La Déclaration du vendeur sur l’immeuble, plus communément appelée sous le raccourci « déclaration du vendeur », est un formulaire d’une grande importance, à la fois pour le vendeur et pour l’acheteur d’une propriété.
Comme le certificat de localisation, la déclaration de copropriété et l’acte hypothécaire, il s'agit d'un document que vous croiserez nécessairement lors de votre transaction immobilière. Il est donc impératif de bien comprendre tous ces aspects et ce qu'il implique. Lisez la suite pour apprendre tout ce que vous devez savoir à propos de ce document en immobilier.
Qu'est-ce que la déclaration du vendeur sur l'immeuble?
Créée par l’OACIQ, la déclaration du vendeur est un formulaire qui permet de dresser un portrait de la propriété en vente. Le vendeur doit répondre au mieux de sa connaissance, par oui ou par non, en ajoutant des précisions au besoin.
On le présente parfois comme le curriculum vitae du bien immobilier. Celui-ci doit être le plus exhaustif possible. Il se base à la fois sur les connaissances et la bonne foi du vendeur, qui doit y inscrire tous les renseignements pouvant affecter la valeur de la maison : son état, son historique, etc.
Ce document sert avant tout à protéger les deux partis concernés lors de l’échange d’une propriété. C’est-à-dire qu’elle protège à la fois le vendeur, qui remplit le document, et l’acheteur, qui le consulte.
Une protection pour l'acheteur et le vendeur
Dûment remplie, la Déclaration du vendeur sur l’immeuble permet d’atténuer la responsabilité du vendeur en ce qui concerne la qualité de la propriété et de se protéger contre d’éventuels recours.
En mentionnant au mieux de sa connaissance les éléments pouvant affecter l’état et la valeur de la demeure, le vendeur diminue les risques d’être tenu responsable en cas de découverte de vices cachés. Ainsi, sans être une garantie complète contre tout recours, la déclaration du vendeur demeure un outil de protection précieux.
Pour l’acheteur, ce document représente également une certaine sécurité quant à l’état du bien immobilier grâce à l’obtention de nombreuses précisions. La déclaration du vendeur permet à l’acheteur potentiel de prendre une décision éclairée au sujet de l’achat, en relevant les facteurs pouvant affecter la transaction.
Si la consultation de la déclaration du vendeur soulève des doutes chez l’acheteur et son courtier, et que ces doutes sont confirmés à la suite des vérifications appropriées, il pourrait être possible d’ajouter des conditions supplémentaires à la promesse d’achat.
Est-elle suffisante pour garantir l’état de la propriété?
Bien que le formulaire ait pour but de divulguer l’état de la propriété le plus précisément possible, il ne doit en aucun cas être considéré comme le seul gage de qualité de la résidence. L’acheteur doit en tout temps faire appel à des ressources additionnelles pour vérifier l’état réel de la propriété et détecter d’autres problèmes potentiels que le vendeur n’aurait pas mentionnés ou dont il n’aurait pas connaissance.
Pour ce faire, il est fortement recommandé de demander les services de professionnels, comme ceux de l’inspecteur en bâtiment, afin de faire une inspection préachat en bonne et due forme. Il s’agit d’une sécurité supplémentaire non négligeable.
Quelles informations sont contenues dans la déclaration du vendeur?
Le vendeur, en collaboration de son courtier immobilier, doit s’assurer que chacune des sections du formulaire soit remplie. Au besoin, des vérifications (consultation du registre foncier, rapports d’inspection antérieurs, etc.) peuvent être effectuées pour s’assurer que toutes les informations contenues dans le document sont exactes et éviter les risques d’être tenu responsable d’une fausse déclaration.
Afin de faire le portrait le plus complet possible de la propriété, la déclaration du vendeur doit, en plus de l’identification du vendeur, contenir les renseignements suivants :
- Année de construction de la propriété ;
- Année d’acquisition ;
- Statut de l’hypothèque actuelle ;
- Servitudes ;
- Limitation au droit de propriété ;
- État de la toiture, de la plomberie, du système de chauffage et du système électrique ;
- Problèmes liés à la propriété (dégâts d’eau, contamination du sol, problèmes de structure, etc.) ;
- Rénovations et travaux effectués ;
- Présence d'une zone à risque (ex. : inondable) ;
- Revenus générés par les baux, le cas échéant.
Si des rénovations ont été effectuées et que des problèmes mentionnés ont été corrigés, il peut être intéressant pour le vendeur de fournir une preuve pour appuyer ses propos (une facture, par exemple).
Une fois rempli et signé, le document est annexé à la promesse d’achat et remis au prêteur hypothécaire, afin que celui-ci puisse déterminer en toute connaissance de cause les modalités du prêt consenti à l’acheteur.
Exemple de formulaire de l'OACIQ
Vous aimeriez avoir un aperçu plus concret de ce à quoi ressemble ce document? Il est possible de consulter un spécimen de la déclaration du vendeur sur le site de l’OACIQ pour connaitre tous les détails qui doivent y être inscrits. Notez d’ailleurs que, pour éviter toute ambiguïté, la plupart des questions ne demandent de répondre que par oui ou non.
Y a-t-il un formulaire spécifique pour les copropriétés divises (condo)?
En ce qui concerne les transactions liées aux copropriétés divises, il existe effectivement un formulaire distinct à utiliser. Le courtier immobilier procédant à une telle transaction doit remplir le formulaire Déclaration du vendeur sur l’immeuble — Copropriété divise.
Celui-ci, quoique ressemblant à la déclaration du vendeur commune, inclut des questions spécifiques à la copropriété, au sujet du fonds de prévoyance, des frais de condo, etc. Il contribue également à encadrer de manière plus précise les transactions en lien avec les copropriétés divises.
Ce document est-il obligatoire au Québec?
Ce formulaire est automatiquement utilisé lorsque le vendeur fait appel à un courtier immobilier.
En effet, depuis le 1er juillet 2012, la déclaration du vendeur est un document obligatoire pour toute transaction impliquant un détenteur de permis de l'OACIQ. Il est également obligatoire lors de la vente d’une propriété ou d’un immeuble résidentiel de moins de 5 logements (ce qui inclut les immeubles détenus en copropriété par indivision).
Toute promesse d’achat de ces types de transactions doit donc être complétée par le formulaire de déclaration du vendeur. Si un vendeur refuse de fournir les renseignements demandés et de signer le formulaire exigé, son courtier immobilier ne pourra pas le représenter.
Dans le cas des propriétés de 5 logements et plus, des immeubles principalement commerciaux et d’un terrain sans bâtiment, la déclaration du vendeur n’est pas exigée, mais demeure fortement recommandée par l’OACIQ.
Quand demander ou remettre la déclaration du vendeur?
La Déclaration du vendeur sur l’immeuble doit être remise par le vendeur et son courtier à un acheteur lorsque celui-ci manifeste l'intention de faire une offre d'achat. Le formulaire doit alors être signé par l'acheteur potentiel, puis annexé à la promesse d'achat.
Le document pourrait aussi être partagé avec l'inspecteur en bâtiment pour l'aider dans sa rédaction du rapport d'inspection détaillé sur la propriété.
Le vendeur n’a pas habité la maison : que doit-il déclarer?
Il peut arriver que le vendeur n’ait jamais été l’habitant de la propriété en question. Ce genre de situation peut se produire dans le cas du décès d’un proche, lorsque la demeure est vendue par la succession, sans garantie légale, ou par un mandataire.
Évidemment, le vendeur n’a pas à déclarer les renseignements qu’il ne connait pas. Il a tout de même l’obligation de remplir la déclaration du vendeur, en précisant dans la section à cet effet les raisons pour lesquelles il ne peut pas répondre à l’une ou l’autre des questions du formulaire.
Quelles conséquences en cas de fausse déclaration?
En cas de déclaration malhonnête de la part du vendeur, l'acheteur pourrait entamer un recours légal contre lui. Et ce, même si la vente a été effectuée sans garantie légale.
Plusieurs options pourraient alors s'offrir à l'acheteur floué :
- Annuler le contrat de vente, qui implique le remboursement du montant de la vente et la restitution de la propriété ;
- Réclamer des dommages et intérêts, afin que le vendeur compense financièrement l'acheteur pour les préjudices qu'il a subis ;
- Exécuter des travaux correctifs aux frais du vendeur, pour permettre de remédier aux problèmes non dévoilés dans la déclaration du vendeur.
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