Un sinistre, tels un dégât d’eau, un incendie ou un refoulement d’égout, peut survenir à tout moment dans une copropriété. Lorsqu’un tel événement se produit, il engendre des obligations et des responsabilités, tant pour le syndicat de copropriété que pour les copropriétaires.
Chaque partie doit alors intervenir de manière appropriée pour gérer les conséquences et s’assurer que les réparations et les indemnisations soient prises en charge de la bonne façon. Dans cet article, nous verrons en détail quelles sont les responsabilités de chacun lors du règlement d’un sinistre.
Dégât d’eau, vol, incendie… Qu’est-ce qu’un sinistre en copropriété ?
Un sinistre en copropriété fait référence à tout événement qui cause des dommages à l’immeuble en tant que tel. Lorsqu’un sinistre touche uniquement les biens d’un copropriétaire, celui-ci peut directement faire une réclamation à son assureur, sans qu’il ait besoin d’impliquer le syndicat de copropriété.
Cependant, si le sinistre cause des dommages à l’immeuble, qu’il s’agisse d’une partie privative ou d’un espace commun, le syndicat de copropriété est responsable de la gestion des réparations. Voyons comment.
Quels sont les 4 différents types de scénarios en cas de sinistre en copropriété ?
- Le sinistre est couvert par l’assurance de la copropriété et le syndicat fait une demande d’indemnisation.
- Le sinistre n’est pas couvert par l’assurance ou est couvert partiellement.
- Les dommages sont inférieurs à la franchise.
- Le sinistre est couvert, mais le syndicat choisit de ne pas faire de réclamation.
Dans chacune de ces situations, il existe des responsabilités distinctes pour le syndicat ainsi que pour les copropriétaires. Voyons lesquelles :
1. Le sinistre est couvert par l’assurance et le syndicat fait une demande d’indemnisation
Le rôle du syndicat
Lorsqu’un sinistre est couvert dans le contrat d’assurance de la copropriété, l’assureur indemnise le syndicat pour les réparations nécessaires, après déduction de la franchise. La franchise représente la part des réparations que le syndicat doit payer de sa poche avant que l’assureur n’intervienne.
Pour couvrir cette franchise, le syndicat à deux options :
- Utiliser le fonds d’auto assurance de la copropriété.
- Répartir le montant de la franchise entre tous les copropriétaires, selon leur quote-part.
Si c’est un tiers, tel qu’un locataire, le propriétaire d'un des condos ou un fournisseur de service, qui est à l’origine du sinistre et qu’il est identifié comme responsable, le syndicat peut chercher à récupérer le montant de la franchise directement auprès de lui.
Le rôle des copropriétaires
Si des améliorations apportées par un copropriétaire dans son condo telles que des rénovations ou des équipements spécifiques sont endommagées lors du sinistre, c’est l’assurance du copropriétaire qui prendra en charge les réparations des dommages de cette nature.
De plus, il est important de souligner qu’un copropriétaire peut être amené à participer au paiement de la franchise du syndicat, même si sa partie privative n’a pas été directement endommagée par le sinistre. En effet, la franchise est généralement à la charge de tous les copropriétaires, qui contribuent au prorata de leur quote-part dans la propriété.
Il faut également noter que le copropriétaire ne peut pas demander le remboursement de sa quote-part de la franchise à son propre assureur. Cette somme n’est généralement pas couverte par l’assurance habitation du copropriétaire. Par conséquent, ce dernier devra personnellement régler sa contribution financière au syndicat, selon les règles établies par la copropriété.
2. Le sinistre n’est pas couvert par l’assurance ou est couvert partiellement
Le rôle du syndicat
Lorsqu’un sinistre n’est pas couvert par l’assurance ou si les dommages excèdent le montant de l’indemnisation prévue, le syndicat reste responsable des travaux de réparation. Dans ce cas, le syndicat doit prendre en charge les coûts des réparations nécessaires pour la remise en état de l’immeuble.
Pour financer ces réparations, le syndicat dispose de deux options :
- Utiliser son fonds d’auto assurance : si celui-ci est suffisant, le syndicat peut couvrir les frais directement.
- Répartir les coûts entre les copropriétaires : si le fonds d’auto assurance est insuffisant, le syndicat peut choisir de répartir les coûts, y compris la franchise et l’insuffisance de couverture, entre tous les copropriétaires, en fonction de leur quote-part dans la copropriété.
Le rôle des copropriétaires
Encore une fois, à la suite d’un sinistre, un copropriétaire peut être amené à payer une somme pour couvrir sa part des coûts, même si son condo n’a pas été directement endommagé.
Dans cette situation, il peut demander un remboursement à son propre assureur pour les frais de réparation qu’il a versés au syndicat (mais pas pour la franchise), à condition que son contrat d’assurance couvre le type de sinistre ayant généré ces frais.
Il est également important de souligner que chaque copropriétaire est responsable de sa propre franchise lorsqu’il fait une réclamation à son assureur et ce montant ne peut pas être récupéré auprès des syndicats.
3. Les dommages sont inférieurs à la franchise
Le rôle du syndicat
Lorsqu’un sinistre cause des dommages dont le montant est inférieur à celui de la franchise, il est généralement inutile de faire une réclamation auprès de l’assureur, car celui-ci prend seulement en charge les dommages qui excèdent le montant de la franchise.
Dans ce cas, le syndicat de copropriétaires doit alors réparer les dommages en utilisant les fonds de son fonds d’auto assurance ou en choisissant de répartir le coût des réparations entre tous les copropriétaires, selon leur quote-part respective. Cette approche permet de traiter les réparations rapidement, sans passer par l’assureur, ce qui évite les démarches administratives complexes et coûteuses pour des dommages relativement peu importants.
Le rôle des copropriétaires
Lorsque les dommages sont inférieurs à la franchise et que le syndicat décide de prendre en charge les réparations sans impliquer l’assurance, les copropriétaires doivent alors contribuer financièrement à ces réparations.
4. Le sinistre est couvert, mais le syndicat choisit de ne pas faire de réclamation
Le rôle du syndicat
Même si un sinistre est couvert par l’assurance, le syndicat peut choisir de ne pas faire de réclamation et de financer les réparations autrement. Dans ce cas, le syndicat peut :
- Utiliser son fonds d’auto assurance pour couvrir les coûts de réparation.
- Répartir le montant des réparations entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part.
Si un responsable du sinistre est identifié, le syndicat peut alors décider de réclamer une compensation pour les dommages. Cependant, la possibilité de récupérer des fonds dépend du responsable :
- Si le responsable est un copropriétaire : le syndicat peut lui demander de rembourser uniquement les sommes non couvertes par l’assurance telles que la franchise ou le montant excédant la couverture de l’assurance.
- Si le responsable est un tiers : le syndicat peut exiger le remboursement de l’intégralité des dommages, c’est-à-dire la totalité des frais de réparation nécessaires.
Pourquoi les gestionnaires du syndicat peuvent-ils refuser de réclamer ?
Le syndicat peut décider de ne pas faire de réclamation pour plusieurs raisons. Par exemple, il peut estimer que les coûts liés à la franchise et à l’indemnisation ne justifient pas la procédure de réclamation. Si les réparations sont mineures, le syndicat pourrait juger que les démarches administratives et juridiques de réclamation sont trop complexes et coûteuses par rapport aux dommages et préfère plutôt financer les réparations de manière plus simple.
Dans certains cas, si le responsable du sinistre est un copropriétaire ou un tiers avec lequel le syndicat souhaite maintenir une bonne relation, celui-ci peut choisir de ne pas faire appel à l’assureur et de gérer le sinistre de manière amiable afin d’éviter les tensions.
Le rôle des copropriétaires
Les copropriétaires n’ont pas le pouvoir d’obliger le syndicat à faire une réclamation auprès de l’assureur, puisque cela relève de la gestion et des décisions stratégiques du syndicat.
Cependant, ils peuvent exercer une pression sur le syndicat pour l’inciter à prendre certaines décisions. Par exemple, ils peuvent convoquer une assemblée générale afin de discuter de la gestion du sinistre et de l’utilisation des fonds de la copropriété.
Le cas échéant, si un copropriétaire considère que la gestion du sinistre n’est pas adéquate et efficace, il pourrait envisager des actions légales. Toutefois, cette démarche reste complexe, coûteuse et relativement rare.
Propriétaire de condo : l’importance du fonds d’auto assurance
Le fonds d’auto assurance joue un rôle central dans la gestion des sinistres en copropriété. Il est spécifiquement conçu pour couvrir la franchise de l’assurance du syndicat de copropriété ou pour financer directement les réparations nécessaires dans les plus brefs délais à la suite d’un sinistre. Ce fond permet d’assurer la stabilité financière de la copropriété et garantit que les copropriétaires ne soient pas systématiquement sollicités pour des frais imprévus à la suite d’un sinistre.
Lors de l’achat d’une unité dans une copropriété divise, il est essentiel pour le futur copropriétaire de s’intéresser de près au montant du fonds d’auto assurance et aux contributions régulières qui y sont versées. Ce fonds peut varier d’une copropriété à l’autre et son évaluation peut fournir des informations précieuses sur la santé financière de la copropriété et de la manière dont elle gère ses ressources en cas d’imprévus.
L’assurance habitation : une protection indispensable pour un copropriétaire responsable
Même si le syndicat de copropriété possède une assurance, il est essentiel pour chaque copropriétaire de souscrire à une assurance habitation adéquate, avec un montant suffisant pour couvrir les risques auxquels il pourrait être exposé lors d’un sinistre.
Avant de souscrire à sa propre police d’assurance, il est fortement recommandé que le copropriétaire consulte la police d’assurance du syndicat de copropriété. Cela lui permettra de bien comprendre les risques couverts par cette assurance ainsi que les limites de la couverture.
En connaissant les détails de la couverture du syndicat, le copropriétaire pourra ainsi ajuster sa propre assurance pour combler les lacunes, s’assurer contre les risques non couverts par le syndicat et ainsi garantir une protection complète de sa partie privative et de ses biens personnels en cas de sinistre.
En effet, une bonne coordination entre l’assurance du syndicat et celle du propriétaire est essentielle pour éviter les doublons ou, à l’inverse, les risques non couverts.
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