Dans notre article explicatif sur les projets de loi 16 et 141, nous avons abordé la création prochaine d’un fonds d’auto assurance pour les copropriétés. Celui-ci est en effet obligatoire depuis le 15 avril 2022, en vertu de l’adoption du projet de loi 141 en juin 2018.
Voici les informations importantes que vous devez connaitre à propos du fonds d’auto assurance.
Le fonds d’auto assurance : qu’est-ce que c’est?
La création d’un tel fonds pour les copropriétés divises peut être justifiée par la gestion financière parfois lacunaire de certains syndicats de copropriété et l’augmentation substantielle du montant des franchises d’assurance. Dans certains cas, le montant d’une franchise peut atteindre des dizaines de milliers de dollars en fonction de l’immeuble et du sinistre subi. Cela représente une somme importante à débourser à l’improviste.
Le fonds d’auto assurance vient combler ce problème en créant une réserve monétaire cruciale en cas de sinistre. Il devra être liquide et disponible à court terme afin que le syndicat puisse agir rapidement. Sa planification devrait ainsi diminuer la nécessité de recourir à des cotisations spéciales pour combler le manque de liquidité.
À quoi sert le fonds d’auto assurance?
Le fonds d’auto assurance concerne les couvertures d’assurance d’une copropriété. Il est destiné à acquitter les différentes franchises qui doivent être payées par le syndicat de copropriété à la suite d’un sinistre. Ces franchises peuvent être liées à l’assurance de l’immeuble et l’assurance responsabilité civile du syndicat, des membres et des administrateurs du conseil d’administration.
En plus de couvrir le montant des franchises, le fonds peut aussi être utilisé pour réparer un préjudice occasionné aux biens pour lesquels le syndicat a un intérêt assurable, tel que le coût de travaux de réhabilitation du bâtiment qui ne seraient pas indemnisés par l’assureur. Le fonds doit servir à cette fin uniquement lorsque le fonds de prévoyance ou l’indemnisation de l’assurance ne peut y pourvoir, que ce soit pour cause de sous-assurance, de plafond de garantie ou d’exclusions.
Le fonds d’auto assurance ne doit en aucun cas contribuer à financer les frais d’entretien de l’immeuble ou d’administration courante. Le conseil d’administration doit en réserver l’utilisation pour pallier les dépenses en cas de sinistre et éviter de devoir cotiser un surplus auprès des copropriétaires.
Quel montant faut-il prévoir pour le fonds d’auto assurance?
Le montant du fonds d’auto assurance est établi en fonction de la franchise que la copropriété doit acquitter en cas de sinistre. Il peut également inclure une somme additionnelle raisonnable pour pallier d’autres paiements pouvant éventuellement l’affecter.
Le capital financé par les copropriétaires doit égaler la franchise la plus élevée parmi toutes les couvertures d’assurances souscrites par le syndicat. Les franchises pour tremblements de terre et inondations sont toutefois exclues du calcul, même si ces protections font partie du contrat d’assurance de l’immeuble.
Quelle est la contribution minimale des copropriétaires au fonds d’auto assurance?
L’un des rôles du conseil d’administration consiste à établir le budget de la copropriété. Il sera donc responsable de déterminer à quel montant s’élèveront les frais payables par les copropriétaires, incluant les sommes à accumuler dans le fonds d’auto assurance.
La contribution minimale des copropriétaires devra être évaluée annuellement, lors de l’adoption du budget annuel par le conseil d’administration. Pour ce faire, celui-ci devra toutefois se référer aux modalités prévues par la loi, en suivant l’une ou l’autre de ces situations :
- Lorsque le capital du fonds d’auto assurance est inférieur ou égal à la moitié de la plus haute franchise, la contribution doit être égale à la moitié de cette franchise. Par exemple, si la plus haute franchise payable est de 40 000 $ en cas de sinistre, la somme qui devra être conjointement versée par les copropriétaires devra être de 20 000 $.
- Lorsque le capital du fonds est supérieur à la moitié de la plus haute franchise d’assurance, la contribution doit être égale à la différence entre cette franchise et le montant présent dans le fonds. C’est-à-dire que si la franchise s’élève à 40 000 $ et qu’un montant de 25 000 $ a déjà été accumulé dans le fonds, la somme à verser sera de 15 000 $.
- Lorsque le capital du fonds d’auto assurance est supérieur ou égal à la plus haute franchise, aucune contribution n’est requise.
Peut-on utiliser une partie de l’argent du fonds de prévoyance pour constituer le fonds d’auto assurance?
Le fonds de prévoyance est une réserve d’argent que la copropriété doit obligatoirement former à l’aide de montants versés par les copropriétaires, dans le but d’anticiper le financement de travaux que pourraient nécessiter les parties communes de l’immeuble. Parce que ce fonds entraine déjà des frais pour les copropriétaires, il est tout à fait légitime de se demander si une proportion du capital accumulé peut être transféré pour constituer le fonds d’auto assurance.
Sachez cependant qu’il est interdit d’utiliser l’argent du fonds de prévoyance pour autre chose que la couverture des coûts de réparation ou de remplacement des parties communes de l’immeuble. Il ne peut donc pas être utilisé pour financer le fonds d’auto assurance, dont la capitalisation doit être accumulée de manière indépendante.
Pour éviter toute confusion entre l’argent versé pour le fonds de prévoyance, le fonds d’auto assurance et les autres frais, un compte bancaire distinct au nom du syndicat devrait être ouvert pour chacun d’eux.
Les sommes accumulées pour le fonds d’auto assurance sont-elles remboursables lors de la vente?
Les sommes accumulées au fonds d’auto assurance sont la propriété du syndicat. Elles ne seront donc pas remboursées aux copropriétaires qui décideraient de vendre leur partie privative.
Il est également pertinent de savoir que le fonds d’auto assurance ne peut pas faire l’objet d’une saisie par un créancier, dans le cas où celui-ci aurait obtenu un jugement contre le syndicat, sauf si le jugement concerne le recouvrement d’une somme à laquelle le fonds est lié.
Vous voulez devenir copropriétaire?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier immobilier. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
