Vous pensez acheter une copropriété? Vous avez probablement déjà entendu parler des fameux frais de condos que tous les copropriétaires doivent payer. Aussi appelés frais de copropriété, ces frais sont facturés aux propriétaires sur une base mensuelle.
Parce qu’ils peuvent facilement faire peur, plusieurs personnes s’abstiennent d’acquérir un condo. Mais, bien dosés, ces frais peuvent devenir l’allié des copropriétaires en leur permettant de couvrir à la fois les dépenses nécessaires à l’entretien régulier de l’immeuble et certains travaux majeurs.
Afin de démystifier ces frais de condo, nous vous avons rassemblé les informations importantes que vous devez connaître à leur sujet.
Les frais de condo sont-ils obligatoires au Québec?
Au Québec, les frais de condo sont obligatoires. La loi stipule que tous les copropriétaires doivent participer aux dépenses communes liées à l’entretien de l’immeuble.
Dans le cas où un propriétaire serait en défaut de paiement, le syndicat de l’immeuble peut lui infliger des pénalités allant d’un simple avis à une poursuite en justice, selon la gravité du cas. Ultimement, le conseil d’administration pourrait même obtenir le droit de vendre le condo du propriétaire en défaut de paiement afin de récupérer son dû.
Qu'est-ce qui est inclus dans les frais de copropriété?
Les frais de condo couvrent les dépenses courantes nécessaires à l'entretien, au fonctionnement et à la gestion des parties communes de immeuble en copropriété. Ces dépenses correspondent aux charges communes, payées mensuellement par chaque copropriétaire. Elles comprennent notamment :
- Les frais de nettoyage et d'entretien des parties communes (halls d'entrée, couloirs, ascenceur, piscine, jardins, espaces verts, etc.) ;
- Les coûts de réparation et de maintenance des parties communes ;
- Les frais de gestion, incluant :
- Les salaires du personnel de la copropriété ;
- La comptabilité ;
- Les honoraires juridiques ;
- Les services communs utilisés par l'ensemble des copropriétaires, telles que :
- Chauffage et climatisation ;
- Électricité ;
- Utilisation d'eau ;
- Les frais d'assurances de l'immeuble ;
- Les coûts liés à la surveillance et la sécurité de l'immeuble (gardiens de sécurité, caméra de surveillance, système d'alarme, etc.).
Comment sont calculés les frais de copropriété?
Idéalement, le montant des frais de condo est calculé en fonction de la valeur relative de la portion de l’immeuble détenue par le copropriétaire. La valeur de chacune des unités de condo est précisée dans la déclaration de copropriété. Elle est représentée sous la forme d’un pourcentage ou d’une fraction.
La valeur relative de l’unité est calculée selon :
- La nature de la partie privative (structure, matériaux, présence ou non de balcon, etc.) ;
- La destination de l'unité (résidentielle ou commerciale) ;
- Les dimensions (superficie, volume, etc.) ;
- La situation de l'unité (emplacement dans l’immeuble, luminosité, proximité d'un ascenceur ou d'une chute à déchet, etc.).
Ainsi, une grande unité de condo située au dernier étage avec une superbe vue aura des frais de condo plus élevés qu’un appartement plus petit situé au rez-de-chaussée. De même, Si la valeur du condo détenu équivaut à 10 % de la valeur de l’immeuble, les frais devraient être l’équivalent de 10 % des dépenses communes.
Il est donc tout à fait normal que les copropriétaires d’un même immeuble ne payent pas le même montant de frais de condo.
Mais d’autres facteurs doivent être considérés pour déterminer le montant de frais de condo que le propriétaire devra assumer. Par exemple, les services disponibles dans la copropriété vont aussi affecter les frais à payer. Plus la copropriété comporte de services, plus les frais devront être élevés.
Notez qu’il arrive souvent que les frais de condo soient mal calculés par les promoteurs. Il faut donc être prudent et examiner la répartition des frais de condo avant de conclure la transaction immobilière.
Frais peu élevés : faut-il s’en méfier?
Après plusieurs recherches, vous découvrez finalement un condo qui vous plait et dont les frais sont, en plus, beaucoup plus bas que les autres unités que vous avez visitées. Attention : voilà un bon exemple de piège dans lequel il ne faut pas tomber! Il s’agit d’ailleurs d’une des erreurs les plus commises par les acheteurs.
Des frais de condos peu élevés sont habituellement une tactique de la part du promoteur pour attirer les acheteurs potentiels. L’offre est très alléchante au départ, mais elle n’est pas viable à long terme. À un certain moment, ces frais n’auront pas d’autre choix que d’augmenter pour maintenir l’immeuble en état.
Des frais trop bas peuvent être le signe de négligence. Ils peuvent cacher un manque d’entretien, le report de travaux important, etc. Ils impliquent par le fait même un risque accru de devoir débourser une lourde cotisation surprise, dont il sera question un peu plus loin.
Un immeuble négligé perd de la valeur et tous les copropriétaires en ressortent perdants. Faites donc preuve de prudence si vous réalisez que les frais de condo proposés sont trop beaux pour être vrais.
Le fonds de prévoyance : quelle est son utilité?
Le fonds de prévoyance est une somme d’argent que la copropriété se constitue à l’aide de montants versés par les copropriétaires. Son but est d’anticiper le financement de certains travaux que pourraient nécessiter les parties communes de l’immeuble.
Les sommes accumulées appartiennent au syndicat de la copropriété. Lors du départ d’un propriétaire et de la vente de sa partie privative, aucun remboursement ne sera effectué.
En vertu de la loi, le fonds de prévoyance doit représenter un minimum de 5 % des charges communes. Toutefois, plusieurs conseils d’administration se contentent de ce chiffre qui est, dans la plupart des cas, insuffisant. Une copropriété prudente allouera un plus grand budget à son fonds de prévoyance. Selon plusieurs spécialistes, le montant du fond devrait se situer entre 0,5 et 1 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble.
Si en inspectant les papiers de l’immeuble avant de conclure l’achat de votre condo vous vous rendez compte que le fond de prévoyance est peu garni et qu’aucune rénovation majeure n’a été faite récemment, soyez prudent. Cela signifie qu’il y a de fortes chances que vous deviez payer une cotisation supplémentaire plus tard.
Le fonds d'auto assurance : à quoi ça sert?
Contrairement au fonds de prévoyance, le fonds d'auto assurance a pour but de permettre au syndicat de s'acquitter des différentes franchises d'assurance en cas de sinistre, que ce soit celles de l'assurance habitation de l'immeuble ou de l'assurance responsabilité civile du syndicat.
L'argent contenue dans ce fonds doit absolument être liquide et disponible à court terme pour que le syndicat puisse agir rapidement en cas de besoin. Pour en savoir plus, consultez notre article : Tout savoir sur sur le fonds d'auto assurance pour les copropriétés divises.
Peut-on éviter les paiements supplémentaires?
Les cotisations supplémentaires, aussi connues sous les noms de cotisations extraordinaires, charges extraordinaires ou cotisations spéciales, représentent une importante somme que les copropriétaires doivent verser d’un coup. Elles peuvent survenir lorsqu’un problème majeur nécessite une réparation immédiate et à laquelle le fonds de prévoyance ne peut subvenir.
Ce type de cotisation peut évidemment rebuter quelques acheteurs potentiels, mais sachez qu’il est possible de les diminuer au maximum avec de bonnes mesures en place. Le risque de devoir contribuer à ce type de cotisation peut entre autres être réduit grâce à une bonne gestion de la part du syndicat, un fonds de prévoyance suffisant et des frais de condo appropriés.
Les frais de condo sont des éléments essentiels à considérer au moment de choisir une copropriété. Plutôt que de vous laisser tenter par des frais peu élevés, assurez-vous que ceux-ci représentent un montant adéquat pour éviter les futures cotisations imprévues. N’hésitez pas à poser des questions au vendeur pour vous aider à prendre une décision éclairée.
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