À partir du moment où vous décidez de confier le mandat de vente de votre maison à un agent immobilier, vous avez l’obligation de signer un contrat de courtage qui établit un lien professionnel entre le propriétaire et son courtier pour une période déterminée.
Le contrat de courtage a été élaboré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) de manière à assurer un maximum de protection aux consommateurs. Ce document rassemble plusieurs clauses et diverses informations se rapportant au bien immobilier, notamment le prix et les conditions de vente, la rétribution du courtier (pourcentage ou montant forfaitaire), ainsi que les obligations du courtier envers son client.
Comme il est primordial de se renseigner avant la signature d’une entente, voici les éléments indispensables à connaître avant de signer un contrat de courtage avec votre agent immobilier.
1. Vous devrez choisir entre un contrat de courtage exclusif ou non exclusif
Lors de la signature de l’entente avec votre agent immobilier, vous aurez à choisir entre un contrat de courtage exclusif ou non exclusif en ce qui concerne la vente de votre propriété. Il faut dire que la différence entre les deux contrats est assez grande!
En optant pour un contrat de courtage exclusif, vous donnez à votre courtier le droit d’agir à titre d’intermédiaire exclusif pour vous assister dans le processus de vente. Il devient alors la seule personne à pouvoir vendre votre bien et aucun autre courtier ne pourra vous solliciter directement.
Cependant, vous avez parfaitement le droit de faire appel à un courtier hypothécaire, ou même d’engager un autre courtier immobilier pour acheter une propriété, étant donné que l’objet du contrat sera différent.
Le contrat de courtage exclusif est la meilleure façon de s’assurer un maximum d’efforts de la part du courtier puisqu’il est sûr de toucher une commission, s’il parvient à vous trouver un acheteur.
En choisissant le contrat de courtage non exclusif, il vous sera possible de trouver un acheteur par vous-même, ou de faire appel à un autre courtier pour la vente de votre maison.
En signant ce type de contrat, votre courtier immobilier n’aura aucune assurance de toucher un salaire quand vous aurez effectué la transaction. Il est donc normal qu’il s’investisse beaucoup moins comparé à un courtier ayant signé un contrat de courtage exclusif et qu’il concentre ses efforts sur les contrats qui lui garantissent un revenu.
2. Un contrat de courtage peut être « révocable » ou « irrévocable »
La mention « révocable » ou « irrévocable » est à surveiller, puisqu’il s’agit d’une mention qui vous permettra (ou pas) de résilier votre contrat de courtage avant sa date d’échéance.
La mention révocable vous sera d’une grande utilité si vous changez d’avis en cours de route et que vous décidez finalement de garder votre maison. Vous pouvez également décider de mettre fin au contrat si votre courtier ne s’implique pas suffisamment dans votre projet de vente.
Le propriétaire doit alors informer le courtier de sa décision par écrit. Toutefois, il se peut qu’il doive rembourser les frais en publicité engagés par le professionnel.
Si un contrat de courtage est révocable, il le sera dans les deux sens. En effet, le courtier peut également arrêter de collaborer avec le client pour une raison ou pour une autre (mais c’est assez rare).
Par ailleurs, il peut arriver que le courtier immobilier cesse tout simplement d’exercer, mais ça ne l’empêchera pas de transférer le dossier à un collègue, sans demander l’avis de son client.
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3. La commission d’un courtier est toujours négociable
En immobilier, tout est négociable! Mais il faudra penser à négocier AVANT la signature du contrat de courtage. Dans le cas d’une vente immobilière, la commission d’un courtier se situe généralement entre 4% et 7%.
Pour négocier la rétribution de votre agent, vous devrez avoir de bons arguments, car il est certainement bon communicateur, en plus d’être habitué à la négociation.
Parmi les arguments que vous pourrez aborder avec votre courtier immobilier, on compte :
- L’état de la maison si elle est récente ou si elle a été soigneusement rénovée ;
- Le type d’habitation si elle satisfait aux critères en demande sur le marché;
- Le prix de vente dans le cas où il serait particulièrement raisonnable ;
- Le secteur, s’il est particulièrement recherché.
En clair, plus vous aurez d’arguments assurant au courtier une vente rapide, plus vous aurez de chance de baisser la commission. Pour un agent immobilier, le temps c’est de l’argent. Alors s’il parvient à vendre votre maison dans les plus brefs délais, il pourra plus rapidement se concentrer sur d’autres transactions immobilières.
Comme vous vous en doutez, tout a un prix! Alors si vous parvenez à baisser considérablement la commission de votre agent immobilier, vous devrez vous attendre à un service moins complet. C’est-à-dire que votre courtier pourrait vous donner moins de visibilité (publicité), ou consacrer moins de temps à votre projet de vente.
La plupart des clients cherchent uniquement à négocier la commission du courtier pour sauver quelques centaines, voire quelques milliers de dollars, dépendamment de la valeur du bien. Mais il faut savoir qu’il existe d’autres manières d’économiser de l’argent.
Certains courtiers peuvent par exemple vous fournir gratuitement un conseiller professionnel pour vous aider dans la valorisation de votre propriété, afin de la rendre plus attrayante aux yeux des acheteurs potentiels. Alors, parlez-en avec votre courtier!
4. Les fameux « 3 jours » pour la résiliation d’un contrat de courtage
Il peut arriver que le vendeur (propriétaire) signe un contrat de courtage avant de se rétracter. Dans ce cas, la Loi sur le courtage immobilier lui permet de résilier son contrat dans les 3 jours suivant le jour où il a reçu un double du contrat signé par les deux parties.
C’est ce qu’on appelle le droit de dédit du contrat de courtage, qui permet à un client de mettre fin à l’entente avec son courtier, sans avoir à justifier son geste, ou à le rétribuer de quelque manière que ce soit. La marche à suivre est alors de rédiger un avis écrit pour en informer le courtier.
Bien qu’il soit possible pour le client de transmettre de main à main l’avis de résiliation, l’OACIQ conseille d’expédier le document par courrier recommandé, de façon à conserver une preuve de l’envoi dans le délai prévu à cet effet.
À noter que le client peut se prévaloir de ce droit de dédit, et ce, même si le contrat de courtage est « irrévocable ».
Il est important de mentionner que le courtier aura droit à une rétribution si la maison trouve preneur dans les 180 jours suivant la fin du contrat et si l'acheteur concerné s'était montré intéressé pendant sa durée effective (c'est-à-dire dans le délai de trois jours). Le courtier doit toutefois réussir à prouver que l'acheteur s'est manifesté pendant la durée de vie du contrat, grâce au registre des visites par exemple.
Une exception s’applique si le client a conclu un contrat de courtage exclusif avec un autre courtier immobilier, à moins de démontrer la mauvaise foi du client
5. Il est possible de décider de la durée d’un contrat de courtage
En règle générale, un contrat de courtage aura une durée de six mois. Toutefois, cette période peut s’avérer assez longue si vous tombez sur un courtier paresseux, en particulier si vous souhaitez vendre rapidement.
Il faut savoir que vous avez la possibilité de signer un contrat de courtage pour une durée plus courte (trois mois par exemple). Si le courtier que vous avez choisi est performant et qu’il a pour habitude de vendre ses propriétés rapidement, ça ne devrait pas lui poser problème.
Photos: Deposit Photo
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