Êtes-vous un acheteur ayant fait la récente découverte d’un vice caché ? Ou êtes-vous un vendeur qui a été contacté en lien avec un problème survenu dans votre ancienne propriété et pour lequel vous êtes tenu responsable ?
Quelle que soit votre situation, la découverte d’un vice caché n’est jamais plaisante. En tant qu’investisseur en immobilier, il est essentiel que vous connaissiez les conséquences des vices cachés et les recours que vous avez pour vous protéger.
Les vices cachés demeurent très complexes et il est en votre devoir de faire tout ce que vous pouvez pour tenter de les éviter. Toutefois, dans le cas où un problème majeur surviendrait malgré vos précautions, voici les démarches que vous pouvez entreprendre en tant que vendeur ou acheteur lorsque vous serez confronté à un vice caché.
Qu'est-ce qu'un vice caché?
D’abord, il faut savoir ce qu’est un vice caché. Il ne s’agit pas d’un simple défaut esthétique de la propriété. De manière générale, on le décrit comme une défectuosité découlant d’une mauvaise conception, d’une détérioration ou d’une erreur de construction antérieure à la vente. Celle-ci est grave et, la plupart du temps, non visible.
Qu'est-ce qui peut être considéré comme un vice caché?
Les vices cachés ne sont pas clairement définis par la loi. C’est pour cette raison que chacun d’entre eux doit être débattu et prouvé individuellement, cas par cas.
Le Code civil du Québec mentionne simplement qu’un bien, au moment de la vente, doit être exempt de vices cachés « qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il les avait connus ».
Découvrez quelques exemples fréquents de vices cachés.
L’importance de l’inspection préachat d'une maison
La loi oblige l’acheteur à prendre un minimum de précautions avant de conclure la transaction immobilière. La vigilance est de mise lors de l’achat d’une propriété. L'acheteur doit être prudent et effectuer un examen visuel attentif de la propriété.
Si des problèmes sont découverts après l’acquisition, le tribunal pourrait faire assumer à l’acquéreur les frais en entier s’il juge qu’il y a eu négligence.
C’est pour cette raison qu’il est toujours recommandé de faire une inspection préachat. Le rapport d’un inspecteur en bâtiment pourra jouer en votre faveur en cas de découverte de problèmes une fois la vente conclue. Il prouvera que vous avez pris les précautions nécessaires pour découvrir les vices potentiels.
Acheteur : vos recours en cas de vices cachés
Même si vous avez pris toutes les précautions nécessaires avant l’achat, il se pourrait que vous découvriez un ou plusieurs défauts après être devenu propriétaire. Certains d’entre eux peuvent même se manifester plusieurs années après la transaction et être considérés comme des vices cachés.
Comment faire pour prouver un vice caché?
Tout d’abord, documentez le vice. Prenez des photos ou des vidéos du problème et de ses conséquences.
Ensuite, faites appel aux services d’un expert pour analyser la nature et la gravité du problème. Selon le cas, il peut s’agir d’un architecte, d’un ingénieur, d’un électricien, etc.
En regroupant un maximum d'éléments (photographies, devis de réparation, attestations, témoignages des voisins, etc.), vous serez en mesure de prouver la présence du vice et prouverez également que le vendeur ne pouvait ignorer la présence du défaut.
L'avis de dénonciation
La prochaine étape consiste à faire parvenir au vendeur un avis de dénonciation du vice. Vous pouvez procéder par courrier recommandé ou par un huissier pour conserver une preuve de sa réception.
Sachez que la loi vous oblige à faire une dénonciation du vice par écrit, dans un délai raisonnable à la suite de sa découverte. Ce délai, bien qu’il ne figure pas dans le Code civil du Québec, correspond habituellement à une période de plus ou moins 6 mois.
N’entreprenez pas de travaux tant que le vendeur n’a pas réagi à votre démarche ou que votre cause n’a pas été entendue en cour.
Procédures judiciaires
Avant d’entamer un recours judiciaire, il est important que vous évaluiez si les frais de justice que vous devrez prendre en charge pendant la procédure seront plus élevés que le montant de dédommagement que vous réclamez. Si tel est le cas, vous pourriez ne pas amener votre cause en cour.
Notez d’ailleurs que l’indemnisation peut ne pas couvrir l’entièreté du montant réclamé pour les travaux. Selon l’évaluation qu’il fait du bâtiment, le juge pourrait ne vous offrir qu’une partie du coût nécessaire pour remédier au vice caché.
À quel tribunal s'adresser?
Les vices cachés « mineurs », c’est-à-dire que leur valeur ne dépasse pas 7 000 $, peuvent être portés devant la Cour des petites créances.
Dans le cas où le litige excèderait ce montant tout en étant inférieur à 70 000 $, le dossier sera analysé par la Cour du Québec.
C’est finalement à la Cour supérieure de gérer les conflits dont la somme s’élève à plus de 70 000 $.
Vice caché : que faire si vous êtes le vendeur?
Imaginez ceci : quelque temps après avoir vendu votre propriété, vous recevez un avis de la part de l’acheteur. Celui-ci vous informe qu’il vous tient responsable d’un problème inhérent à la maison dont vous ignoriez complètement l’existence.
Dans un cas comme celui-là, il est important que vous n’ignoriez pas la démarche de l’acheteur, sous prétexte que ses prétentions ne sont pas fondées. Prenez plutôt la situation au sérieux et entamez les démarches nécessaires de votre côté.
Répondre à l'acheteur
Lors de la réception de l’avis, vous n’avez pas à prendre officiellement position. Prenez note des prétentions de l’acheteur et faites-lui parvenir une réponse par courrier recommandé. N’hésitez pas à lui demander plus de précisions sur la nature et la source du problème si ce n’est déjà fait. Vous pouvez, par exemple, réclamer un rapport d’expert détaillé ou des photos.
Créer un climat propice à la compréhension, à la discussion et à la négociation est tout à votre avantage. Tentez de trouver une solution avec l’acheteur pour que les deux partis soient satisfaits, car aller en cour pourrait vous coûter beaucoup plus cher et s’avérer beaucoup long qu’une entente à l’amiable.
Entamer les négociations
Si vous le jugez pertinent, vous pouvez demander à l’acheteur d’avoir accès aux lieux et de faire inspecter le problème par un expert que vous aurez engagé. Cela vous permet non seulement de prendre connaissance du problème par vous-même, mais aussi d’obtenir une seconde expertise et estimation du vice. Vous serez alors en mesure d’établir la base de vos négociations avec l’acheteur.
Si en toute connaissance de cause vous décidez de réfuter les prétentions de l’acheteur, informez-le par courrier recommandé. Celui-ci aura alors à prendre la décision de s’occuper du problème par lui-même ou d’entreprendre une procédure judiciaire s’il reste convaincu de votre responsabilité.
Quels sont les motifs de défense?
Selon le cas, vous disposez habituellement de quatre motifs de défense pour tenter de démontrer que le problème soulevé n’est pas un vice caché :
- Le vice était apparent lors de la vente ou connu de l’acheteur ;
- Le vice est le résultat d’une usure normale ;
- Le vice résulte d’une mauvaise utilisation de la part de l’acheteur ;
- Le contrat stipule que le bien immobilier a été vendu « aux risques et périls de l’acheteur », c’est-à-dire sans garantie légale.
L’acheteur doit quant à lui tenter de prouver que le vice était antérieur à la vente pour avoir gain de cause.
Que peut demander l’acheteur ?
En général, l’acheteur vous réclamera une somme forfaitaire pour couvrir le coût des réparations qu’il aura à effectuer. S’il s’agit d’un problème majeur, il pourrait vous réclamer une diminution du prix de vente qui équivaut habituellement au coût des travaux. Le montant de réduction doit toutefois tenir compte de la dépréciation de l’immeuble.
Dans le cas où le problème serait d’une telle envergure que le prix des réparations surpasse le prix d’achat de la propriété, le tribunal pourrait exiger l’annulation de la vente.
Notez que la notion de vice caché est souvent mal interprétée, autant par l’acheteur que par le vendeur. Si vous êtes impliqué dans un litige pour vice caché, consultez un expert en droit immobilier, tel que le notaire, avant de poursuivre vos démarches jusqu’en cour.
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