Devenir copropriétaire représente un engagement sérieux. La vie en copropriété implique des règles précises et lorsqu’elles ne sont pas respectées, les risques de mésentente entre occupants peuvent rapidement s’intensifier.
Pour éviter ces conflits, il est essentiel d’examiner attentivement tous les documents relatifs à l’immeuble avant de conclure l’achat. Parmi ceux-ci, la déclaration de copropriété occupe une place centrale. Ce document juridique détaille les droits et obligations de chaque copropriétaire et permet à l’acheteur de bien comprendre à quoi il s’engage.
Dans cet article, découvrez en quoi consiste exactement la déclaration de copropriété, ce qu’elle contient, qui elle concerne et quelles peuvent être les conséquences en cas de non-respect. Vous serez ainsi mieux outillé pour prendre une décision éclairée.
Qu’est-ce qu’une déclaration de copropriété ? Définition
La déclaration de copropriété est un acte notarié ayant force de loi entre tous les copropriétaires d’un même immeuble. Ce document, publié au registre foncier, officialise la création de la copropriété divise et établit les règles de gestion ainsi que les modalités de vie collective dans l’immeuble. Elle définit notamment :
- Les règles d’administration de la copropriété et le mode de fonctionnement de ses instances ;
- Les droits, devoirs et restrictions imposées aux copropriétaires et occupants.
La déclaration lie toutes les personnes concernées par l’immeuble : copropriétaires, locataires et syndicat de copropriété. Chacun est tenu de s’y conformer. En cas de non-respect, des sanctions peuvent être appliquées, allant de simples avis jusqu’à des mesures juridiques plus sérieuses, selon la gravité de l’infraction.
Registre foncier : la déclaration de copropriété est-elle obligatoire ?
Dans le cadre d’une copropriété divise, la déclaration de copropriété est obligatoire. Elle constitue l’acte fondateur qui officialise juridiquement l’existence de la copropriété et en établit les règles de fonctionnement. Sans ce document, il est impossible de créer et d’enregistrer une copropriété divise au Registre foncier du Québec.
Que contient la déclaration de copropriété ?
Depuis 1994, le Code civil du Québec encadre la structure de la déclaration de copropriété. Le contenu de la déclaration se divise en trois parties distinctes, chacune jouant un rôle essentiel dans l’organisation et la gestion de l’immeuble.
1. L’acte constitutif de copropriété
L’acte constitutif établit les fondements juridiques de la copropriété. Il décrit les principales caractéristiques de l’immeuble et définit les rapports entre les copropriétaires, le syndicat et les différentes instances de gouvernance. Il précise notamment :
- La destination de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes (résidentielle, commerciale ou mixte) ;
- La valeur relative des fractions et la méthode utilisée pour la calculer ;
- La quote-part des charges communes attribuée à chaque unité ;
- La répartition des pouvoirs entre le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires ;
- Le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire en assemblée ;
- Les dispositions concernant l’assurance obligatoire de l’immeuble.
2. Le règlement de l’immeuble
Cette section énonce l’ensemble des règlements de l’immeuble. Elle encadre la conduite des résidents et définit les conditions d’utilisation et d’entretien des espaces communs et privatifs. Bien qu’un copropriétaire détienne une pleine propriété sur sa fraction, il ne peut en disposer librement sans respecter certaines restrictions. Par exemple :
- L’interdiction de réaliser certains travaux sans autorisation ;
- L’interdiction de posséder un animal domestique ;
- L’usage restreint de certaines installations comme les barbecues, les abris temporaires ou les d’unités de climatisation.
Le règlement de l’immeuble précise aussi les modalités entourant :
- La nomination des administrateurs du syndicat ;
- Le fonctionnement des assemblées générales des copropriétaires et des réunions du conseil d’administration.
3. L’état descriptif des fractions
ette dernière partie dresse un portrait cadastral précis de l’immeuble. Elle identifie chaque unité privative et chaque partie commune au moyen de leur numéro d’immatriculation et de leur désignation cadastrale. L’état descriptif peut également faire mention de certaines charges grevant l’immeuble, comme la présence de servitudes.
Où trouver et comment obtenir une copie de la déclaration de copropriété ?
Lors de la vente d’une unité en copropriété, le vendeur remet habituellement la déclaration de copropriété à l’acheteur. Ce document fait partie des informations essentielles à transmettre dans le cadre de la transaction.
Cependant, si le vendeur ne l’a plus en sa possession, l’acheteur peut en faire la demande directement auprès du syndicat de copropriété, qui est tenu de conserver une copie à jour dans le registre de la copropriété. Ce registre regroupe l’ensemble des documents légaux liés à la gestion de l’immeuble et doit être accessible à tout copropriétaire qui en fait la demande.
Qui veille au respect de la déclaration de copropriété ? Le rôle du syndicat des copropriétaires
Les règles prévues dans la déclaration de copropriété s’appliquent à tous les occupants de l’immeuble : propriétaires, locataires et membres du syndicat. Chacun a l’obligation de s’y conformer afin d’assurer une cohabitation harmonieuse.
La responsabilité de faire respecter ces dispositions revient principalement au conseil d’administration du syndicat de copropriété. Ce dernier agit au nom de l’ensemble des copropriétaires et veille à l’application des règles encadrant la gestion et l’usage de l’immeuble. En cas d’infraction, les administrateurs disposent de plusieurs moyens pour rétablir la situation.
Quelles sont les conséquences en cas de non-respect ?
Le non-respect des clauses de la déclaration de copropriété n’est pas sans conséquence. Selon la gravité du manquement, le conseil d’administration peut engager différentes actions, graduées en fonction du contexte :
- L’envoi d’avis ou de rappels aux contrevenants ;
- La demande de médiation ou d’arbitrage pour tenter un règlement à l’amiable ;
- La rédaction d’une mise en demeure par un avocat mandaté par le syndicat ;
- L’application de pénalités financières, si une clause pénale est prévue ;
- Le dépôt d’un recours judiciaire, si les démarches précédentes demeurent sans effet.
Dans les situations plus sérieuses, comme un non-respect répété ou nuisible à la collectivité, le syndicat peut aller jusqu’à :
- Demander la résiliation du bail d’un locataire en infraction ;
- Solliciter une injonction auprès du tribunal pour faire cesser une conduite inadéquate.
Comment peut-on modifier une déclaration de copropriété ?
Bien qu’elle ait une valeur légale, la déclaration de copropriété n’est pas figée dans le temps. Il est possible de l’amender, selon certaines conditions, pour répondre à l’évolution des besoins des copropriétaires ou à des réalités nouvelles. Toute modification doit cependant suivre une procédure rigoureuse et respecter les exigences prévues par le Code civil du Québec.
Les projets de modification sont généralement inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée de copropriétaires, à laquelle tous les membres sont conviés par un avis officiel. Le projet de modification doit être présenté clairement aux copropriétaires avant le vote.
1. Modification de l'acte constitutif ou de l'état descriptif des fonctions
Les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété ou à l’état descriptif des fractions sont soumises à un encadrement rigoureux, puisqu’elles touchent aux bases juridiques de la copropriété. Voici les principales conditions à respecter :
- La modification doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié, qui sera ensuite publié au Registre foncier du Québec ;
- L’acte d’amendement doit être inscrit sous le numéro d’immatriculation des parties communes ainsi que des fractions concernées ;
- Pour les modifications générales, la résolution doit être adoptée par une majorité qualifiée, soit 75 % des voix de l’ensemble des copropriétaires ;
- Si la modification concerne la destination de l’immeuble (par exemple, passer d’un usage résidentiel à commercial), une majorité double est requise soit 90% des voix exprimées doivent être favorables et ces voix doivent représenter au moins 75% des copropriétaires.
2. Modifications du règlement de l'immeuble
Les règles relatives au règlement de l’immeuble sont plus souples. Aucune intervention notariale n’est requise pour effectuer des changements, mais le respect de la Loi demeure essentiel. Voici le processus à suivre :
- La mise à jour doit être votée à majorité absolue, soit 50% plus de voix des copropriétaires présents ou représentés ;
- Une fois adoptée, la modification est consignée dans un procès-verbal ou une résolution écrite signée dans les copropriétaires habilités à voter ;
- Le nouveau règlement entre en vigueur dès son dépôt au registre de la copropriété, géré par le syndicat.
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