Il nous est tous déjà arrivé de signer quelque chose, puis souhaiter revenir en arrière quelques heures plus tard. Dans le cas d'un contrat de courtage immobilier, c'est non seulement permis, c'est un droit prévu par la loi. On l'appelle le droit de dédit.
Inscrit à l'article 28 de la Loi sur le courtage immobilier, ce droit permet à un vendeur ou à un acheteur de résilier son contrat de courtage dans les trois jours suivant la réception du double signé. Il s'applique même aux contrats irrévocables.
Cela dit, la signature d’un contrat de courtage reste un engagement sérieux. Le fait de pouvoir s’en retirer ne devrait jamais remplacer une vraie réflexion avant de signer.
En bref
- Le droit de dédit permet de résilier un contrat de courtage résidentiel dans les 3 jours suivant la réception du double signé par les deux parties.
- Il s'applique aux personnes physiques seulement (pas aux sociétés), pour un immeuble de moins de 5 logements ou un condo.
- Il vaut autant pour les contrats révocables qu'irrévocables, et on ne peut pas y renoncer.
- L'avis doit être écrit; le courrier recommandé est fortement recommandé pour conserver une preuve.
- La résiliation est gratuite, sauf si une transaction survient dans les 180 jours avec une personne qui s'était montrée intéressée pendant le contrat.
Qu'est-ce que le droit de dédit?
Le droit de dédit s'exerce lorsqu’un contrat de courtage est signé avec un courtier immobilier agissant comme intermédiaire exclusif pour la vente ou l’achat d’une propriété résidentielle. On entend par propriété résidentielle un immeuble comprenant moins de cinq logements (maison, duplex, triplex, quadruplex) ou une fraction de copropriété (condo).
Ce droit est réservé uniquement aux personnes physiques, c’est-à-dire à des individus comme un vendeur ou un acheteur. Les personnes morales, comme les sociétés ou les compagnies, ne peuvent pas s'en prévaloir.
Le droit de dédit s’applique autant aux contrats révocables qu’aux contrats irrévocables. Même si une clause d’irrévocabilité vise à empêcher la résiliation du contrat, elle ne prive pas le client de son droit de se rétracter. En pratique, ce droit demeure toutefois rarement utilisé.
Peut-on renoncer à son droit de dédit?
C'était possible avant. Une personne pouvait renoncer à son droit de dédit en rédigeant et signant de sa main une clause à cet effet.
Aujourd'hui, ce n'est plus le cas. Depuis l’adoption du projet de loi 141 et la modification de la Loi sur le courtage immobilier, en juin 2019, le droit de dédit est devenu un droit inaltérable. On ne peut plus y renoncer, peu importe ce que prévoit le contrat.
Comment résilier son contrat de courtage en 3 jours
Pour exercer votre droit de dédit et mettre fin à votre contrat de courtage, certaines conditions doivent être respectées. La première : aviser le courtier immobilier dans un délai de trois jours suivant la réception du double du contrat signé par les deux parties. Les détails concernant le calcul de ce délai seront abordés dans la section suivante.
L’avis de résiliation doit être transmis par écrit. Il peut être remis en personne, mais il est fortement suggéré de l’envoyer par courrier recommandé. Cela vous permettra de conserver une preuve d’envoi et de démontrer que l’avis a été transmis dans les délais requis.
Le contrat sera considéré comme résilié dès l’envoi de l’avis, ou dès sa réception par le courtier ou son agence. Vous pouvez vous rétracter sans devoir motiver votre décision. Vous n'aurez pas à rémunérer le courtier, sauf dans un cas précis, qui sera précisé plus loin.
Comment le délai de trois jours est-il calculé?
Le calcul du délai de trois jours pour exercer son droit de dédit peut sembler simple, mais il obéit à des règles précises :
- Le jour de la réception du double du contrat n’est pas compté dans le calcul.
- Le jour de l’échéance, lui, est compté.
- Les jours non juridiques (fériés, fins de semaine) sont pris en compte.
- Si le dernier jour tombe un jour non juridique (communément appelé « jour non ouvrable »), le délai est automatiquement prolongé jusqu’au prochain jour ouvrable.
Les jours non juridiques au Québec sont :
- Le samedi ;
- Le dimanche ;
- Le 1er et le 2 janvier ;
- Le Vendredi saint ;
- Le lundi de Pâques ;
- Le lundi précédant le 25 mai (Journée nationale des patriotes) ;
- Le 24 juin (fête nationale du Québec/Saint-Jean-Baptiste)
- Le 1er juillet (fête du Canada) ou le 2 juillet si le 1er tombe un dimanche
- Le premier lundi de septembre (fête du Travail) ;
- Le deuxième lundi d’octobre (Action de grâce) ;
- Le 25 décembre (Noël) ;
- Le 26 décembre.
Voici trois exemples pour vous aider à comprendre comment pourrait être calculée la période de dédit :
Exemple 1 : le contrat est reçu un samedi. Le délai commence le dimanche (jour 1), même si c’est un jour non ouvrable. Vient ensuite le lundi (jour 2), puis le mardi (jour 3). Vous avez donc jusqu’à la fin de la journée mardi pour envoyer votre avis.
Exemple 2 : le contrat est reçu un mercredi. Le délai débute le jeudi (jour 1), puis vendredi (jour 2) et samedi (jour 3). Comme le samedi est un jour non ouvrable, le délai est repoussé au lundi. Vous avez donc jusqu’à la fin de la journée lundi pour faire parvenir votre avis.
Exemple 3 : le contrat est reçu un jeudi avant la fête du Travail. Le décompte commence le vendredi (jour 1), puis samedi (jour 2) et dimanche (jour 3). Le dimanche est un jour non juridique, donc l'échéance glisse au lundi, qui s'avère être la fête du Travail, un jour non juridique aussi. Le délai est alors reporté au mardi. Vous avez donc jusqu'à la fin de la journée mardi pour faire parvenir votre avis.
Le droit de dédit, est-ce que ça coûte quelque chose?
En règle générale, non. Quand un client résilie son contrat dans le délai prévu et de bonne foi, le courtier ne peut réclamer aucune rétribution. La résiliation est gratuite.
Il existe toutefois une exception importante. Si une transaction immobilière a lieu dans les 180 jours suivant la fin du contrat, le courtier pourrait avoir droit à une compensation. Pour cela, il devra démontrer que l’acquéreur avait manifesté de l’intérêt pour la propriété pendant la durée du contrat, c’est-à-dire pendant le court délai de trois jours.
Le lien entre le travail du courtier et la vente n'a pas à être prouvé de façon absolue. Même s’il n’a pas personnellement présenté l’acheteur, il peut être rémunéré si ses efforts de mise en marché (pancartes, publicités, visites virtuelles) ont influencé la décision d’achat.
Par exemple, un vendeur de mauvaise foi qui trouve rapidement un acheteur et tente d’éviter de payer la commission du courtier peut être tenu de le rémunérer. Cela s’applique même si c’est le vendeur lui-même qui a trouvé l’acheteur, à moins que le contrat ne soit non exclusif et permette explicitement cette démarche.
À noter également : si un nouveau contrat de courtage exclusif est signé de bonne foi avec un autre courtier, le premier courtier ne pourra pas être rémunéré.
Dédit, résiliation et mise hors marché : quelle différence?
Le droit de dédit n'est pas la seule façon de mettre fin à un contrat de courtage. Vous pouvez aussi résilier votre entente, moyennant certains frais, ou mettre votre propriété hors marché. Voici un aperçu de chacune de vos options :
Le droit de dédit est cette fenêtre de trois jours, gratuite et sans justification, dont il a été question dans les sections précédentes. Passé ce délai, il n'existe plus.
La résiliation dépend du type de contrat signé. Un contrat révocable peut être annulé à tout moment, mais le client pourrait devoir payer certains frais engagés par le professionnel. Un contrat irrévocable doit généralement être honoré jusqu'à la fin, sauf si une entente est conclue avec le courtier immobilier.
La mise hors marché, quant à elle, ne met pas officiellement fin au contrat. Le courtier accepte de cesser ses démarches (publicité, visites) pour une période donnée, mais le contrat reste en vigueur jusqu'à son échéance. C'est l'option souvent utilisée lorsqu'un vendeur veut faire une pause sans rompre le lien.
| Droit de dédit | Résiliation | Mise hors marché | |
| Quand? | Dans les 3 jours suivant la réception du double signé | En tout temps après le délai de 3 jours | Pendant la durée du contrat, par entente |
| Coût pour le client | Gratuit (sauf exception des 180 jours) | Possibles frais pour services rendus | Aucun frais |
| Le contrat prend-il fin? | Oui, imméditament | Oui | Non, il reste en vigueur |
| Possible si « irrévocable »? | Oui | Seulement avec l'accord du courtier | Oui |
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