L’adoption de la Loi 141 par le gouvernement du Québec a entraîné des changements significatifs dans le secteur de la copropriété, modifiant profondément plusieurs aspects de la gestion des copropriétés. Quelques années après son entrée en vigueur, il est pertinent de revenir sur cette loi pour mieux comprendre son évolution et ses répercussions actuelles.
Mais qu’est-ce que la Loi 141 exactement ? Quelles sont les nouvelles dispositions qu’elle a introduites et quel impact ont-elles eu sur les copropriétés et leurs propriétaires ?
Revisitons les principales facettes de cette loi et son influence durable sur le secteur de la copropriété au Québec.
La Loi 141 au Québec, c'est quoi?
La Loi 141, officiellement intitulée Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières, a été adoptée en juin 2018. L’objectif principal de la Loi 141 est de clarifier et standardiser les rôles du syndicat de copropriété et des copropriétaires en matière d’assurance.
Une couverture d’assurance inadéquate ou des zones d’ombre sur les responsabilités financières de chaque partie lors d’une réclamation peuvent entraîner de sérieuses complications. Cette loi vise à éviter de telles situations en établissant des règles plus claires et précises.
Pourquoi l'adoption du projet de Loi 141 par le gouvernement du Québec ?
Avant l’entrée en vigueur de ce projet de loi, de nombreux problèmes liés aux assurances de copropriété avaient été identifiés, notamment une augmentation du nombre de réclamations enregistrées.
Cette situation a conduit, entre autres, à une réduction du nombre de compagnies offrant des couvertures d’assurance pour les syndicats de copropriété. Celles qui continuaient de le faire ont, quant à elles, choisi de réduire leurs protections et d’augmenter leurs tarifs. Cette situation représentait un véritable fléau pour les propriétaires de condo, qui se sont retrouvés contraints de se conformer aux exigences de plus en plus strictes des assureurs.
Depuis l’adoption du projet de loi 141, plusieurs mesures ont été instaurées, provoquant des changements législatifs significatifs dans le domaine de la copropriété. Examinons de plus près cinq d’entre elles.
1. Description des parties privatives des condos
Selon les exigences de la Loi 141, chaque copropriété doit désormais posséder un document détaillé décrivant l’ensemble des parties privatives de l’immeuble. Ce document doit inclure une description précise de chaque unité, notamment de son état d’origine, c’est-à-dire tel qu’elle a été livrée au propriétaire. Il doit également mentionner si des améliorations ont été apportées depuis.
Mais pourquoi est-il nécessaire de disposer d’un tel document ? Il sert avant tout à différencier les caractéristiques de l’unité dans son état initial des éventuelles améliorations réalisées par le propriétaire. Ce document devient essentiel pour les assurances en cas de réclamation, puisqu’il permet de distinguer les responsabilités entre l’assurance personnelle du copropriétaire et celle du syndicat de copropriété.
Par exemple, en cas de sinistre, l’assurance personnelle du copropriétaire couvrira les travaux d’amélioration majeurs apportés à son unité. Les copropriétaires n’auront donc pas à payer plus, par le biais de l’assurance du syndicat, pour des améliorations luxueuses qu’un voisin pourrait avoir choisies pour son propre logement.
2. Souscription à une police d’assurance couvrant le coût réel de reconstruction
Mais qu’entend-on par « coût réel de reconstruction » ? Il s’agit simplement du montant nécessaire pour reconstruire un immeuble à l’identique après un sinistre, en tenant compte des conditions actuelles du marché. Ce coût de reconstruction comprend notamment :
- Les frais de déblais et de nettoyage ;
- Les frais de reconstruction (honoraires des professionnels, matériaux, etc.) ;
- Les frais liés aux dispositions légales.
L’introduction de cette obligation dans le cadre du projet de Loi 141 a pour objectif principal de protéger les copropriétaires. En cas de sinistre, si la couverture d’assurance du syndicat de copropriété est insuffisante, ce sont les copropriétaires qui devront assumer les coûts non couverts. Lors d’une reconstruction totale, ces frais peuvent rapidement devenir considérables !
Quand est-ce que l’évaluation de la valeur de reconstruction de la copropriété doit être effectuée ?
Il est également important de souligner que, pour que la police d’assurance reste à jour, le coût de reconstruction doit être réévalué tous les cinq ans par un évaluateur agréé membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).
3. Création d’un fonds d’auto assurance pour le payment de franchises
Depuis avril 2022, chaque copropriété est tenue de constituer un fonds d’auto assurance. Mais à quoi sert ce fonds ? Bien simplement, il a pour objectif de couvrir la franchise à payer en cas de sinistre.
La Loi 141 impose aux copropriétés de constituer un fonds d’auto assurance dont le montant doit être suffisant pour couvrir la franchise la plus élevée de leur contrat d’assurance. Ce fonds doit toujours détenir ce montant à tout moment. Après un sinistre, et une fois le fonds utilisé pour régler la franchise, les copropriétaires ont les deux prochaines années pour le reconstituer.
Pourquoi ce fonds est-il si important ? Parce qu’il permet d’y avoir accès rapidement en cas de sinistre. Cela facilite le déclenchement des démarches de réclamation et de reconstruction, accélérant ainsi le processus. De plus, les copropriétaires n’auront pas à dépenser immédiatement une somme importante pour couvrir cette franchise pendant une période déjà difficile.
Il faut également noter que chaque copropriétaire de condo est responsable de contribuer à ce fonds d’auto-assurance. Il s’agit donc d’une contribution supplémentaire pour tous les copropriétaires, qui doivent déjà assumer d’autres charges communes liées à la gestion de leur copropriété.
4. Souscription des copropriétaires à une assurance habitation personnelle
Bien que la plupart des propriétaires souscrivent déjà à une assurance habitation, depuis octobre 2020, cela est devenu une obligation pour les copropriétaires d’unités divises. En effet, la Loi impose désormais à chaque copropriétaire de détenir une couverture de responsabilité civile. La Loi précise que :
- Si vous résidez dans un immeuble de moins de 13 unités, votre responsabilité civile doit être d’au moins 1 million de dollars ;
- Si vous habitez dans un immeuble de 13 unités et plus, votre responsabilité civile doit être d’au moins 2 millions de dollars.
5. Souscription des administrateurs et des dirigeants à une couverture de responsabilité civile
Être membre d’un syndicat de copropriété ou d’un conseil d’administration est une grande responsabilité. Bien que ces administrateurs soient eux-mêmes copropriétaires vivants dans l’immeuble, ils ont néanmoins un devoir important envers tous les résidents.
C’est pourquoi la Loi 141 impose désormais à tous les administrateurs et dirigeants de la copropriété de souscrire à une couverture de responsabilité civile.
Pourquoi cette obligation ? La réponse est simple : cette couverture protège le syndicat des copropriétaires, ainsi que les administrateurs eux-mêmes, en cas de faute, d’erreur ou de négligence dans l’exercice de leurs fonctions.
Évaluation professionnelle de copropriété: combien ça coûte ?
Si vous devez faire évaluer votre immeuble dans le cadre de la loi 141, le coût de l’évaluation dépendra de plusieurs facteurs, tels que :
- Le secteur dans lequel vous vous trouvez ;
- Le type de bâtiment ;
- L’évaluateur choisi ;
- La valeur du bâtiment à évaluer.
Sur ce dernier point, il est important de noter que plus l’immeuble évalué a de la valeur, plus l’évaluateur agréé prend un risque lié à sa responsabilité professionnelle. En effet, l’évaluation immobilière n’est pas une science exacte. Une petite marge d’erreur pourrait avoir des conséquences significatives pour un bâtiment de grande valeur.
Par exemple, une marge d’erreur de 3 % sur un immeuble de 500 000 $ représente une différence de 15 000 $, tandis que pour un immeuble de 4 millions, cela correspond à 120 000 $ !
Ainsi, la pression sur l’évaluateur pour minimiser cette marge d’erreur sera bien plus importante pour un bâtiment coûteux que pour un immeuble de moindre valeur, ce qui pourrait influencer le prix de l’évaluation.
Voici les prix approximatifs que vous pourriez payer pour l’évaluation dans le cadre de la loi 141, selon le nombre de logements de l’immeuble :
- 3 logements : Environ 900 $
- 6 logements : 1 200 $
- 8 logements : 1 300 $
- 10 logements : 1 500 $
- 20 logements : 1 700 $
Il est aussi important de noter qu’il peut y avoir une variation de 10 % à 15 % des prix d’un évaluateur à l’autre. Il est donc conseillé de comparer plusieurs soumissions avant de choisir l’expert avec lequel vous souhaitez travailler.
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