Autrefois réservées aux successions ou aux reprises de finances, les ventes sans garanties légales sont de plus en plus répandues au Québec. En quinze ans, la proportion des ventes résidentielles conclues sans garantie légale a explosé dans la province, passant de 4 % en 2010 à 43 % en 2025, selon des données de l'APCIQ rapportées par Radio-Canada.
C'est donc près d'une transaction sur deux qui s'est conclue l'an dernier « aux risques et périls de l'acheteur ». Pour le vendeur, c'est une façon de limiter sa responsabilité. Pour l'acheteur, c'est l'abandon d'une protection à laquelle il aurait normalement droit.
Avant d'accepter (ou de proposer) une telle clause, c'est important de bien comprendre ce que vous gagnez, ce que vous perdez et, surtout, ce qui reste obligatoire malgré tout.
En bref
- La garantie légale est une protection automatique du Code civil du Québec. Elle couvre la qualité du bien (vices cachés) et le droit de propriété (titres).
- Un vendeur peut l'exclure, mais seulement avec une clause explicite dans la promesse d'achat et l'acte de vente.
- Même sans garantie, le vendeur doit déclarer les vices qu'il connaît et agir de bonne foi. Mentir ou dissimuler reste sanctionnable.
- L'acheteur perd presque tous ses recours, sauf s'il prouve la mauvaise foi ou la dissimulation volontaire du vendeur.
- Dans ce contexte, l'inspection préachat devient encore plus essentielle.
C'est quoi, la garantie légale au Québec?
La garantie légale est une protection automatique et minimale en vertu de la loi. Elle protège automatiquement les consommateurs lors de l'achat d'un bien, incluant un bien immobilier (maison unifamiliale, condo, plex, etc.).
Toute personne qui vend un immeuble se doit de garantir qu’il est exempt de vices, c’est-à-dire de problèmes relatifs au titre ou à l’état de la propriété. Advenant un manquement à cette obligation, la garantie légale donne le droit à l'acheteur d'entamer des recours contre le vendeur.
Seuls les défauts connus par l’acheteur au moment de la transaction ne sont pas couverts par cette garantie. Ils doivent être identifiés dans la déclaration du vendeur ou relevés par l’inspecteur en bâtiment lors de l’inspection préachat.
Qu'est-ce qui est couvert par la garantie légale?
La garantie légale comporte deux volets distincts :
- La garantie de qualité ;
- La garantie de droit de propriété.
Ces deux volets sont automatiquement inclus dans tous les contrats en vertu de la loi. Il n'est pas nécessaire de les ajouter aux clauses du document. Au contraire, il faut plutôt prévoir une clause supplémentaire pour que l’une ou l’autre de ces garanties soit exclue.
En fonction de différentes situations, la garantie légale peut être augmentée, diminuée, limitée pour une certaine période ou exclue.
La garantie de qualité
La garantie de qualité protège l'acheteur contre les vices cachés. Elle assure que l'immeuble est exempt de défauts graves, présents au moment de la vente, qui le rendraient impropre à son usage. Elle couvre aussi les vices qui en diminuent l'utilité au point que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou aurait réduit son offre, s'il les avait connus.
Elle ne protège toutefois pas contre les défauts connus de l’acheteur. C’est-à-dire ceux divulgués avant la vente ou ceux qu’un acheteur prudent aurait pu constater s’il avait pris les précautions appropriées.
C’est pourquoi, malgré cette garantie de qualité, il est primordial pour l’acheteur d’effectuer une inspection préachat de la propriété désirée.
Le fait que le vendeur n’ait pas connaissance du vice ou que le problème se manifeste après la transaction n’amoindrit pas l’effet de la garantie. Toutefois, s’il s’avère que le vendeur avait connaissance du vice et l’avait volontairement caché, celui-ci serait doublement responsable. Il aurait l’obligation de dédommager l’acheteur pour la diminution de la valeur de l’immeuble et tous les préjudices subis.
La garantie de droit de propriété
La garantie de droit de propriété assure à l’acheteur que le bien immobilier est libre de tout droit. Elle concerne les vices de titres qui limiteraient ou priveraient l’acquéreur de son droit de propriété.
En d’autres termes, elle certifie que :
- Le vendeur a libéré l’immeuble de toute hypothèque l’affectant ;
- Le bien n’empiète pas sur le terrain d’un voisin et n’est pas l’objet d’un empiètement ;
- La propriété ne viole pas de limitation de droit public, sauf celles qui seraient divulguées par le vendeur ou que l’acheteur aurait dû découvrir avec les démarches appropriées.
Ainsi, il y a un manquement à la garantie de droit de propriété si le vendeur ne rembourse pas l’hypothèque qu’il a contractée sur le bien immobilier, comme il s’était engagé à le faire.
Un vendeur peut-il exclure la garantie légale?
Oui, un vendeur peut exclure la garantie légale de la transaction. Pour ce faire, il doit impérativement mentionner explicitement dans la promesse d'achat et l'acte de vente que la vente est faite « sans aucune garantie légale, à vos risques et périls ».
Si le vendeur souhaite exclure la garantie dès le début de son projet de vente, une note indiquant cette volonté devra être inscrite dans le contrat de courtage du courtier immobilier et dans la fiche de description détaillée de la propriété. De cette façon, tous les individus impliqués dans la transaction sont sur la même longueur d’onde.
Une exception presque devenue la norme
Pendant longtemps, vendre une propriété sans garantie légale relevait de l'exception. Ce n'est plus le cas aujourd'hui.
En quinze ans, la proportion des ventes résidentielles conclues sans garanties légales au Québec est passée de 4 % en 2010 à 43 % en 2025, selon des données de l'APCIQ rapportées par Radio-Canada. C'est près d'une transaction sur deux qui se fait sans cette protection pourtant prévue par la loi.
Cette montée fulgurante est intimement liée au contexte du marché. La demande dépasse largement l'offre, ce qui crée une position de force pour les vendeurs. Ils peuvent ainsi imposer des conditions qui ne seraient pas aussi largement acceptées dans un marché équilibré.
La pandémie a agi comme un accélérateur : entre 2020 et 2022, la part des ventes sans garanties est passée de 24 % à 37 %. Certaines régions sont d'ailleurs beaucoup plus affectées que d'autres.
À Montréal, par exemple, 34 % des transactions excluaient des garanties légales en 2025. En Estrie, c'est 55 % des ventes qui se sont réalisées sans cette protection. Ce pourcentage explose à 88 % sur la Côte-Nord et dans le Nord-du-Québec.
Pourquoi vendre sans garantie légale?
Historiquement, l'exclusion de la garantie servait surtout dans des situations où le vendeur avait une connaissance limitée de la propriété. C’est le cas, par exemple, lors d’une succession ou d’une reprise de finance.
Dans les deux situations, les vendeurs n’ont pas habité l’immeuble et ne peuvent pas attester avec certitude l’état du bien immobilier. Ils se protègent donc contre d’éventuelles poursuites en ajoutant une clause au contrat de vente pour exclure la garantie de qualité.
Aujourd'hui, beaucoup de vendeurs y recourent comme simple stratégie de protection. Même s'ils connaissent l'état de leur propriété, plusieurs propriétaires-occupants choisissent d'exclure la garantie. Leur motivation est simple : se prémunir contre une éventuelle poursuite pour vice caché, qui peut coûter cher en frais juridiques même lorsque le vendeur est de bonne foi.
Une personne âgée souhaitant protéger sa succession pourrait également se servir de cette clause au moment de la transaction, pour éviter un futur recours exercé contre ses héritiers.
Maison vendue sans garantie légale : qu'est-ce qui est exclu?
Dans la plupart des cas d’exclusion, c’est uniquement la garantie de qualité qui sera affectée. Il est très rarement recommandé d’exclure la garantie de propriété.
L’exclusion de la garantie peut être complète ou partielle, c'est-à-dire qu'elle peut concerner l’ensemble du bien immobilier ou seulement certaines composantes de la propriété.
Pour une exclusion complète, cette clause est habituellement incluse à la promesse d’achat :
« La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur. »
Lorsque l’exclusion de la garantie ne concerne qu’une partie du bien immobilier, la piscine par exemple, la mention « relative à » est généralement ajoutée à la fin de la clause. Il s’en suit une description de la ou des composantes exclues de la garantie légale.
La clause « aux risques et périls de l’acheteur »
Bien qu’elle mentionne que l’acheteur acquiert l’immeuble à ses propres risques, la clause n’exempte pas le vendeur de déclarer tous les défauts dont il a connaissance. Il doit tout de même :
- Se conformer aux exigences légales ;
- Agir de bonne foi ;
- Ne pas tromper l’acheteur.
Il doit ainsi décrire le plus précisément possible les vices qu’il connaît à propos de la propriété dans la déclaration du vendeur.
Bref, la vente d’une maison sans garantie légale n’autorise aucunement le vendeur à être malhonnête et à duper délibérément l’acheteur potentiel!
Des recours limités ou inexistants en cas de vices cachés
Lorsqu'un acheteur acquiert une propriété à ses risques et périls, il a peu ou pas de recours contre le vendeur en cas de découverte de vices importants.
Dans le cas où le nouveau propriétaire découvrirait un vice caché, il pourrait poursuivre le vendeur s’il est en mesure de prouver que :
- Il était de mauvaise foi ;
- Il a volontairement dissimulé le vice.
L’acheteur devra alors démontrer que sa décision a été influencée par les manœuvres, les mensonges ou la réticence du vendeur à dévoiler un élément essentiel quant à la qualité de la propriété.
Autrement, si le vendeur ignorait l’existence du problème et qu’il a, de bonne foi, dévoilé tout ce qu’il savait, il ne sera pas tenu responsable et le nouveau propriétaire n’aura aucun autre recours pour résoudre sa situation.
Vendre sans garantie légale : quel effet sur le prix?
Exclure la garantie légale n'est pas sans contrepartie pour le vendeur. En limitant sa responsabilité, il transfère une part du risque à l'acheteur, et ce risque a un prix. En principe, une propriété vendue sans garantie devrait donc se négocier sous la valeur qu'elle aurait obtenue avec une protection complète.
L'ampleur de cette baisse de prix dépend toutefois directement du marché. Dans un marché vendeur soutenu, comme celui des dernières années, la concurrence entre acheteurs efface en grande partie cet effet. C'est d'ailleurs une des raisons pour lesquelles l'exclusion s'est autant répandue : les vendeurs ont pu se protéger sans sacrifier réellement le prix.
L'importance capitale de l'inspection préachat dans ce contexte
Pour diminuer les probabilités de découvrir des vices cachés, la meilleure consiste à faire appel aux services d’un inspecteur en bâtiment pour faire inspecter l’immeuble.
Cet expert possède toutes les compétences et les connaissances nécessaires pour inspecter la propriété souhaitée. Il sera en mesure de déceler les défauts visibles et d’informer le futur propriétaire sur les problèmes potentiels qui pourraient survenir, selon la gravité des défectuosités.
Évidemment, l’expert engagé devra être mis au courant que l’immeuble à inspecter est vendu sans garantie légale. Il en tiendra compte lors de ses observations.
Notez toutefois que le fait d’effectuer une inspection préachat n’est pas une assurance qu’il n’y a aucun vice! Un vice caché n’est habituellement pas visible, l’inspecteur ne peut donc pas le détecter lors de son inspection visuelle. Il se pourrait cependant qu’il découvre quelques indices avant-coureurs et qu’il vous conseille d’engager un spécialiste pour approfondir les recherches.
En plus de procéder à une inspection, l’acheteur devrait exiger d’obtenir une copie de la Déclaration du vendeur sur l’immeuble dument remplie, afin de prendre connaissance des défauts déclarés par le vendeur.
Les devoirs du courtier immobilier
Lorsqu’il travaille dans un contexte qui exclut la garantie légale, le courtier immobilier a le devoir d’informer son client des implications de l’exclusion de cette garantie de qualité. Il devra ainsi signaler au vendeur que :
- L’exclusion de la garantie peut avoir un effet sur le prix de vente ;
- La fiche descriptive de la propriété doit mentionner cette absence de garantie ;
- Il ne sera pas à l’abri d’une poursuite en cas de vices connus, mais non dévoilés.
S’il travaille avec l’acheteur, le courtier immobilier devra lui communiquer qu’il n’aura aucun recours en cas de vices cachés, à moins qu’il réussisse à prouver que le vendeur lui a volontairement dissimulé l’information.
De plus, il devra fortement lui recommander d’effectuer une inspection préachat avant de se porter acquéreur de la résidence.
Si vous convoitez une maison sans garantie légale, soyez prudent et n’hésitez pas à demander conseil à des professionnels de l’immobilier.
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