Les limites de propriété peuvent être une importante source de litige entre voisins lorsqu’elles ne sont pas clairement identifiées. La fameuse « chicane de clôture » n’est qu’un exemple parmi tant d’autres de conflits pouvant survenir lorsque les limitations du terrain ne sont pas explicitement fixées.
Que ce soit par mesure préventive ou pour résoudre un conflit déjà en cours, un arpenteur-géomètre peut identifier et fixer les limites de votre propriété à l’aide de repères visuels. En fonction de votre situation, vous pourriez décider d’effectuer un piquetage ou un bornage de votre terrain, pour utiliser les repères comme indicateurs ou pour les rendre permanents.
Bornage ou piquetage d’un terrain : quelle est la différence ?
Il peut être facile de confondre le piquetage et le bornage, puisque les deux servent essentiellement à délimiter le terrain. Il existe toutefois des différences importantes entre ces deux opérations.
Le piquetage indique visuellement les limites du terrain
Le piquetage concerne uniquement le propriétaire qui en fait la demande. Il consiste en un ensemble d’opérations que l’arpenteur-géomètre effectue pour indiquer les limites de la propriété au moyen de repères visuels (tiges, marques, piquets). Dans le cas où l’arpenteur-géomètre ne serait pas en mesure d’indiquer les limites avec certitude, il doit s’abstenir de poser toute marque de reconnaissance.
Les limites indiquées par le piquetage correspondent à l’opinion de l’expert, basée sur l’étude des mesures, des plans et des cadastres de la propriété en question. Elles sont généralement provisoires. D’ailleurs, le propriétaire ayant demandé l’opération de piquetage ne peut en aucun cas imposer les limites établies par les marqueurs visuels. Le piquetage n’a donc pas la même portée définitive que le bornage.
Le bornage fixe les limites de manière irrévocable
Le bornage a quant à lui l’objectif d’établir de manière définitive et permanente la limite entre deux terrains adjacents. Pour confirmer la délimitation, l’arpenteur-géomètre produit un procès-verbal d’abornement et pose des bornes sur la limite séparative des terrains en question. Si poser une borne est impossible pour l’arpenteur-géomètre, que ce soit à cause de la nature du sol, de la présence d’un cours d’eau ou pour toute autre raison, l’expert doit le mentionner dans son procès-verbal.
La nature des bornes posées est la même que celle des repères de piquetage, telle qu’établie selon le Règlement sur les repères et les bornes. Le repère est toutefois homologué par le tribunal ou le procès-verbal d’abornement, ce qui lui attribue le caractère de « borne ».
Contrairement au piquetage, le bornage engage tous les propriétaires voisins de la limite de terrain. On dit qu’il est effectué « à l’amiable » lorsque les différents individus impliqués s’entendent sur le bornage. Il peut aussi être « judiciaire » si les propriétaires ne s’entendent pas ou si un juge doit trancher sur la délimitation des terrains. Lorsque le bornage est établi, il est permanent et sans appel.
Le bornage à l’amiable
Le bornage à l’amiable est sans aucun doute l’option la plus simple, puisque tous les individus impliqués dans l’opération s’entendent sur la séparation des terrains et qu’aucune démarche supplémentaire ne doit être enclenchée.
Lors d’une entente à l’amiable, les voisins sont d’accord sur la nécessité d’effectuer un bornage et font appel à un arpenteur-géomètre. Celui-ci prendra en compte tous les éléments nécessaires pour déterminer la limite des terrains de la manière la plus précise possible.
Il consultera notamment les propriétaires, étudiera la documentation disponible et fera appel à l’opinion d’autres experts si nécessaire (notaire, conseillers juridiques, etc.). Au terme de ses recherches, il déposera un rapport écrit complet expliquant la décision qu’il a prise quant à la limite des propriétés.
Une fois que les conclusions du rapport sont acceptées par les individus impliqués et que la ligne séparative est marquée par les bornes, tous signent le procès-verbal préparé par l’expert. Cette signature a pour effet de rendre légale la limite entre les terrains, qui devra être respectée non seulement par les signataires, mais aussi par tous les futurs propriétaires.
Quand le bornage est complété, les frais pour le rapport de bornage sont partagés également entre les propriétaires. La facture pour les frais d’abornement et la production du procès-verbal est quant à elle partagée de manière proportionnelle à la ligne bornée de chaque propriété.
Le bornage judiciaire
Le bornage judiciaire se produit lorsqu’un des propriétaires impliqués refuse d’effectuer le bornage ou lorsqu’il y a désaccord face au résultat du rapport de l’arpenteur-géomètre. Un litige majeur peut parfois survenir, puisque la superficie de terrain gagnée par l’un signifie inévitablement une perte équivalente pour l’autre. Dans certains cas, il est donc nécessaire de faire appel aux tribunaux pour trancher et établir la limite de propriété.
Lors d’un bornage judiciaire, l’un des propriétaires envoie une mise en demeure au récalcitrant pour lui demander de consentir au bornage. Pour ce faire, certaines règles doivent être respectées pour la rédaction et l’envoi du document. La mise en demeure pour le bornage doit, entre autres, inclure le nom et l’adresse de l’arpenteur-géomètre suggéré pour la tâche et comporter la description des terrains.
Après avoir rédigé et envoyé la mise en demeure, le propriétaire récalcitrant peut consentir au bornage, auquel cas les événements pourront, si tout se poursuit dans les meilleures conditions, se dérouler comme lors d’une opération de bornage à l’amiable.
Si un propriétaire refuse toujours d’effectuer le bornage malgré la mise en demeure ou si l’un des individus impliqués conteste les résultats du rapport de l’arpenteur, l’affaire peut être portée jusqu’à la Cour supérieure du Québec. Le tribunal s’occupera alors d’évaluer la cause et un juge se prononcera pour fixer les limites de propriété.
Dans le cas où les conclusions du rapport de bornage seraient refusées, l’individu dispose d’un délai d’un mois pour porter la cause devant la cour. Ce type de litige pouvant être complexe, il se pourrait que les propriétaires doivent faire appel à des avocats pour défendre leur point de vue. Les délais pourraient s’avérer longs et les coûts élevés.
Le rôle de l’arpenteur-géomètre dans une opération de bornage
L’arpenteur-géomètre est un expert essentiel lorsque vient le temps d’effectuer le bornage d’une propriété. Il est en effet le seul professionnel à avoir les capacités et les connaissances requises pour ce type d’opération.
Dans le contexte du bornage d’une propriété, l’arpenteur-géomètre agit comme officier public et expert de la cour pour enquêter sur les limites du terrain. Il recommande, à la fin de ses recherches, la limite qu’il croit être la meilleure en fonction des éléments de preuve qu’il a consultés (titres de propriété, plan cadastral, marques d’occupation, etc.). Lorsque ses recommandations sont acceptées, l’arpenteur procède à la pose des bornes et à la rédaction du procès-verbal d’abornement.
Afin de pouvoir pratiquer à titre d’arpenteur-géomètre, le candidat doit obligatoirement suivre une formation et devenir membre de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec. Il devra, dès son adhésion complétée, se soumettre à des obligations professionnelles réglementant sa fonction. Pour connaître en détail la formation que doit suivre cet expert, consultez notre article Devenir arpenteur-géomètre au Québec en 6 étapes.
En vertu de la Loi sur les arpenteurs-géomètres, tout individu autre qu’un arpenteur-géomètre qui effectuerait une tâche liée au bornage commet une infraction et pourrait subir des conséquences. De plus, quiconque déplacerait, effacerait ou modifierait une borne ou tout autre repère posé par un arpenteur serait aussi passible d’amendes.
Qu’est-ce que le procès-verbal d’abornement ?
Le procès-verbal d’abornement, rédigé par l’arpenteur-géomètre, est un document composé d’un rapport écrit et d’un plan. Il contient tous les éléments en lien avec le bornage du terrain. Il doit être très détaillé, afin qu’un autre arpenteur soit en mesure de répéter les opérations effectuées et reposer les bornes au même endroit que l’expert ayant procédé au bornage.
Le procès-verbal doit notamment contenir :
- L’identification des immeubles ;
- Les propriétaires ;
- La date et le lieu de la signature ;
- Les titres et les divers documents examinés ;
- Les opérations effectuées par l’arpenteur ;
- Les témoins qui ont assisté à la pose des bornes ;
- La mention de l’autorité en vertu de laquelle l’arpenteur a posé les bornes ;
- Les renseignements permettant de trouver et constater les bornes posées ainsi que les lignes établies.
Quel est le prix d’une opération de bornage ?
Le Guide des tarifs suggérés de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec ne mentionne pas de prix approximatifs pour les opérations de bornage. Le tarif demandé dépendra de plusieurs facteurs, tels que les honoraires de l’arpenteur, les services requis, la nécessité de se présenter devant la cour ou non…
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