Vous voulez acheter une maison à prix réduit? C'est généralement ce que permet l'achat d'une reprise de finance, aussi appelée vente de justice. Mais est-ce réellement une bonne idée? Le jeu en vaut-il la chandelle?
On ne le répétera jamais assez : faire l’acquisition d’une propriété requiert un investissement important qu’il faut, en tout temps, prendre le temps d’évaluer. Dans le cadre d’une reprise de finance, plusieurs facteurs doivent à tout prix être considérés pour s’assurer de faire le bon choix. On vous en dit plus à ce sujet.
C'est quoi, une reprise de finance?
L’expression « reprise de finance » est utilisée pour désigner une propriété saisie par une institution financière pour des raisons de défaut de paiement, lorsque le propriétaire ne paie pas son hypothèque.
Le prêteur évince alors le propriétaire pour reprendre la maison. Une fois saisie, elle est revendue sur le marché immobilier afin de récupérer les sommes d’argent dues. La vente est généralement confiée à un courtier immobilier.
Il faut savoir qu'en cas de non-paiement de la dette, les créanciers contactent d’abord l’emprunteur pour tenter de régler le problème. Bien que les appels de courtoisie suffisent la plupart du temps à corriger la situation, il arrive parfois que le prêteur soit obligé de pousser un peu plus loin ses démarches.
Plusieurs solutions peuvent ainsi être mises sur la table par l’institution financière avant de saisir le bien immobilier, dont l'envoie d'un préavis d'exercice. La démarche peut même s’étaler sur plus d’un an pour laisser toutes les chances possibles à l’emprunteur.
Si aucune des actions ne fonctionne, un processus légal peut être entrepris par le prêteur pour obtenir les droits de propriété du bien immobilier et pouvoir procéder à une vente sous contrôle judiciaire.
Acheter une maison reprise en financement : avantages et inconvénients
L’argument majeur pour l’achat d’une reprise de finance a longtemps été celui du prix attrayant. L’acheteur pouvait faire une bonne affaire et réaliser des économies intéressantes en achetant ce type de propriété. Les banques, voyant que les maisons saisies étaient en mauvais état ou sur le marché depuis trop longtemps, baissaient le prix de vente.
Cette situation n’est plus entièrement vraie aujourd’hui. Avec le marché immobilier qui profite largement plus aux vendeurs qu'aux acheteurs, les institutions financières n’ont plus à abaisser leur prix autant qu’elles le faisaient. Certaines reprises de finance se vendent ainsi sans « liquidation » de la part des banques.
Malgré tout, la majorité des reprises de finance demeure des « maisons à rabais ». Pourquoi? Notamment parce que les banques vendent sans garantie légale. Cela a comme effet de diminuer le prix de vente, mais ce type de transaction comporte aussi son lot de risques pour l'acheteur!
Le prix de vente est aussi influencé par l’état dans lequel se trouve la propriété. Évidemment, une demeure nécessitant des travaux verra son prix chuter pour tenter d’attirer les acheteurs potentiels.
Mais bien que le coût d’achat soit moindre pour le futur propriétaire, il ne faut pas oublier qu’un budget supplémentaire doit être établi pour les rénovations à effectuer. Ce qui semblait être une aubaine au premier regard peut donc s’avérer beaucoup plus coûteux que prévu !
Acheter sans garantie légale : qu'est-ce que ça implique ?
La garantie légale, aussi appelée « garantie légale de qualité » protège l’acheteur d’une propriété en cas de vices cachés. Selon la situation, elle permet notamment à l’acheteur d’obtenir :
- Une diminution du prix de la propriété ;
- Une compensation pour les dommages subis ;
- Un remboursement des rénovations effectuées (ou de celles qui seront nécessaires) pour réparer le vice caché ;
- Une résiliation de la vente, permettant à l’acheteur de remettre la propriété au vendeur et de se faire rembourser le prix payé.
Toutefois, la majorité des reprises de finance sont vendues sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur. Cela représente un danger supplémentaire pour l’acheteur puisque, par le fait même, il renonce à la possibilité de recours contre le vendeur en cas de vices cachés.
Notez toutefois que le vendeur, c’est-à-dire l’institution financière, a tout de même l’obligation de divulguer tous les problèmes qu’il connaît à propos de la propriété. Mais puisqu’il n’a pas habité directement l’immeuble, sa connaissance des vices sera limitée.
Dans l’éventualité où un problème se manifeste, c’est l’acheteur qui a l’entière responsabilité de payer pour le coût des réparations. Selon l’ampleur des dégâts à réparer, il peut s’agir d’un lourd fardeau financier.
Si vous faites affaire avec un courtier immobilier, celui-ci a l’obligation de vous informer que la propriété en question ne possède pas de garantie légale. Il doit vous renseigner sur les conséquences possibles de cette absence de garantie et sur vos droits futurs si un vice se manifeste. Il a également le devoir de vous recommander d’effectuer une inspection préachat.
L’importance de l’inspection préachat pour se protéger
L’inspection préachat est une des étapes essentielles lors de tout processus d’achat en immobilier. Elle est d’autant plus importante dans le cas d’une reprise de finance, pour tenter de dévoiler le plus de problèmes potentiels.
Considérant le fait que les anciens propriétaires n’ont pas eu les moyens d’effectuer ses paiements hypothécaires, il est fort probable qu’ils n’aient pas investi beaucoup d’argent dans les rénovations et l’entretien de la propriété. Qu’il y ait des vices cachés ou non, il se peut donc que plusieurs travaux soient nécessaires.
Faire appel à un inspecteur en bâtiment vous permettra d’avoir une idée précise de l’état de la propriété avant de conclure l’achat.
Reprises de finance : pour quel type d’acheteur ?
Parce qu’elles comportent leur lot de risques financiers et qu’elles peuvent nécessiter beaucoup d’entretien, il n’est pas étonnant de voir que plusieurs acheteurs vont tenter d’éviter les reprises de finance.
Ce genre de propriété s’adresse donc plus spécifiquement aux acheteurs aguerris. Devenir propriétaire d’une saisie implique d’être prêt à mettre plus de temps et un montant supérieur dans les rénovations du bâtiment.
Certains investisseurs peuvent également s’intéresser à ces propriétés. En les achetant en dessous de leur valeur marchande et en investissant pour les rénover au goût du jour, c'est-à-dire en faisant un flip de propriété, ils peuvent les revendre (avec garantie légale) à un prix supérieur. Il peut s’agir d’une bonne manière de faire des profits si aucune mauvaise surprise ne se manifeste.
Vous n’avez pas peur du risque et êtes prêt à investir dans une reprise de finance ? Peu importe le type d’acheteur que vous êtes, soyez sûr d’avoir pris en considération tous les pièges potentiels avant de vous lancer dans l’aventure.
Comment trouver une maison reprise en finance à vendre?
Si vous cherchez spécifiquement ce type de propriété, il vous sera fort avantageux de travailler en collaboration avec une agence immobilière ou un courtier indépendant. Ceux-ci ont accès à un nombre impressionnant de propriétés partout à travers la province, ainsi que les informations qui les concernent. Ils pourront donc facilement vous guider vers le type de bien que vous recherchez.
Vous pouvez également faire vous-même vos recherches. La plateforme Centris vous permet notamment de filtrer les propriétés disponibles qui répondent à ce critère de recherche.
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