Devenir copropriétaire n’est pas une décision à prendre à la légère. À plusieurs, les risques de conflits potentiels augmentent drastiquement si l’un ou l’autre de ces habitants faillit à ses responsabilités.
Pour éviter ces « chicanes de voisinage », il est essentiel de consulter toute la documentation disponible avant de conclure la transaction immobilière. La déclaration de copropriété est l'un de ces documents indispensables. Celle-ci permet à l’acheteur potentiel de connaitre ses futures responsabilités et de s’assurer que la propriété convoitée correspond bel et bien à ses attentes.
Cet article s’attarde sur les caractéristiques de la déclaration de copropriété : les informations qu’elle contient, les individus qui doivent la respecter, les conséquences qu’elle implique en cas de non-respect, etc. Ce document n’aura ainsi plus de secret pour vous!
À quoi sert la déclaration de copropriété?
La déclaration de copropriété est un document notarié faisant office de contrat entre les différents copropriétaires d’un même immeuble.
Publié au registre foncier, ce document notarié crée la copropriété divise et les règles d’administration et de vie commune de la propriété. Elle prévoit notamment :
- Les règles de fonctionnement et de gestion du bâtiment ;
- Les droits, les obligations et les limites des résidents.
Tous les habitants et propriétaires de l'immeuble, ainsi que le syndicat, doivent respecter les clauses écrites dans la déclaration de copropriété. Un individu qui ne respecterait pas l’une ou l’autre des obligations pourrait s’exposer à des conséquences (plus ou moins sévères selon le cas).
Quelles informations se retrouvent dans ce document?
Comme prévu par le Code civil depuis 1994, une déclaration de copropriété doit être divisée en trois sections distinctes :
- L’acte constitutif de copropriété ;
- Le règlement de l’immeuble ;
- L’état descriptif des fractions.
1. L’acte constitutif de copropriété
L'acte constitutif de copropriété vise à expliquer tous les éléments importants à connaitre pour comprendre ce qu’est une copropriété. Elle comporte notamment les éléments suivants :
- La destination de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes (résidentielle, commerciale ou mixte) ;
- Le nombre de voix à l’assemblée des copropriétaires ;
- La valeur relative des fractions et la méthode suivie pour l’établir ;
- La quote-part des charges communes ;
- La répartition des pouvoirs et des obligations entre le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires (selon les dispositions de la loi) ;
- Les dispositions concernant l’assurance de l’immeuble.
2. Le règlement de l’immeuble
Cette seconde partie contient plutôt les informations relatives aux règles de vie et de cohabitation auxquelles les différents propriétaires et occupants doivent se conformer quotidiennement. Elle concerne principalement les conditions d’utilisation et d’entretien des parties communes, mais également des parties privées.
En effet, la jouissance des parties privatives est aussi règlementée. Même si un individu est propriétaire de son appartement, il ne peut pas y faire ce qu’il veut. Par exemple, il peut être interdit d’effectuer certains travaux, de posséder des animaux, d’installer un barbecue sur son balcon, etc.
Cette partie de la déclaration de copropriété inclut également les règles relatives au mode de nomination des administrateurs, ainsi qu’à la tenue des réunions du conseil d’administration et des assemblées des copropriétaires.
3. L’état descriptif des fractions
Cette troisième partie de la déclaration de copropriété permet d’identifier chacun des lots privatifs et communs par leur numéro d’immatriculation. Elle mentionne ainsi la désignation cadastrale de chacun de ces lots.
Elle comprend également une description des charges affectant le bâtiment, telle que la présence de servitudes.
Où trouver une copie de la déclaration de copropriété?
En général, l'acheteur d'une fraction se verra remettre la déclaration de copropriété par le vendeur. Toutefois, si ce dernier ne l'a pas en sa possession, il est possible d'en faire la demande auprès du syndicat des copropriétaires, qui la détient dans le registre de la copropriété.
Qui doit faire respecter la déclaration de copropriété?
Les règlements contenus dans la déclaration de copropriété doivent être respectés par chacun des propriétaires et locataires du bâtiment, ainsi que par les membres du syndicat protégeant les intérêts collectifs de la copropriété.
C’est au conseil d’administration que revient presque systématiquement la tâche de s’assurer que tous les membres et copropriétaires respectent bel et bien la réglementation.
En cas de non-respect de la déclaration, les administrateurs peuvent prendre diverses mesures pour tenter de corriger la situation.
Non-respect des clauses : quelles sont les conséquences?
Lorsque les clauses convenues dans le contrat de copropriété ne sont pas respectées, le conseil d’administration peut, selon la gravité de la situation, effectuer plusieurs actions. Il peut ainsi :
- Émettre des avis ;
- Demander une médiation ou un arbitrage ;
- Préparer une mise en demeure par le biais de l’avocat du syndicat ;
- Infliger des pénalités ;
- Exercer un recours en justice, dans le cas où les autres moyens n’auraient pas suffi.
Notez que la majorité des déclarations de copropriété prévoient une clause pénale qui permet de sanctionner ceux qui ne respecteraient pas la déclaration de copropriété. Dans les cas les plus sévères, les administrateurs peuvent résilier le bail d’un locataire ou s’adresser au tribunal pour obtenir une injonction.
Comment modifier une déclaration de copropriété?
La déclaration de propriété, une fois établie, peut être modifiée par l’assemblée des copropriétaires.
Tout changement fait généralement l'objet d'un vote lors de l'assemblée de copropriétaires. Ceux-ci reçoivent préalablement un avis de convocation, précisant l'ordre du jour et le projet d'acte de modification.
Selon la modification souhaitée, la loi prévoit plusieurs scénarios possibles.
Modification à l'acte constitutif de copropriété ou l'état descriptif des fractions
Lors d'un changement prévu à l'acte constitutif de copropriété ou l'état descriptif des fractions, la modification doit être officialisée par acte notarié et publiée au Registre foncier. L'acte d'amendement doit être inscrit sous le numéro d'immatriculation des parties communes, ainsi que des parties privatives directement impactées.
Pour modifier l'état descriptif des fractions ou l'acte constitutif de copropriété, la résolution doit être votée à majorité renforcée, soit 75 % des voix.
Pour modifier spécifiquement la destination de l'immeuble, le vote doit être fait à majorité double. C'est-à-dire que 90 % des voix sont d'accord et que les individus en accord représentent au moins 75 % des copropriétaires.
Changement au règlement de l'immeuble
Les modifications effectuées au règlement de l'immeuble n'ont pas à être notariées, mais le syndicat doit s'assurer que le changement souhaité respecte la Loi. Les modifications sont considérées comme en vigueur lorsqu'elles sont déposées auprès du syndicat dans le registre de la copropriété.
Ce dépôt est présumé dès que la décision est explicitement consignée dans un procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires ou dans une résolution écrite, signée par tous les individus aptes à voter.
Pour être acceptée, la modification au règlement de l'immeuble doit être votée à majorité absolue (50 % plus une voix).
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