Comme beaucoup de gens, il vous est peut-être déjà arrivé de prendre une décision, puis de vouloir revenir en arrière quelques heures plus tard. Heureusement, bien que certaines situations ne permettent pas de changer d’avis, il est tout à fait possible de le faire après avoir signé un contrat de courtage ; à condition de respecter certaines formalités.
En effet, la Loi sur le courtage immobilier prévoit une clause permettant à une personne de mettre fin à un contrat signé avec un courtier immobilier, que ce soit pour une vente, un achat ou une location. C’est ce qu’on appelle le droit de dédit.
Cela dit, la signature d’un contrat de courtage demeure un engagement important. Le simple fait qu’il soit possible de s’en retirer ne doit pas en diminuer la portée. Prenez toujours le temps de bien réfléchir avant de vous engager.
Droit de dédit : définition
Le droit de dédit peut être exercé lorsqu’un contrat de courtage est signé avec un courtier immobilier désigné comme intermédiaire exclusif pour la vente ou l’achat d’une propriété résidentielle. On entend par propriété résidentielle un immeuble comprenant moins de cinq logements ou une fraction de copropriété (condo).
Ce droit est réservé uniquement aux personnes physiques, c’est-à-dire à des individus comme un vendeur ou un acheteur. Les personnes morales, comme les sociétés ou les compagnies, ne peuvent pas en bénéficier.
Le droit de dédit s’applique autant aux contrats révocables qu’aux contrats irrévocables. Même si une clause d’irrévocabilité vise à empêcher la résiliation du contrat, elle ne prive pas le client de son droit de se rétracter. En pratique, ce droit demeure toutefois rarement utilisé.
Est-il possible de renoncer à son droit de dédit ?
Il y a quelques années, une personne qui faisait affaire avec un courtier immobilier pouvait renoncer à son droit de dédit en rédigeant et signant de sa main une clause en ce sens. Toutefois, depuis l’adoption du projet de loi 141 et la modification de la Loi sur le courtage immobilier, en juin 2019, le droit de dédit est devenu un droit inaltérable.
Achat ou vente avec courtier : comment se désengager de son contrat de courtage ?
Si vous souhaitez exercer votre droit de dédit et mettre fin à votre contrat de courtage, certaines conditions doivent être respectées. La principale consiste à aviser le courtier immobilier dans un délai de trois jours suivant la réception du double du contrat signé. Les détails concernant le calcul de ce délai seront abordés dans la section suivante.
L’avis de résiliation doit être transmis par écrit. Bien qu’il puisse être remis en personne, il est fortement recommandé de l’envoyer par courrier recommandé. Cela vous permettra de conserver une preuve d’envoi et de démontrer que l’avis a été transmis dans les délais requis.
Le contrat sera considéré comme résilié dès l’envoi de l’avis, ou dès sa réception par le courtier ou son agence. Le client peut se rétracter sans avoir à motiver sa décision. Il ne sera pas tenu de rémunérer le courtier, sauf exception, ce qui sera précisé plus loin.
Comment le délai de trois jours est-il calculé ?
Le calcul du délai de trois jours pour exercer son droit de dédit peut sembler simple, mais il obéit à des règles précises :
- Le jour de la réception du double du contrat n’est pas compté dans le calcul ;
- Le jour de l’échéance, lui, est inclus ;
- Les jours non ouvrables (fériés) sont comptés ;
- Si le dernier jour tombe un jour non ouvrable, le délai est automatiquement prolongé jusqu’au prochain jour ouvrable.
Les jours non ouvrables sont :
- Le samedi ;
- Le dimanche ;
- Le 1er et le 2 janvier ;
- Le Vendredi saint ;
- Le lundi de Pâques ;
- Le lundi précédant le 25 mai (fête des Patriotes/fête de la Reine) ;
- Le 24 juin (fête nationale du Québec — Saint-Jean-Baptiste)
- Le 1er juillet (fête du Canada) ou le 2 juillet si le 1er tombe un dimanche
- Le premier lundi de septembre (fête du Travail) ;
- Le deuxième lundi d’octobre (Action de grâce) ;
- Le 25 décembre (Noël) ;
- Le 26 décembre.
Voici deux exemples pour vous aider à comprendre comment pourrait être calculée la période de dédit :
- Contrat signé un samedi : Le délai commence le dimanche (jour 1), même si c’est un jour non ouvrable. Le mardi est alors le jour 3. Le client a donc jusqu’à la fin de la journée mardi pour envoyer son avis.
- Contrat signé un mercredi : Le délai début le jeudi (jour 1), puis vendredi (jour 2) et samedi (jour 3). Comme le samedi est un jour non ouvrable, le délai est repoussé au lundi, à condition qu’il ne soit pas férié. Le client a donc jusqu’à la fin de la journée lundi pour faire parvenir son avis.
Le droit de dédit, est-ce que ça coûte quelque chose ?
En règle générale, exercer son droit de dédit ne coûte rien. Lorsqu’un client décide de résilier son contrat de courtage, le courtier immobilier ne peut habituellement pas réclamer de rétribution. La résiliation est donc gratuite pour l’individu.
Il existe toutefois une exception importante. Si une transaction immobilière a lieu dans les 180 jours suivants la fin du contrat, le courtier pourrait avoir droit à une compensation. Pour cela, il devra démontrer que l’acquéreur avait manifesté de l’intérêt pour la propriété pendant la durée du contrat ; c’est-à-dire dans le court délai de trois jours prévu pour exercer le droit de dédit.
Il faut également savoir que le lien direct entre les actions du courtier et l’achat n’a pas besoin d’être prouvé de manière absolue. Même s’il n’a pas personnellement présenté l’acheteur, il peut être rémunéré si ses efforts de mise en marché (pancartes, publicités, visites virtuelles, etc.) ont influencé la décision d’achat.
Par exemple, un vendeur de mauvaise foi qui trouve rapidement un acheteur et tente d’éviter de payer la commission du courtier pourrait tout de même être tenu de le rémunérer. Cela s’applique même si c’est le vendeur lui-même qui a trouvé l’acheteur, à moins que le contrat ne soit non exclusif et permette explicitement cette démarche.
À noter également : si un nouveau contrat de courtage exclusif est signé de bonne foi avec un autre courtier, le premier courtier ne pourra pas être rémunéré.
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