Au coeur des transactions immobilières se trouve le contrat de courtage, un document crucial pour toutes les parties impliquées dans le processus, qu'il s'agisse des experts ou des particuliers. Saviez-vous que ce formulaire peut prendre différentes formes, dont révocable et irrévocable?
Lorsque vient le temps de choisir les modalités de votre contrat de courtage, vous devez porter une attention particulière à la clause de révocabilité. Celle-ci a des impacts directs sur le signataire, d'où l'importance d'être informé sur cet aspect pour être en mesure de prendre une décision éclairée.
Examinons donc de plus près les contrats de courtage révocable et irrévocable, et déterminons lequel pourrait être le plus adapté à votre situation.
C'est quoi, un contrat de courtage immobilier?
D'abord, il faut savoir que le contrat de courtage est un accord écrit qui lie le propriétaire d'un bien immobilier (maison, condo, plex, immeuble commercial, terrain, etc.) et le courtier immobilier qui le représente. Il a pour but de définir les termes et conditions sous lesquels le courtier agira comme intermédiaire pour la vente, l'achat ou la location de l'immeuble.
Le contrat de courtage stipule donc les droits et obligations du courtier envers son client, mais également du client envers l'expert. On y retrouve les modalités relatives à :
- La durée du contrat ;
- La rétribution du courtier ;
- La nature du mandat (exclusif ou non exclusif).
En somme, il s'agit d'un document essentiel pour établir le partenariat entre le courtier et son client sur des bases claires et précises.
Est-ce qu'il est obligatoire lors d'une vente ou d'un achat?
En matière de vente ou d'achat immobilier, la Loi sur le courtage immobilier du Québec est claire : il est obligatoire de conclure un contrat de courtage écrit avec le courtier immobilier qui vous représente. Faute de quoi l'expert n'est pas autorisé à collaborer avec vous dans vos démarches.
Cette obligation concerne tout type de transaction impliquant un courtier immobilier, qu'il s'agisse de la vente, de l'achat ou de la location d'une propriété.
Exemple de formulaire de courtage
Pour ceux et celles qui le souhaiteraient, il est possible d'avoir accès à des spécimens de formulaires de courtage directement sur le site de l'OACIQ. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) est d'ailleurs l'autorité en matière de courtage immobilier dans la province.
Contrat de courtage révocable : une flexibilité accrue
Le contrat de courtage révocable est caractérisé par sa flexibilité. Dans ce type de contrat, le client conserve le droit de révoquer le contrat à tout moment, sans avoir à fournir de justification. Cette flexibilité peut être perçue comme un avantage intéressant, notamment pour les vendeurs qui veulent garder le contrôle sur le processus de vente de leur propriété.
Toutefois, la possibilité de révoquer votre contrat de courtage demeure soumise à certaines clauses qui peuvent exiger un préavis ou entraîner des frais.
Comment désengager un courtier immobilier?
Même s'il est révocable, un contrat de courtage n'est pas censé se terminer avant la date d'échéance prévue.
Toutefois, l'article 2125 du Code civil du Québec autorise un client à résilier unilatéralement un contrat de service. Ainsi, il vous sera possible de mettre fin au contrat à tout moment et sans motif spécifique, à moins de mention explicite à cet égard, telle que : « Le présent contrat est non résiliable ».
Mais attention : vous pourriez devoir payer certains frais, dépenses ou services déjà fournis par le courtier. Vous pourriez également devoir verser une compensation pour le préjudice causé par la résiliation de contrat.
Assurez-vous de convenir à l'avance avec votre courtier ou votre agence immobilière des conditions de rétributions et des frais qui vous seront facturés, le cas échéant.
Contrat de courtage irrévocable : engagement et stabilité
Un courtier immobilier et son client peuvent, sous accord, rendre un contrat de courtage irrévocable. Ce type d'entente instaure un niveau d'engagement plus contraignant entre les deux parties, puisque le client ne peut pas mettre fin au contrat de manière unilatérale à tout moment.
Pour être non résiliable, le contrat doit contenir, avant sa signature, une mention à cet effet à la clause 11.1 Autres déclarations et conditions du contrat de courtage vente ou aux clauses 10.1 des contrats de courtage achat et location.
Bien que plus contraignant, un contrat irrévocable offre des avantages intéressants, entre autres en ce qui concerne la stabilité au courtier. En sachant que ses efforts et son investissement de temps sont protégés contre une révocation imprévue, l'expert sera plus investi et motivé à concrétiser votre projet.
Le droit de dédit pour annuler le contrat avec son courtier
Une exception existe toutefois à l'irrévocabilité du contrat : le droit de dédit. La Loi sur le courtage immobilier prévoit en effet qu'un client peut résilier son contrat de courtage, qu'il soit révocable ou non, dans les 3 jours qui suivent la journée de réception du double du contrat signé.
Ce droit permet ainsi de mettre fin à l'entente avec le courtier immobilier, généralement sans aucuns frais de pénalité, lorsque la résiliation s'effectue de bonne foi.
Des exceptions existent toutefois à ce propos, notamment si la vente de la propriété s'effectue dans les 180 jours suivant la fin du contrat de courtage et qu'un lien de causalité est démontré entre la transaction et les actions entreprises par le professionnel pendant la durée de validité du contrat.
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Quel type de contrat privilégier?
Maintenant que vous en savez un peu plus sur ces deux modalités du contrat de courtage, devriez-vous opter pour un contrat de courtage révocable ou irrévocable? En fait, la réponse dépend de plusieurs facteurs.
1. Objectifs et préférences du client
Si la flexibilité est un critère prioritaire pour vous dans le cadre de votre projet immobilier, un contrat révocable pourrait être la meilleure option. Cela convient particulièrement aux vendeurs qui préfèrent tester différents agents ou qui ont des préoccupations quant à la performance de leur expert actuel.
Vous devrez toutefois en discuter avec votre courtier immobilier et en trouver un prêt à travailler avec ce type de contrat qui, il faut l'avouer, peut être moins motivant pour le professionnel qu'une entente non révocable.
D'un autre côté, si la stabilité et l'engagement à long terme sont des éléments clés que vous recherchez, un contrat irrévocable peut vous offrir une relation plus solide avec l'agent immobilier choisi. Cela peut être particulièrement avantageux dans les marchés immobiliers compétitifs, où la vente ou l'achat d'une propriété peut nécessiter du temps et des efforts constants.
2. État du marché immobilier local
La dynamique du marché immobilier local peut également influencer le choix entre un contrat révocable et irrévocable.
Par exemple, dans un marché en constante évolution, où les propriétés se vendent rapidement, un contrat de courtage révocable peut être plus adapté pour saisir rapidement de nouvelles opportunités. À l'inverse, dans un marché plus lent, un contrat irrévocable peut offrir une certaine sécurité, surtout lorsque la transaction immobilière peut prendre du temps.
3. Relation de confiance avec le courtier immobilier
Les clients qui sont déjà familiers avec le processus et qui ont déjà établi une relation de confiance avec un agent immobilier, lors d'un achat précédent par exemple, peuvent être plus enclins à opter pour un contrat irrévocable.
Au contraire, quelqu'un qui se lance pour la première fois sur le marché pourrait préférer avoir une plus grande possibilité dans sa collaboration avec un courtier immobilier.
Dans tous les cas, le choix entre un contrat de courtage révocable et irrévocable dépend de chaque situation et de vos objectifs. Il est crucial de peser les avantages et les inconvénients de chaque option, de prendre en compte la durée du contrat et de s'assurer que les termes correspondent aux attentes et aux objectifs de toutes les parties impliquées.
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