Vous envisagez d’acheter une copropriété ? Vous avez sans doute déjà entendu parler des fameux frais de condo, également appelés frais de copropriété, que tous les copropriétaires doivent verser chaque mois.
Ces frais peuvent sembler intimidants à première vue, au point de décourager certains acheteurs. Pourtant, bien établis, ils représentent un atout important. En effet, ils servent à couvrir non seulement l’entretien courant de l’immeuble, mais aussi les travaux majeurs à long terme.
Pour mieux comprendre ces frais et en saisir toute l’importance, nous avons regroupé ici l’essentiel de ce que vous devez savoir.
Les frais de condo : comment ça fonctionne ?
Au Québec, le paiement des frais de condo est une obligation légale. Tous les copropriétaires doivent faire une contribution mensuelle aux dépenses communes nécessaires à l’entretien de l’immeuble.
En cas de non-paiement, le syndicat de copropriété peut imposer des mesures disciplinaires, allant d’un simple avis jusqu’à des démarches judiciaires, selon la gravité de la situation. Dans les cas extrêmes, le conseil d’administration peut même obtenir l’autorisation de vendre la propriété du copropriétaire en défaut afin de récupérer les sommes dues.
Qu'est-ce qui est inclus dans les frais de copropriété?
Les frais de condo servent à couvrir l’ensemble des dépenses nécessaires au bon fonctionnement, à l’entretien et à la gestion des parties communes d’un immeuble en copropriété. Chaque copropriétaire y contribue mensuellement, selon sa quote-part.
Voici les principales dépenses généralement incluses dans ces frais :
- L’entretien des espaces communs : nettoyage et lavage des halls d’entrée, fenêtres, couloirs, ascenseurs, piscine, jardins, espaces verts, etc.
- La réparation et l’entretien des parties communes : interventions pour assurer la sécurité et le bon état des installations.
- La gestion administrative :
- Salaires du personnel (concierge, employés d’entretien, etc.)
- Comptabilité et gestion financière
- Honoraires juridiques en cas de litiges ou de consultations
- Les services communs :
- Chauffage, climatisation, électricité et eau utilisés dans les parties communes
- L’assurance de l’immeuble : pour couvrir les dommages pouvant affecter les parties communes.
- La sécurité de l’immeuble : caméras de surveillance, gardiens de sécurité, systèmes d’alarme, etc.
Comment sont calculés les frais de copropriété?
Le montant des frais de condo est généralement établi en fonction de la valeur relative de chaque unité dans l’immeuble. Cette valeur, indiquée dans la déclaration de copropriété, est exprimée sous forme de pourcentage ou de fraction de l’ensemble de la copropriété.
Cette valeur relative est déterminée selon plusieurs critères :
- La nature de la partie privative : qualité de la construction, matériaux utilisés, présence d’un balcon, etc.
- La destination de l’unité : résidentielle ou commerciale.
- Les dimensions : superficie ou volume de l’unité.
- L’emplacement dans l’immeuble : vue, luminosité, étage, proximité d’un ascenseur ou d’une chute à déchets, etc.
Par exemple, un grand condo situé au dernier étage avec une belle vue coûtera logiquement plus cher en frais de copropriété qu’un petit logement au rez-de-chaussée. Si une unité représente 10 % de la valeur totale de l’immeuble, son propriétaire devra prendre en charge environ 10 % des charges communes. Il est donc normal que tous les copropriétaires ne paient pas le même montant.
Quel est le montant moyen des frais condo au Québec ?
En 2025, les frais de condo au Québec s’élèvent en moyenne à environ 280 $ par mois, avec une hausse marquée ces dernières années. Ce montant varie selon plusieurs facteurs comme la région, l’âge de l’immeuble et les services offerts. Par exemple, à Montréal, ils peuvent dépasser 300 $/mois dans les grands immeubles.
Plus un immeuble est bien équipé, plus les frais ont tendance à être élevés. Il est donc essentiel de bien analyser ces frais avant de faire l’achat d’un condo, puisque ceux-ci peuvent avoir un impact significatif sur le total de vos frais mensuels fixes.
Frais de condo peu élevés : une fausse bonne nouvelle ?
Des frais de condo anormalement bas peuvent sembler attrayants, mais ils cachent souvent des risques importants. La sous-évaluation de ces frais est parfois une stratégie utilisée par les promoteurs pour attirer des acheteurs, sans tenir compte des coûts réels à long terme. Résultat : les frais subiront une hausse notable, parfois de façon abrupte.
Des frais trop bas peuvent aussi indiquer un manque d’entretien ou le report de travaux majeurs, ce qui pourrait mener à des cotisations spéciales coûteuses. Un immeuble mal entretenu perd de sa valeur, au détriment de tous les copropriétaires. En résumé, si les frais semblent trop beaux pour être vrais, il vaut mieux faire preuve de prudence.
Le fonds de prévoyance au Québec : qu'est-ce que c'est ?
Le fonds de prévoyance est une réserve d’argent constituée à partir des contributions des copropriétaires, destinée à financer les coûts de réparations majeures dans les parties communes (toiture, structure, stationnement, etc.). Ce fonds appartient au syndicat de copropriété, et aucun remboursement n’est prévu en cas de vente d’un condo.
La loi exige qu’il représente au minimum 5 % des charges communes, mais ce seuil est souvent insuffisant. Les experts recommandent plutôt un montant équivalant à 0,5 à 1 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble.
Si le fonds est peu alimenté et qu’il y a eu plusieurs reports de travaux importants, méfiez-vous : une cotisation spéciale pourrait vous attendre dans un avenir proche.
Le fonds d'autoassurance : est-ce une obligation ?
Oui, depuis l’entrée en vigueur de la réforme du Code civil du Québec, le fonds d’autoassurance est obligatoire pour toutes les copropriétés divises. Ce fonds permet au syndicat de couvrir rapidement les frais liés aux franchises d’assurance en cas de sinistre, qu’il s’agisse de l’assurance de l’immeuble ou de l’assurance responsabilité civile du syndicat.
Peut-on éviter les paiements supplémentaires?
Les cotisations spéciales, aussi appelées cotisations extraordinaires, sont des sommes importantes que les copropriétaires doivent verser en cas de dépenses urgentes, lorsque le fonds de prévoyance est insuffisant pour couvrir une rénovation majeure.
Bien qu’elles puissent décourager certains acheteurs, il est possible de réduire considérablement ce risque. Une bonne gestion du syndicat, un fonds de prévoyance bien alimenté, l’élaboration d’un budget d’entretien prévisionnel et des frais de condo réalistes sont les meilleurs moyens de prévenir des dépenses imprévues.
Au moment de choisir une copropriété, ne vous laissez pas séduire uniquement par de faibles frais mensuels. Assurez-vous qu’ils sont suffisants pour maintenir l’immeuble en bon état. Pour prendre une décision éclairée, posez des questions, examinez les finances du syndicat et la façon dont le syndicat de copropriété fait la répartition de ces frais.
Vous souhaitez acheter un condo en copropriété ?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier immobilier. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
