Le processus d’achat est divisé en plusieurs étapes toutes plus importantes les unes que les autres. Parmi elle : l'offre d'achat (ou promesse d'achat). En faire une vous engage à acheter la maison concernée, si l’ensemble des conditions s’y conforment. Il s’agit d’un document qui incite à la prudence et à la réflexion.
Pour ne pas faire une erreur qui vous coûtera cher, il est vivement recommandé de remplir l'offre d’achat accompagné d'un courtier immobilier ou d'un notaire. À défaut, les conséquences peuvent être assez lourdes et risquent de vous causer du tort.
Voici donc un article pour vous aider à intégrer toutes les notions importantes pour comprendre l’offre d’achat que vous allez déposer.
Qu’est-ce qu’une promesse d’achat?
La promesse d'achat est un document contractuel dans lequel un acheteur fait une offre formelle au vendeur pour acquérir la propriété. Ce document contient généralement le prix que vous proposez pour l’achat de la maison, ainsi que plusieurs conditions relatives à votre offre.
La promesse d'achat est donc le moyen par lequel vous annoncez au vendeur votre intention ferme d'acheter sa propriété, si les conditions évoquées se réalisent. Il s'agit d'une étape déterminante dans votre projet d'achat puisque, une fois signée, vous vous engagez légalement dans ce qui pourrait être l'une des plus importantes transactions de votre vie. Mieux vaut donc ne pas la prendre à la légère!
Quelle est la différence entre une offre d'achat et une promesse d'achat?
Les termes « offre d'achat » et « promesse d'achat » réfèrent en fait à la même chose. Alors qu'on parle généralement d'offre d'achat dans le langage de tous les jours, la désignation officielle est en réalité « promesse d'achat ».
Faire une offre d’achat pour une maison : comment ça fonctionne?
Si vous utilisez les services d’un courtier immobilier, c’est ce dernier qui va préparer l’offre d’achat. Dans le cas où vous cherchez une maison par vous-même, il est impératif de passer par un notaire concernant la rédaction de ce document afin de ne pas tomber dans certains pièges.
Remplir le formulaire
Votre offre d’achat doit contenir l’ensemble des informations et clauses pertinentes à la transaction immobilière. Les éléments qu’elle comporte sont les suivants :
- Identification de l’acheteur et du vendeur ;
- Description du bien (adresse, nombre de pièces, superficie) ;
- Le prix proposé pour l’achat de la propriété ;
- Montant de l’acompte ;
- Les conditions de la vente (vous pouvez exiger que l’achat soit conditionnel à l’obtention d’un prêt hypothécaire, à une inspection pré-achat positive, etc.) ;
- Obligations du vendeur (vendre la maison dans son état, avec ou sans les ameublements) ;
- Obligation de l’acheteur (demander un prêt hypothécaire) ;
- L’obtention par le vendeur d’un certificat de localisation récent ;
- Une déclaration du vendeur quant à l’état de la propriété et à la conformité aux règlements municipaux ;
- Le nom du notaire qui va réaliser la transaction immobilière ;
- Date de prise de possession (habituellement 30 à 60 jours après la date de l’offre d’achat) ;
- Délai d’acceptation (il est recommandé d’indiquer une date pour l’acceptation ou le refus de l’offre par le vendeur. Le délai habituel se situe entre 24 à 72 heures) ;
- D’autres clauses pertinentes compte tenu de votre situation ;
- Signature de l’acheteur.
Décision ou contre-proposition du vendeur
Une fois le document rempli, signé et remis, le vendeur prendra connaissance de l'offre. Trois choix s'offrent alors à lui. Il peut :
- Accepter votre promesse d’achat ;
- Refuser votre offre ;
- Vous proposer une contre-offre.
Signature de la promesse d'achat
Une fois acceptée et signée, l’offre d’achat engage l’acheteur à acquérir la propriété, selon les conditions mentionnées. Le vendeur s’engage également à vendre la propriété à son acheteur selon ces mêmes conditions. Ni l’acheteur, ni le vendeur ne peuvent se désister de la vente, à moins d’un commun accord.
Après avoir signé la promesse d'achat, le vendeur n’acceptera plus aucune négociation de votre part. Le prix de la maison et l’ensemble des conditions de l’offre restent inchangés. Si toutefois l’une des parties souhaite supprimer, modifier, ou ajouter certains termes à l’offre d’achat après sa signature, il sera possible de procéder à condition d’obtenir le consentement des deux parties. À défaut, les clauses de ce contrat restent définitives.
Promesse d’achat refusée : quelle sera la suite?
Le vendeur n’est pas obligé d’accepter votre promesse d’achat. Il peut la refuser si le prix ou les conditions relatives ne lui conviennent pas. Il est également possible pour lui de refuser une offre parce qu’il ne souhaite plus vendre, ou pour d’autres raisons qui lui sont propres. Toutefois, il faut avouer que le prix est en grande partie responsable du refus d’une offre.
Pour le point de vue du vendeur, afin d’optimiser ses chances de vendre sa propriété rapidement et au meilleur prix, il est recommandé de toujours répondre à une offre d’achat, même pour un refus. Ainsi, ce dernier devrait expliquer clairement à l’acheteur la raison du refus.
Si la raison évoquée concerne le prix, le vendeur peut expliquer qu'il ne cédera pas la maison en bas d’un certain montant. Si l’acheteur trouve ce prix raisonnable, il reviendra certainement vers le vendeur.
En tant qu'acheteur, vous allez toujours essayer de négocier le prix de la vente dans la promesse d’achat, d’où l’intérêt pour le vendeur de faire une contre-proposition pour augmenter un peu plus le prix proposé. Même si le vendeur n’accepte pas l’offre dès le départ, cet échange peut vous permettre d’arriver à une entente, de manière à ce que tout le monde y trouve son compte. Le vendeur réduira ainsi ses chances de perdre des acheteurs potentiels.
Est-ce qu'on peut annuler une promesse d'achat acceptée?
La promesse d’achat n’est pas une vente à proprement parler, mais elle produit des effets juridiques très importants. Il est particulièrement crucial pour l’acheteur d’être sûr de son choix avant de faire une offre d’achat.
Assurez-vous d’avoir fait assez de visites pour établir votre choix, car une fois la promesse d’achat acceptée, il vous sera très difficile - voire impossible - d'annuler votre offre. Bien entendu, la validité d’une offre d’achat est relative aux conditions qui s’y rattachent. De ce fait, un acheteur peut se retirer de la vente si l’une des clauses ou conditions n’est pas respectée.
Ainsi, trouver une autre propriété plus intéressante, ou réaliser finalement que le prix de la propriété est trop élevé, voire même découvrir des vices mineurs qui peuvent facilement être corrigés, ne constitue pas un motif suffisant pour annuler la vente.
Selon Girard Avocats : « Dans l’affaire Lecours c. Rivière Rodriguez, l’acheteur a été condamné à payer des dommages et intérêts de plus de 200 000$ au vendeur parce qu’il avait refusé de donner suite à une promesse d’achat, invoquant qu’il avait décidé de retourner aux études et qu’il n’avait plus les moyens d’acheter, alors qu’il avait pourtant obtenu le financement requis pour procéder à l’achat. »
Pour le point de vue du vendeur, si ce dernier se retrouve dans une situation similaire, il est important de transmettre rapidement à l'acheteur une mise en demeure, en expliquant qu'il n’accepte pas sa décision de se retirer de l’offre acceptée et qu'il a l’intention d’exercer un recours contre lui.
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