Peu importe de quel côté vous vous trouvez dans une transaction immobilière, acheteur ou vendeur, certains documents jouent un rôle clé pour assurer la transparence de l’échange. Parmi eux, la Déclaration du vendeur sur l’immeuble occupe une place centrale.
Trop souvent négligée ou mal comprise, elle permet pourtant de protéger les deux parties et d’éviter bien des malentendus. Dans les sections qui suivent, découvrez pourquoi ce formulaire est si important, ce qu’il contient et comment l’utiliser judicieusement.
Qu’est-ce que la déclaration du vendeur sur l’immeuble de L’OACIQ ?
Créée par l’OACIQ, la Déclaration du vendeur sur l’immeuble est un formulaire qui dresse un portrait détaillé de la propriété mise en vente. Le vendeur y répond par « oui » ou « non » à une série de questions, et peut ajouter des précisions au besoin, en toute bonne foi et en connaissance de cause.
Souvent comparée à un curriculum vitae de la propriété, cette déclaration regroupe toutes les informations pertinentes susceptibles d’influencer la valeur de l’immeuble. Son objectif est de fournir un maximum de transparence pour éclairer la décision de l’acheteur et réduire les zones d’ombre dans la transaction.
Une protection essentielle pour l’acheteur et le vendeur
Lorsqu’elle est remplie de façon rigoureuse, la déclaration du vendeur agit comme une forme de protection légale pour les deux parties.
Pour le vendeur, elle permet de limiter sa responsabilité en cas de découverte de vices ou d’irrégularités, à condition que les renseignements aient été transmis de manière complète et honnête. En divulguant les éléments connus qui pourraient influencer l’état ou la valeur de la propriété, le vendeur évite de s’exposer à des recours pour vice caché.
Du côté de l’acheteur, le document permet d’obtenir un aperçu structuré et fiable de la propriété. Il sert de point de départ pour évaluer le bien, soulever certaines interrogations et, au besoin, négocier des conditions supplémentaires à intégrer à la promesse d’achat.
La déclaration du vendeur suffit-elle à garantir l’état de la propriété ?
Aussi utile soit-elle, la déclaration du vendeur ne remplace pas une inspection rigoureuse. Bien qu’elle fournisse un bon aperçu de l’état général de la propriété, elle repose uniquement sur les connaissances du vendeur et ne permet donc pas toujours de détecter des problèmes non apparents ou ignorés.
Autrement dit, cette déclaration n’a pas valeur de garantie formelle. Pour éviter les mauvaises surprises, il est essentiel que l’acheteur complète l’information reçue par une inspection préachat indépendante, notamment en faisant appel à un inspecteur en bâtiment qualifié.
Quelles informations retrouve-t-on dans la déclaration du vendeur ?
Le formulaire de déclaration du vendeur est conçu pour dresser un portrait aussi fidèle et complet que possible de la propriété. En collaboration avec un courtier immobilier, le vendeur doit s’assurer de remplir chaque section avec rigueur. Cela peut nécessiter certaines vérifications supplémentaires, comme la consultation du registre foncier ou d’anciens rapports d’inspection, afin d’éviter toute omission ou fausse déclaration involontaire. Parmi les renseignements habituellement exigés, on retrouve :
- L’année de construction de la propriété et l’année d’acquisition par le vendeur actuel ;
- Le statut hypothécaire, incluant la présence ou non d’une hypothèque ;
- L’existence de servitudes ou de limitations au droit de propriété (droit de passage, empiètement, etc.) ;
- L’état des systèmes principaux : toiture, plomberie, chauffage, électricité, fondations, etc. ;
- Les problèmes connus comme les infiltrations d’eau, la contamination du sol, la moisissure ou les vices structurels ;
- Les travaux ou rénovations effectués, qu’ils soient récents ou anciens, avec la possibilité d’y joindre des pièces justificatives ;
- La localisation dans une zone à risque, par exemple une zone inondable ;
- Les revenus de location, dans le cas d’un immeuble générant un revenu.
Une fois le formulaire complété et signé, il est annexé à la promesse d’achat. Ce document est également transmis au prêteur hypothécaire de l’acheteur, qui l’utilise pour mieux évaluer le risque et établir les conditions du prêt.
Le vendeur n’a pas habité la maison : quelles sont ses obligations lors de la vente ?
Il arrive que le vendeur d’un bien immobilier ne l’ait jamais habité. C’est souvent le cas lors d’une succession, d’une vente effectuée par un mandataire ou d’une revente sans garantie légale. Cette situation soulève une question fréquente : quelles informations le vendeur doit-il tout de même fournir ?
Même s’il ne connaît pas personnellement l’historique complet de la propriété, le vendeur demeure tenu de remplir la Déclaration du vendeur sur l’immeuble. Ce document ne peut être simplement ignoré. Il doit cependant indiquer clairement, dans les sections appropriées, les raisons pour lesquelles il ne peut répondre à certaines questions.
Ce devoir de transparence permet à l’acheteur de mieux comprendre le contexte de la vente et d’ajuster ses démarches en conséquence, notamment en sollicitant une inspection plus approfondie ou en ajoutant certaines conditions à sa promesse d’achat. C’est une façon d’assurer l’équilibre et la confiance dans la transaction.
Où peut-on se procurer une déclaration du vendeur ?
Vous aimeriez consulter le formulaire officiel de la déclaration du vendeur pour en connaître les détails ? Un spécimen est accessible en ligne, directement sur le site de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Ce document vous permet de prendre connaissance des différentes sections à remplir, ainsi que de la nature des renseignements exigés.
Existe-t-il un formulaire spécifique pour les copropriétés divises ?
Oui. Lorsqu’il s’agit d’une copropriété divise, comme un condo, un formulaire distinct doit obligatoirement être utilisé : la Déclaration du vendeur sur l’immeuble — Copropriété divise. Bien que ce document reprenne la structure générale du formulaire standard, il inclut des questions supplémentaires spécifiques aux réalités de la copropriété.
Parmi les éléments abordés, on retrouve :
- Le fonds de prévoyance et sa santé financière ;
- Les frais de condo mensuels ;
- Les assemblées des copropriétaires et les décisions prises ;
- Les travaux majeurs planifiés ou récemment exécutés dans les parties communes ;
- Les litiges en cours ou irrégularités administratives dans la gestion de la copropriété.
Ce formulaire vise à mieux encadrer la particularité des immeubles détenus en copropriété et à fournir aux acheteurs une vue d’ensemble des enjeux collectifs pouvant affecter la valeur ou l’usage de la propriété.
Ce document est-il obligatoire au Québec ?
Oui, la déclaration du vendeur est obligatoire dans plusieurs contextes au Québec, notamment lorsque la transaction implique un courtier immobilier titulaire d’un permis de l’OACIQ. Depuis le 1er juillet 2012, ce formulaire doit être utilisé dans toute vente résidentielle où un professionnel réglementé intervient. Plus précisément, il est requis pour :
- Les propriétés résidentielles de moins de cinq logements ;
- Les immeubles en copropriété indivise.
Dans ces cas, toute promesse d’achat doit être accompagnée d’une Déclaration du vendeur dûment remplie et signée. Le courtier immobilier n’est pas autorisé à représenter un vendeur qui refuse de remplir ou signer le document, ce qui rend son utilisation incontournable.
Pour d’autres types d’immeubles, l’utilisation du formulaire n’est pas obligatoire, mais vivement recommandée par l’OACIQ afin de favoriser une transparence accrue entre les parties et de réduire les risques de litige.
Acheteur : comment obtenez-vous la déclaration du vendeur ?
Lorsqu’un acheteur manifeste son intention de faire une offre d’achat, il doit recevoir une copie de la Déclaration du vendeur sur l’immeuble. Ce document est préparé par le vendeur, généralement avec l’aide de son courtier immobilier et remis à l’acheteur avant la signature de la promesse d’achat. L’acheteur est alors tenu de le lire, de le signer, et il est automatiquement annexé à l’offre déposée.
Ce formulaire peut également être transmis à l’inspecteur en bâtiment, s’il y a lieu. Ce dernier pourra l’utiliser pour orienter son inspection, vérifier les informations déclarées et identifier les éléments nécessitant une attention particulière dans son rapport.
Quels sont vos recours en cas de fausse déclaration du propriétaire ?
Même si une vente est conclue sans garantie légale, le vendeur reste tenu à une obligation de transparence. Une fausse déclaration intentionnelle dans le formulaire peut donc entraîner de sérieuses conséquences juridiques.
Si l’acheteur découvre après l’achat qu’une information importante a été dissimulée ou falsifiée, plusieurs recours peuvent être envisagés :
- Annulation de la vente : si la situation est suffisamment grave, l’acheteur peut demander la résolution du contrat de vente, impliquant le retour de la propriété au vendeur et le remboursement du prix payé.
- Réclamation de dommages et intérêts : si la vente ne peut pas être annulée, l’acheteur peut demander une compensation financière pour les préjudices subis en lien avec la fausse déclaration.
- Exécution de travaux correctifs aux frais du vendeur : dans certains cas, un tribunal pourrait ordonner que les travaux nécessaires soient réalisés aux frais du vendeur fautif.
Vous cherchez un courtier immobilier pour votre projet de vente ou d’achat ?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier immobilier. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
