.
Clause 5 — Bon fonctionnement des systèmes à la remise des clés
Imaginez : vous arrivez dans votre nouvelle maison, mais le chauffage ne fonctionne pas. Ou pire, vous découvrez une fuite d’eau ou un problème électrique dès les premières heures. Malheureusement, ces mauvaises surprises ne sont pas rares… et peuvent coûter cher.
Pour se protéger, il est pertinent d’ajouter une clause qui stipule que tous les systèmes mécaniques, électriques et de plomberie doivent fonctionner au moment de la prise de possession. Cela inclut notamment le chauffage, la climatisation, les prises électriques, le chauffe-eau, le système d’alarme, la ventilation ou toute autre installation jugée essentielle.
Cette clause agit comme une garantie minimale de fonctionnement, qui vous protège en cas de défaillance constatée dès l’entrée dans les lieux. Une manière simple de vous assurer que votre nouvelle propriété sera pleinement fonctionnelle dès le premier jour.
Clause 6 — Entretien de la propriété jusqu’à la prise de possession
Il arrive souvent que plusieurs semaines séparent la signature de la promesse d’achat de la remise des clés. Pendant ce temps, certains vendeurs relâchent l’entretien de la propriété, estimant qu’elle ne leur appartient plus vraiment. Résultat : gazon non tondu, haies envahissantes, cour enneigée, odeurs d’humidité à l’intérieur, température mal régulée… Ces négligences peuvent nuire à l’état des lieux au moment de l’emménagement.
Pour éviter ce type de désagrément, il est judicieux d’ajouter une clause précisant que le vendeur demeure responsable de l’entretien de la propriété jusqu’à la date de possession. L’objectif : s’assurer que la maison, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur, vous soit livrée dans le même état que lors de la visite. Ni plus ni moins.
FAQ - Promesse d’achat
Où se procurer un formulaire d’offre d’achat de l’OACIQ ?
Les formulaires standards sont généralement fournis par les courtiers immobiliers ou les notaires. Il est aussi possible d’en obtenir un auprès d’un professionnel du droit ou sur certaines ressources en ligne spécialisée en immobilier au Québec.
Vente entre particuliers : comment faire une offre d’achat sans courtier ?
Il est tout à fait possible de faire une offre d’achat sans courtier. Il suffit de remplir un formulaire de promesse d’achat en bonne et due forme, en veillant à y inclure toutes les conditions importantes. Il est toutefois recommandé de faire réviser le document par un notaire pour éviter les erreurs.
Peut-on annuler une offre d’achat après une inspection de la maison ?
Oui. Si la clause d’inspection préachat est incluse dans l’offre, elle permet de se désister sans pénalité si des défauts majeurs sont découverts par l’inspecteur en bâtiment. Il faut toutefois agir dans les délais prévus au contrat.
Que faire si les clauses de l’offre sont non respectées par l’acheteur ?
En cas de non-respect des clauses par le vendeur, l’acheteur peut exiger l’annulation de la promesse ou des recours pour dommages selon la gravité du manquement. Il est alors essentiel de consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier.
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