Vous avez une propriété? Il est essentiel d’en connaitre les limites exactes. Cela vous permet non seulement de délimiter votre terrain, mais aussi d’éviter les conflits avec vos voisins et de prendre des décisions éclairées lors de vos futurs projets d’aménagement.
Mais où trouver l’information? Comment connaitre les limites réelles de votre terrain?
C'est quoi, une limite de propriété?
La limite de propriété est ce qui sépare votre terrain de celui des voisins et de la voie publique. Cette frontière peut être physique (ex. : une haie, une clôture ou un mur) ou immatérielle.
Si vous habitez un condo, la limite de propriété peut aussi désigner la séparation entre votre partie privative et les parties communes.
Quelle est la différence entre mitoyenneté et limite de propriété?
Ces deux notions, bien que d'apparence semblable, désigne en fait deux concepts distincts.
La mitoyenneté fait référence à un bien partagé, qui appartient en copropriété à deux propriétaires voisins. On pense par exemple au mur séparateur d'une maison jumelée ou à une clôture qui serait construite d'un commun accord des deux propriétaires voisins.
La limite de propriété, quant à elle, désigne la limite légale qui circonscrit le périmètre de chaque terrain sans impliquer de copropriété ou de partage d’éléments physiques. Elle sépare les terrains sans créer de droits partagés sur cette frontière.
L’arpenteur-géomètre : l’expert par excellence à contacter
Pour connaitre avec exactitude les limites de votre propriété, l’arpenteur-géomètre est un incontournable. Il est d’ailleurs le seul professionnel habilité à procéder à l’arpentage de votre terrain par le biais d’un piquetage ou d’un bornage.
L’arpenteur-géomètre possède une vaste expertise en droit foncier. Il est aussi un spécialiste du traitement des données géographiques et de la délimitation des propriétés. Il peut ainsi mesurer avec précision les limites de votre terrain et les indiquer au moyen de repères visuels, au besoin.
L’arpenteur est un officier public reconnu, ce qui signifie qu’il a l’obligation de rester objectif et impartial dans l’exécution de ses fonctions. Vous pouvez donc faire appel à ses services en toute confiance, en sachant qu’il ne favorisera pas un propriétaire vis-à-vis d’un autre.
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Comment trouver la limite de propriété?
Les limites de votre propriété sont déterminées par les plans cadastraux et les titres de propriété. Sur le terrain, toutefois, elles doivent être indiquées par une opération de piquetage ou de bornage réalisée par un arpenteur-géomètre.
Les titres de propriété et les plans de cadastre
Les limites de propriété sont déterminées par les titres de propriété et les plans de cadastre.
Qu’est-ce que le cadastre? Il s’agit d’un registre public tenu par l’État. Présenté sous la forme d’un plan, il contient l’ensemble des informations cadastrales des propriétés dans la province du Québec. Son but est de rendre publics les titres de propriété pour en protéger les droits.
Dans le cadastre, chaque propriété foncière se voit attribuer un numéro de lot distinct, composé de sept chiffres. Pour chacune d’elle, le registre en montre :
- Les mesures ;
- La superficie ;
- La forme ;
- La position.
Ainsi, le cadastre possède avant tout une valeur informative. Il est une ressource fort utile lors d’analyses visant à établir les limites de propriété.
Le certificat de localisation permet-il de trouver les limites de sa propriété?
Document indispensable à toute transaction immobilière dans la province, le certificat de localisation suffit-il pour trouver les limites exactes de votre propriété? Non, et voici pourquoi.
Ce document qui, rappelons-le, est composé d’un rapport et d’un plan, démontre l’état actuel de la propriété. Le rapport décrit notamment tout ce qui a trait :
- Aux servitudes, c’est-à-dire aux droits imposés à votre propriété ;
- Aux empiètements, sur le vôtre ou celui d’un voisin ;
- À la non-conformité avec les règlements municipaux.
Le plan, quant à lui, représente visuellement les caractéristiques du lot : superficie, dimensions, bâtiments, murs, clôtures, haies, dépendances, etc. Les limites de votre propriété sont aussi clairement identifiées.
Cela dit, le certificat de localisation ne devrait pas être interprété pour trouver les limites physiques de votre propriété en vue de travaux ou d’aménagement! Car bien qu’il les représente visuellement sur papier, il est insuffisant pour les délimiter sur le terrain. Un piquetage ou un bornage est requis pour indiquer précisément les limites physiques de votre propriété.
Délimiter votre propriété : bornage ou piquetage?
Pour déterminer les limites de votre propriété de manière précise et légale, vous devrez procéder à l’arpentage de votre terrain par le biais du bornage ou du piquetage. L’intervention d’un arpenteur-géomètre sera obligatoire, puisqu’il s’agit d’actes qui lui sont réservés en vertu de l’article 34 de la Loi sur les arpenteurs-géomètres du Québec.
Mais quelle différence y a-t-il entre borner et piqueter son terrain?
Faire piqueter ses limites de propriété
Le piquetage consiste en l’ensemble des procédures et opérations faites par l’arpenteur-géomètre dans le but d’indiquer visuellement son opinion sur les limites d’une propriété. Celles-ci sont indiquées sur le terrain par le biais de repères qui prennent généralement la forme de tiges ou de piquets.
Le piquetage peut être fort utile dans de nombreuses circonstances, que ce soit préalablement à la pose d’une clôture ou l’installation d’une nouvelle dépendance. Il faut toutefois savoir que le piquetage n’est valable que pour la personne ayant demandé l’opération.
D’ailleurs, si l’arpenteur-géomètre constate lors de ses recherches que la pose d’un des repères peut être problématique — un possible empiètement, par exemple —, l’expert s’abstiendra de poser le repère d’arpentage. L’opération de piquetage restera tout de même valide et un rapport sera remis au propriétaire pour expliquer la situation, ainsi que les démarches recommandées.
Si vous avez l’intention d’aménager la zone de votre terrain potentiellement problématique, il vaut alors mieux procéder à une opération de bornage pour clarifier la situation une fois pour toutes et éviter d’éventuels litiges avec vos voisins.
Borner ses limites de propriété
Contrairement au piquetage, le bornage vise à établir de manière permanente et irrévocable la limite entre deux propriétés contigües. Il requiert ainsi l’intervention des propriétés voisines et est valable pour l’ensemble des lots impliqués.
Le bornage est généralement nécessaire en cas de litige. Il peut être fait à l’amiable, si les voisins s’entendent sur la question. Ceux-ci font alors appel à un arpenteur-géomètre pour examiner leur situation. Une fois les conclusions du rapport de l’expert acceptées, un procès-verbal est signé. La limite désignée devient alors effective et légale pour les propriétaires actuels, mais également pour les prochains.
Le bornage peut aussi être judiciaire lorsque les parties ne trouvent pas de terrain d’entente. Le tribunal doit alors intervenir pour trancher sur la question et établir la limite de propriété.
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Quelles sont les règles de construction à respecter?
Selon les lois en vigueur, vous pouvez marquer les limites de propriété en aménageant un mur, une haie, une barrière ou tout autre « ouvrage de clôture ». Vous devez malgré tout vous conformer à certaines règles.
Construire une clôture : ce qu'en dit la loi
Si la clôture se situe entièrement sur votre terrain et qu'elle respecte les règlements de votre municipalité, vous pouvez décider seul de son style. Vous en serez également le seul propriétaire et vous serez chargé de payer les frais relatifs à sa construction et à son entretien.
Si la clôture se situe sur la ligne séparative des terrains, votre voisin et vous devez vous entendre sur la nature de cette clôture et partager les frais de construction et d'entretien. Vous en serez copropriétaires.
Quelle distance respecter entre une fenêtre et une limite de propriété?
L'article 993 du Code civil du Québec est clair à ce sujet :
On ne peut avoir sur le fonds voisin de vues droites à moins d’un mètre cinquante de la ligne séparative.
Cette règle ne s'applique toutefois pas lorsqu'il est question de vues sur la voie publique ou un parc public, ou dans le cas de portes pleines ou à verre translucide.
En cas de litige ou de non-respect des limites de propriété
Vous êtes en conflit avec un voisin concernant les limites de votre propriété? Vous observez un manquement à l'un ou l'autre des règlements? Essayez d'abord de résoudre la situation civilement, en entamant la discussion avec lui.
Si cela ne donne aucun résultat, vous devrez entamer des démarches légales qui pourraient, si aucune solution n'est trouvée entre-temps, se résoudre devant les tribunaux.
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