Vous avez toujours rêvé de vivre en territoire agricole? Que vous souhaitiez créer une fermette familiale ou être à la tête d’une grande exploitation, l’achat en zone agricole est un projet complexe. Mieux vaut poser les bonnes questions avant de conclure la transaction.
En raison des lois et des restrictions visant à protéger ce territoire au Québec, l’acquisition d’une terre, d’une maison ou d’une ferme en zonage agricole peut provoquer de nombreux désagréments. Il faut donc être prudent et faire toutes les vérifications nécessaires pour éviter de transformer votre rêve en véritable cauchemar.
Voici quelques exemples d’éléments à examiner avant de conclure la transaction, afin de vous assurer que la propriété vous convienne et que tout y est en ordre.
1. L’année de construction de la maison en zone agricole
Si vous avez prévu d’acheter une maison en zone agricole (ou zone verte), vous devez absolument vous informer sur la date à laquelle elle a été construite. Cette information est capitale pour vous assurer de la conformité de la propriété résidentielle.
La maison a-t-elle été construite avant 1978? Il s’agit de la date d’entrée en vigueur de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles du Québec (LPTAA) et de la Loi sur l’acquisition de terres agricoles par des non-résidents (LATANR). Si elle a été bâtie après, vous devrez à tout prix vérifier le droit acquis en vertu duquel elle l’a été.
Un droit acquis est un droit reconnu à une utilisation ou une construction qui existait avant l’entrée en vigueur des nouvelles réglementations. Lors de la vente de la propriété, le droit se transfert généralement au nouvel acheteur pour lui permettre de poursuivre l’utilisation précédente.
Sachez tout de même qu’un droit acquis peut être perdu dans certaines circonstances. Aussi, certains privilèges de l’ancien propriétaire pourraient ne pas être transférables au nouvel acquéreur. Soyez prudent et informez-vous.
2. La conformité des infrastructures
Il n’y a pas que le bâtiment principal qui doit être au centre de vos préoccupations. Les infrastructures secondaires le doivent aussi!
Pensez donc à observer l’emplacement des installations (bâtiments spécialisés, puits, fosse septique, champ d’épuration, etc.). Celles-ci sont-elles incluses dans la superficie disposant de droits acquis? Sont-elles conformes à la réglementation municipale et gouvernementale?
Vérifiez également l’âge des infrastructures, leur niveau entretien, leur capacité… N’hésitez pas à faire appel à un inspecteur spécialisé dans le domaine pour ne rien laisser au hasard. Car même si on vous assure que tout a été fait dans les règles de l’art, ce n’est pas toujours le cas.
3. La qualité de l’eau
La propriété est-elle desservie par un système d’aqueduc? Si ce n’est pas le cas, vous devrez vérifier que l’eau est potable, que toutes les installations sont conformes et, surtout, sécuritaires pour votre santé.
Après tout, l’eau est une ressource essentielle de notre quotidien. Il vaut donc mieux s’assurer de pouvoir l’utiliser comme il se doit avant de devenir propriétaire.
4. La connexion au réseau électrique
Contrairement aux propriétés en ville, les bâtiments ruraux ne sont pas toujours connectés au réseau électrique. Et si vous êtes loin du réseau le plus proche, les coûts de raccordement peuvent être très élevés.
En vous informant avant d’acheter, vous pourrez prendre ces coûts en considération dans votre budget. Si vous préférez, vous pourrez également envisager l’exploitation de sources d’énergie alternatives, telle que l’énergie solaire.
5. La présence d’empiètement ou de servitude
En plus d’être en zone agricole, la propriété que vous convoitez se trouve au bord de l’eau? Vérifiez s’il y a empiètement sur les bandes riveraines. Si c’est le cas, assurez-vous qu’il s’agit d’un droit acquis pour ne pas avoir de mauvaise surprise.
Bien que cela soit extrêmement rare, la municipalité pourrait exiger de déplacer le bâtiment pour corriger l’empiètement. Devant une telle situation, mieux vaut prévenir que guérir!
Comme pour tout autre achat en immobilier, vérifiez aussi si l’endroit est assujetti à des servitudes ou à des droits de passage qui pourraient limiter votre droit de propriété.
6. La capacité de production de la ferme ou de l’exploitation agricole
Si vous avez l’intention de cultiver des plants ou de faire l’élevage de bétail, renseignez-vous sur la capacité de production de la propriété. Et ce, que ce soit une fermette familiale ou une grande exploitation agricole.
Assurez-vous que cette capacité de production réponde à vos attentes et que vous ne surévaluez pas vos besoins ni vos compétences. Il vaut parfois mieux commencer plus petit que de s’embarquer dans un projet trop imposant dès le début.
Profitez-en aussi pour vous informer sur les coûts récurrents associés au maintien de cette production. Vous serez ainsi en mesure de bien budgéter votre projet.
7. La participation au Programme de crédit de taxes foncières agricoles
Sachez qu’une exploitation agricole enregistrée (EAE) auprès du MAPAQ peut bénéficier d’un crédit pour diminuer les taxes municipales à payer. Et puisque le montant des taxes peut représenter une somme importante, il s’agit d’un aspect intéressant à considérer lors de l’achat.
Vous pouvez en savoir plus directement auprès du MAPAQ.
Ces éléments ne sont évidemment pas les seuls à vérifier pour vous assurer que votre projet se déroulera dans des conditions optimales. Ils demeurent tout de même un bon point de départ.
Mais n’oubliez pas : la meilleure façon de maximiser vos chances de réussir votre projet d’achat, c’est de faire appel à des professionnels de l’immobilier agricole!
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