Au Québec, le zonage est un concept clé dans l’aménagement du territoire de toutes les municipalités. Il comprend plusieurs zones, qui ont chacune leurs usages et leurs règlements spécifiques.
Que vous soyez un investisseur à la recherche de nouvelles opportunités d’affaires ou un simple citoyen souhaitant acquérir une nouvelle propriété, connaitre le zonage de son terrain est essentiel. Avant d’entreprendre tout projet de construction ou d’aménagement, assurez-vous d’en connaitre toutes les particularités.
Voici quelques informations qui pourraient vous être utiles.
À quoi sert le règlement de zonage d'une municipalité?
Le zonage permet à une municipalité de diviser son territoire en zones et de déterminer à quels endroits et sous quelles conditions certaines activités peuvent être réalisées. Pour ce faire, la ville adopte un règlement de zonage, qui spécifie les usages autorisés.
Le zonage permet donc de contrôler l’usage des terrains et des bâtiments sur un territoire donné. Il permet également de réglementer l’implantation, la forme et l’apparence des constructions concernées.
Plus spécifiquement, le règlement de zonage d’une municipalité lui permet de :
- Découper son territoire en autant de zones et de secteurs qu’elle juge nécessaires ;
- Classer les usages du territoire selon des critères environnementaux, fonctionnels, esthétiques et/ou socio-économiques ;
- Prohiber ou autoriser certaines constructions ;
- Développer son territoire de manière structurée ;
- Protéger les caractéristiques d’un milieu significatif ;
- Minimiser certains inconvénients sur l’environnement et le voisinage ;
- Tenir compte de la vocation naturelle des territoires ou de leurs caractéristiques physiques ;
- Déterminer des distances séparatrices minimales (marges de recul) qui doivent être laissées entre les constructions ou les usages ;
- Etc.
Quelles sont les différentes zones d'urbanisme d'une ville?
La Loi sur l’aménagement et l’urbanisme ne prévoit pas de nomenclature unique à utiliser pour définir le zonage. Les termes ou expressions utilisés pour définir les catégories des différentes zones peuvent donc varier d’une ville à l’autre. De même, les normes prévues pour chacune de ces zones peuvent différer selon la municipalité qui les établit.
Malgré cette divergence, on retrouve, parmi les types de zonage les plus souvent utilisés par les municipalités du Québec, le zonage :
- Résidentiel ;
- Commercial ;
- Industriel ;
- Institutionnel ;
- Agricole ;
- Mixte.
Chacune de ces zones peut également être divisée en sous-catégories pour réglementer des usages plus précis, qu'ils soient de plein droit ou conditionnels.
Une exception existe toutefois : la zone agricole. Cette catégorie d’usage est protégée par la loi.
Qu’est-ce que le zonage agricole (zone verte)?
Peut-être avez-vous déjà entendu parler de la fameuse zone verte? Celle-ci est délimitée par la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles et concerne les terres agricoles de l’ensemble du territoire du Québec au sud du 50e parallèle. Elle a été créée dans le but de protéger et de préserver le territoire agricole de la province.
Quelles constructions sont permises en zone verte?
Lorsqu’un lot est situé en zonage vert, la loi accorde priorité aux activités liées à l’agriculture. Il y est donc interdit d’y bâtir une maison sur une terre de moins de 100 hectares et toute construction ou transformation de bâtiment non agricole y est prohibée.
Il existe également plusieurs autres interdictions et restrictions concernant l’achat, l’exploitation et la vente d’un lot situé dans ce zonage.
Comment savoir si un terrain est en zone agricole?
En cas de doute, renseignez-vous auprès de votre municipalité, du Registre foncier ou directement auprès de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ).
Si vous planifiez l’achat d’une propriété déjà construite en zone agricole, vous devrez procéder à plusieurs vérifications supplémentaires pour vous assurer que le bien respecte l’ensemble des règlements municipaux et gouvernementaux.
Comment faire dézoner un terrain agricole au Québec?
Seule la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) détient l’autorité nécessaire pour accorder une dérogation à la loi ou pour dézoner une terre située en zone verte.
Pour connaitre le processus à effectuer pour faire une demande de dézonage à la CPTAQ, nous vous conseillons d'aller consulter cet article du CQDE (Centre québécois du droit de l'environnement).
C'est quoi, le zonage blanc?
À l’opposé du zonage vert, le zonage blanc (ou zone blanche) concerne plutôt le territoire destiné à des activités résidentielles, commerciales et industrielles. Il est aussi défini par la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles.
Les lots situés dans cette zone sont assujettis à des règles moins rigides concernant leur usage et l’implantation de bâtiment que ceux en territoire agricole. Ils offrent ainsi plus de flexibilité pour le développement urbain. Des restrictions supplémentaires peuvent toutefois être mises en place par certaines municipalités.
Qu'est-ce que le zonage mixte?
Une zone mixte permet plusieurs usages sur son territoire. Il permet notamment de combiner les usages résidentiel et commercial, par exemple dans le cas d'un immeuble multilogements qui comprendrait également un commerce au rez-de-chaussée.
Comment savoir le zonage d’un terrain au Québec?
Les informations concernant le zonage d’un terrain se trouvent habituellement sur les sites Web des villes ou des arrondissements. Le Service d’urbanisme de la municipalité met généralement à disposition des citoyens le plan d’urbanisme ou des cartes interactives pour indiquer le zonage du territoire.
Changement de zonage : comment procéder?
Un changement de zonage requiert, sauf exception, de modifier le règlement de zonage de la municipalité concernée. La procédure peut être entamée en raison d’une demande faite par un citoyen ou à la suite d’une initiative municipale.
Dans le premier cas, la décision est généralement motivée par la volonté de modifier ou de construire un bâtiment voué à un certain usage qui n’est pas permis selon le règlement de zonage actuel. Le citoyen dépose alors une demande de modification dans le but de changer le règlement et d’autoriser l’usage désiré.
Voici d’ailleurs un aperçu des étapes qui doivent être effectuées dans le processus de changement de zonage :
- Présentation de la demande de modification par le biais du document officiel de la ville. La demande doit respecter les critères d’urbanisme en vigueur ;
- Analyse interne de la demande par le conseil municipal ;
- Acceptation ou refus du projet de modification. Dans le cas d’un refus, la ville doit motiver sa décision par des raisons claires ;
- Consultation pour obtenir l’opinion du conseil de quartier ;
- Tenue d’une assemblée publique, afin de consulter la population ;
- Acceptation ou refus de la demande de changement de zonage, en fonction des commentaires reçus des citoyens et des experts à l’interne ;
- Préparation et tenue d’un référendum, au besoin, dans les 120 jours suivant l’adoption du règlement ;
- Approbation ou refus du projet, selon la majorité des voix ;
- Réalisation des formalités administratives pour procéder au changement du règlement de zonage ;
- Entrée en vigueur de la modification.
Évidemment, la réalité est beaucoup plus complexe, mais ces étapes vous donnent une idée générale du processus découlant d’une demande de modification de zonage. Selon l’ampleur du projet de modification, la durée des délais peut considérablement varier.
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