Supposons ceci : quelques mois après l’achat de votre propriété de rêve, vous découvrez un important vice caché. Saviez-vous que, si la propriété a été vendue sans garantie légale, vous n'avoir aucun recours contre le vendeur?
La découverte d'un vice caché n'est jamais une bonne nouvelle. Cependant, dans la plupart des situations, vous êtes automatiquement protégé par la loi et pouvez entamer les démarches pour revenir contre le vendeur. La clé de cette protection relève de la promesse d’achat que vous signez.
Il arrive toutefois que cette protection soit exclue du contrat. Certaines propriétés sont ainsi vendues « aux risques et périls de l’acheteur », ce qui signifie que la transaction s’effectue sans garantie légale.
Qu'est-ce que la garantie légale au Québec?
Toute personne qui vend un immeuble se doit de garantir qu’il est exempt de vices, c’est-à-dire de vices relatifs au titre ou à l’état de la propriété. C’est ce qu’on appelle la garantie légale. Seuls les défauts connus par l’acheteur au moment de la transaction, identifiés dans la déclaration du vendeur ou relevés par l’inspecteur en bâtiment lors de l’inspection préachat, ne sont pas couverts par cette garantie.
La garantie légale comporte deux volets distincts :
- La garantie de qualité ;
- La garantie de droit de propriété.
Ces deux volets sont automatiquement inclus dans tous les contrats en vertu de la loi, sans qu’il soit nécessaire de les ajouter aux clauses du document. Au contraire, il faut plutôt prévoir une clause supplémentaire pour que l’une ou l’autre de ces garanties soit exclue.
La garantie de qualité
La garantie de qualité assure à l’acheteur que l’immeuble qu’il va acquérir est exempt de vices cachés (présents au moment de la vente) qui le rendraient éventuellement inusable, ou qui diminueraient tant son utilité que l'acheteur ne l’aurait peut-être pas acheté ou aurait diminué son offre.
Elle ne protège toutefois pas contre les défauts connus de l’acheteur. C’est-à-dire ceux divulgués avant la vente ou ceux qu’un acquéreur prudent aurait pu constater s’il avait pris les précautions appropriées. C’est pourquoi, malgré cette garantie de qualité, il est primordial pour l’acheteur d’effectuer une inspection préachat de la propriété désirée.
Le fait que le vendeur n’ait pas connaissance du vice ou que le problème se manifeste après la transaction n’amoindrit pas l’effet de la garantie. Toutefois, s’il s’avère que le vendeur avait connaissance du vice et l’avait volontairement caché, celui-ci serait doublement responsable et aurait l’obligation de dédommager l’acheteur pour la diminution de la valeur de l’immeuble et tous les préjudices subis.
La garantie de droit de propriété
La garantie de droit de propriété assure quant à elle à l’acheteur que le bien immobilier est libre de tout droit, outre ceux déclarés par le vendeur. Elle concerne les vices de titres qui limiteraient ou priveraient l’acquéreur de son droit de propriété.
En d’autres termes, elle certifie que :
- Le vendeur aura libéré l’immeuble de toute hypothèque l’affectant ;
- Le bien n’empiète pas sur le terrain d’un voisin et n’est pas l’objet d’un empiètement ;
- La propriété ne viole pas de limitation de droit public, sauf celles qui seraient divulguées par le vendeur ou que l’acheteur aurait dû découvrir avec les démarches appropriées.
Ainsi, il y a un manquement à la garantie de droit de propriété si le vendeur ne rembourse pas l’hypothèque qu’il a contractée sur le bien immobilier, comme il s’était engagé à le faire lors de la transaction.
Pourquoi vendre une maison sans garantie légale?
La garantie de qualité est habituellement exclue lorsque les vendeurs ne possèdent qu’une connaissance limitée de la demeure. C’est le cas, par exemple, lors d’une succession ou d’une reprise de finance.
Dans les deux situations, les vendeurs n’ont pas habité l’immeuble et ne peuvent pas attester avec certitude l’état du bien immobilier. Ils se protègent donc contre d’éventuelles poursuites en ajoutant une clause au contrat de vente pour exclure la garantie de qualité.
Une personne âgée souhaitant protéger sa succession pourrait également se servir de cette clause au moment de la transaction, pour éviter un futur recours exercé contre ses héritiers.
Qu'est-ce qui est exclu?
En fonction de différentes situations, la garantie légale peut être augmentée, diminuée, limitée pour une certaine période ou tout simplement exclue. Dans la plupart des cas d’exclusion, c’est uniquement la garantie de qualité qui sera affectée. Il est très rarement recommandé d’exclure la garantie de propriété.
L’exclusion de la garantie peut être complète ou partielle, c'est-à-dire qu'elle peut concerner l’ensemble du bien immobilier ou seulement certaines composantes de la propriété. Pour une exclusion complète, cette clause est habituellement incluse à la promesse d’achat :
« La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur. »
Lorsque l’exclusion de la garantie ne concerne qu’une partie du bien immobilier, la piscine par exemple, la mention « relative à » est généralement ajoutée à la fin de la clause. Il s’en suit une description de la ou des composantes exclues de la garantie légale.
Si le vendeur souhaite exclure la garantie de qualité dès le début de son projet de vente, une note indiquant cette volonté devra être inscrite dans le contrat de courtage du courtier immobilier et dans la fiche de description détaillée de la propriété, afin que tous les individus impliqués dans la transaction soient sur la même longueur d’onde.
La clause « aux risques et périls de l’acheteur »
Bien qu’elle mentionne que l’acheteur acquiert l’immeuble à ses propres risques, la clause n’exempte pas le vendeur de déclarer tous les défauts dont il a connaissance. Il a tout de même la responsabilité de se conformer aux exigences légales, d’agir de bonne foi et de ne pas tromper l’acheteur. Il doit ainsi décrire le plus précisément possible les vices qu’il connaît à propos de la propriété dans la déclaration du vendeur.
Bref, la vente d’une maison sans garantie légale n’autorise aucunement le vendeur à être malhonnête et à duper délibérément l’acheteur potentiel!
Des recours limités ou inexistants en cas de vices cachés
Lorsqu'un acheteur acquiert une propriété à ses risques et périls, il a peu ou pas de recours contre le vendeur en cas de découverte de vices importants.
Dans le cas où le nouveau propriétaire découvrirait un vice caché, il pourrait poursuivre le vendeur s’il est en mesure de prouver que celui-ci était de mauvaise foi et qu’il a volontairement dissimulé ce vice. L’acheteur devra alors démontrer que sa décision a été influencée par les manœuvres, les mensonges ou la réticence du vendeur à dévoiler un élément essentiel quant à la qualité de la propriété.
Autrement, si le vendeur ignorait l’existence du problème et qu’il a, de bonne foi, dévoilé tout ce qu’il savait, il ne sera pas tenu responsable et le nouveau propriétaire n’aura aucun autre recours pour résoudre sa situation.
Quelques avantages
Comme toute chose, la vente sans garantie légale possède malgré tout quelques avantages. Pour le vendeur, l’avantage primaire est de pouvoir se protéger contre d’éventuels recours, bien qu’il devra sans doute abaisser son prix de vente.
En ce qui concerne l’acheteur, celui-ci a habituellement la possibilité d’acquérir une maison sans garantie légale à moindre coût. Cette différence de prix sera toutefois plus ou moins importante en fonction du marché. Si la demande est supérieure à l’offre, la diminution de coût risque d’être plutôt petite.
L'inspection préachat lors d'une vente faite sans garantie légale
Pour diminuer les probabilités de découvrir des vices cachés, la meilleure initiative que l’acheteur peut prendre est de faire appel aux services d’un inspecteur en bâtiment pour faire inspecter l’immeuble.
Cet expert possède toutes les compétences et les connaissances nécessaires pour inspecter la propriété souhaitée. Il sera en mesure de déceler les défauts visibles et d’informer le futur propriétaire sur les problèmes potentiels qui pourraient survenir selon la gravité des défectuosités. Évidemment, l’expert engagé devra être mis au courant que l’immeuble à inspecter est vendu sans garantie légale pour qu’il en tienne compte lors de ses observations.
Notez toutefois que le fait d’effectuer une inspection préachat n’est pas une assurance qu’il n’y a aucun vice! Un vice caché n’est habituellement pas visible, ce qui fait en sorte que l’inspecteur ne peut pas le détecter lors de son inspection visuelle. Il se pourrait cependant qu’il découvre quelques indices avant-coureurs et qu’il vous conseille d’engager un spécialiste pour approfondir les recherches.
En plus de procéder à une inspection, l’acheteur devrait exiger d’obtenir une copie de la Déclaration du vendeur sur l’immeuble dument remplie, afin de prendre connaissance des défauts déclarés par le vendeur.
Les devoirs du courtier immobilier
Lorsqu’il travaille dans un contexte qui exclut la garantie légale, le courtier immobilier a le devoir d’informer son client des implications de l’exclusion de cette garantie de qualité. Il devra ainsi signaler au vendeur que :
- L’exclusion de la garantie peut avoir un effet sur le prix de vente ;
- La fiche descriptive de la propriété doit mentionner cette absence de garantie ;
- Il ne sera pas à l’abri d’une poursuite en cas de vices connus, mais non dévoilés.
S’il travaille avec l’acheteur, le courtier immobilier devra lui communiquer qu’il n’aura aucun recours en cas de vices cachés, à moins qu’il réussisse à prouver que le vendeur lui a volontairement dissimulé l’information. De plus, il devra fortement lui recommander d’effectuer une inspection préachat avant de se porter acquéreur de la résidence.
Si vous convoitez une maison sans garantie légale, soyez prudent et n’hésitez pas à demander conseil à des professionnels de l’immobilier.
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