L’empiétement est une cause fréquente de litige entre propriétaires. Si certaines situations relèvent d’un simple malentendu et se règlent facilement, d’autres exigent des démarches juridiques à l’encontre de la personne en tort.
Que faire si quelqu’un empiète sur votre terrain ? Voici les notions essentielles à connaître pour reprendre le contrôle de la situation.
Qu'est-ce qu'un empiétement sur un terrain : explication
L’empiétement est une atteinte au droit de propriété. Il se produit lorsqu’une construction appartenant à un voisin, comme un cabanon ou une clôture, dépasse les limites de votre terrain. Dans ce cas, les bornes de propriété ne sont plus respectées et le propriétaire fautif porte atteinte à votre droit de jouissance exclusif.
L’empiétement ne concerne pas seulement les constructions : il peut également résulter de plantations, comme un arbre dont les branches et les racines franchissent la limite séparant les deux propriétés.
Comment évaluer les caractéristiques de l’empiétement ?
Au moment d’évaluer la gravité de l’empiétement et d’envisager des recours contre le propriétaire fautif, trois éléments doivent être pris en compte : il faut déterminer si l’empiétement a été commis de bonne ou de mauvaise foi, s’il est majeur et s’il cause un préjudice sérieux.
1. Bonne ou mauvaise foi
Au Québec, la bonne foi est présumée. Si rien ne permet de croire que votre voisin savait que sa construction dépassait les limites de propriété, l’empiétement est considéré comme ayant été fait de bonne foi.
Par ailleurs, si la personne qui empiète n’est pas à l’origine de la construction fautive, par exemple un nouveau propriétaire ayant acheté une maison déjà concernée par l’empiétement, la mauvaise foi ne pourra pas lui être attribuée. Dans ce cas, c’est l’intention du constructeur initial qui sera examinée.
À l’inverse, la mauvaise foi doit être démontrée par des éléments concrets, analysés au cas par cas. Certains indices peuvent laisser présumer, notamment :
- L’absence de vérification du certificat de localisation ;
- Le défaut de consulter les titres de propriété ;
- Le refus de recourir à un professionnel comme un arpenteur-géomètre ;
- L’omission d’informer le voisin concernée.
2. Empiétement considérable ou majeur
Un empiétement est en général jugé mineur s’il représente moins de 10 % de la superficie totale du terrain. Toutefois, cette règle n’est pas absolue. Des facteurs propres à chaque propriété peuvent influencer l’évaluation : la disposition des lieux, l’usage du terrain ou encore la nature de l’ouvrage en cause.
3. Empiétement causant un préjudice sérieux
Le caractère sérieux du préjudice est déterminé par le tribunal, au cas par cas, en fonction des conséquences concrètes de l’empiétement. Il peut être reconnu notamment lorsque celui-ci entraîne :
- Une restriction importante de l’usage du terrain ;
- Une infraction à la réglementation de zonage ;
- Des problèmes d’écoulement des eaux, entre autres.
Comment faire cesser un empiétement? Les recours prévus par le Code civil du Québec
La loi québécoise encadre les recours dont dispose un propriétaire en cas d’empiétement sur son terrain. Deux articles du Code civil du Québec sont particulièrement pertinents à ce sujet : les articles 953 et 992.
Article 953 : Le propriétaire d’un bien a le droit de le revendiquer contre le possesseur ou celui qui le détient sans droit; il peut s’opposer à tout empiétement ou à tout usage que la loi ou lui-même n’a pas autorisé.
En vertu de l’article 992, les procédures qui peuvent être entreprises sont les suivantes :
Article 992 : Le propriétaire de bonne foi qui a bâti au-delà des limites de son fonds sur une parcelle de terrain qui appartient à autrui doit, au choix du propriétaire du fonds sur lequel il a empiété, soit acquérir cette parcelle en lui en payant la valeur, soit lui verser une indemnité pour la perte temporaire de l’usage de cette parcelle.
Les démarches à entreprendre varient selon le type d’empiétement : s’il est mineur et de bonne foi ou s’il est majeur, de mauvaise foi et préjudiciable.
Empiétement mineur et de bonne foi
Si votre voisin a construit sur une petite portion de votre terrain sans en avoir connaissance, deux solutions s’offrent à vous :
- Lui demander d’acquérir la parcelle concernée, à sa juste valeur. Il en deviendra alors officiellement propriétaire, ce qui met fin à l’empiétement.
- Exiger une indemnité compensatoire pour la perte temporaire de l’usage de cette portion de terrain, tant que la construction y demeure.
Empiétement de mauvaise foi, majeur ou causant un préjudice sérieux
Si l’empiétement est réalisé en connaissance de cause, est majeur ou entraîne un préjudice sérieux, vous pouvez faire une demande d’injonction à la Cour supérieure afin de contraindre votre voisin à :
- Acquérir l’ensemble de votre immeuble, c’est-à-dire la totalité du terrain concerné, en vous versant la juste valeur ;
- Démonter la construction fautive et remettre les lieux en état, en restaurant la limite de la propriété initiale.
Comment prouver qu'un voisin empiète sur mon terrain?
Pour faire valoir vos droits en cas d’empiétement, vous devez être en mesure de démontrer clairement la situation. Voici les principales démarches à entreprendre pour rassembler des preuves solides et recevables.
1. Documentez l'empiétement
Commencez par recueillir des éléments visuels et écrits :
- Prenez des photos nettes montrant la construction ou l’élément en cause (clôture, cabanon, plantation, etc.) ainsi que son positionnement par rapport à votre terrain.
- Notez les dates, l’évolution éventuelle de la situation, et tout échange que vous avez eu avec votre voisin.
Ces documents peuvent être présentés en preuve devant un tribunal, s’il y a lieu.
2. Vérifiez votre certificat de localisation
Ce document officiel, préparé par un arpenteur-géomètre, indique les limites précises de votre propriété ainsi que l’emplacement des bâtiments. Il est crucial que le certificat de localisation soit à jour : un ancien certificat pourrait ne pas tenir compte des constructions récentes.
3. Comparez les titres de propriété
L’analyse des titres de propriété des deux parties peut permettre de repérer des contradictions, erreurs ou imprécisions. Si votre voisin y consent, comparez vos documents respectifs pour clarifier la délimitation des lots.
4. Faites appel à un arpenteur-géomètre
L’intervention d’un arpenteur-géomètre constitue la preuve la plus déterminante. Ce professionnel peut :
- Vérifier les limites légales de votre terrain ;
- Confirmer ou infirmer l’existence de l’empiétement ;
- Produire un nouveau certificat de localisation, le cas échéant.
5. Consultez un notaire ou un avocat
Un notaire peut vous aider à interpréter correctement les titres de propriété et à vérifier leur validité. En cas de litige, un avocat spécialisé en droit immobilier pourra vous accompagner dans vos démarches juridiques et vous représenter devant le tribunal.
Tolérer un empiétement : attention aux conséquences !
Si vous êtes conscient qu’un voisin empiète sur votre terrain, mais choisissez de ne pas agir, sachez que cette tolérance, même implicite, peut avoir des conséquences juridiques importantes. En effet, en acceptant ou en laissant perdurer un empiétement sans objection, vous pourriez perdre le droit de recours prévu par la loi.
De plus, cette inaction peut créer, en faveur de votre voisin, un droit de propriété superficiaire, c’est-à-dire un droit distinct sur la construction érigée sur votre terrain.
La prescription acquisitive : un droit acquis après 10 ans
Si l’empiétement dure depuis longtemps, votre voisin pourrait invoquer la prescription acquisitive, un mécanisme juridique permettant à une personne de devenir propriétaire d’un bien après l’avoir possédé de manière continue pendant un certain délai dans le domaine de l’immobilier au Québec, ce délai est de 10 ans.
Ainsi, un voisin qui aurait occupé une portion de votre terrain pendant plus de 10 ans, de bonne foi, et ayant agi comme s’il en était le propriétaire, pourrait légalement revendiquer la propriété de cette parcelle. Pour ce faire, il devra prouver qu’il a agi comme tel tout au long de cette période, sans interruption ni contestation de votre part.
Besoin d'un expert pour déterminer si la clôture ou la haie de votre voisin empiète sur votre terrain?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un arpenteur-géomètre. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
