Devenir propriétaire, c’est une grande étape dans une vie. Que ce soit pour s’installer, fonder une famille ou investir, une transaction immobilière vient avec son lot de décisions importantes… et de documents à analyser. Parmi eux, la déclaration du vendeur joue un rôle clé. Ce formulaire, rempli avant la vente, doit donner un aperçu fidèle de l’état de la maison à vendre.
Mais que faire si, une fois l’achat conclu, vous découvrez que certaines informations sont fausses, incomplètes ou carrément cachées ? Est-ce une erreur honnête ou une tentative de tromper ? Et surtout, comment réagir ? Existe-t-il des recours quand on apprend la vérité trop tard ?
Dans cet article, vous trouverez des réponses concrètes : quoi faire si vous êtes confronté à une fausse déclaration du vendeur, comment faire valoir vos droits et quelles précautions prendre pour éviter une telle situation ?
Qu’est-ce que la déclaration du vendeur sur l’immeuble ?
Pour acheter une propriété, l’acheteur veut pouvoir prendre une décision éclairée. Est-ce qu’il y a eu des infiltrations d’eau ? Des travaux importants ? Des problèmes connus susceptibles d’avoir un impact sur la valeur ou l’usage du bâtiment ? Pour répondre à ces questions, la déclaration du vendeur joue un rôle fondamental ; c’est en quelque sorte le curriculum vitae de la propriété. Ce formulaire rempli avant la vente, permets au propriétaire de transmettre tout ce qu’il sait sur la propriété, notamment :
- Les défauts ou problèmes connus (infiltration d’eau, fissures, moisissures, etc.) ;
- Les réparations effectuées, récentes ou anciennes ;
- Les matériaux utilisés lors des travaux, surtout s’ils sont susceptibles de poser problème ;
- Les sinistres passés (incendie, refoulement d’égout, dégât d’eau, etc.) ;
- Les réclamations d’assurance ou indemnisations liées à la propriété ;
- Les litiges en cours, qu’ils soient de nature civile, municipal ou entre voisins ;
- La présence de contaminants comme la pyrite, le radon ou les BPC ;
- Les servitudes, les droits de passage ou tout autre droit affectant l’usage du terrain ou du bâtiment ;
- Les travaux réalisés sans permis ou sans déclaration officielle auprès de la municipalité.
Pour la remplir, le vendeur n’a pas l’obligation de faire des vérifications supplémentaires ni de faire appel à des experts. Par contre, il a le devoir d’agir de bonne foi, c’est-à-dire d’être honnête et transparent. Taire un problème ou répondre de manière vague peut non seulement nuire à la transaction, mais aussi entraîner des conséquences légales.
La déclaration du vendeur est-elle obligatoire au Québec ?
Oui, ce formulaire est obligatoire dans plusieurs cas. Depuis le 1er juillet 2012, la Déclaration du vendeur doit obligatoirement être utilisée dans toute transaction immobilière impliquant un courtier immobilier détenant un permis de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Elle s’applique à la vente d’une propriété résidentielle de moins de cinq logements, incluant également les immeubles en copropriété détenus en indivision.
Dans ces situations, toute promesse d’achat doit être accompagnée du formulaire de déclaration du vendeur, dûment rempli et signé. Cette exigence vise à assurer la transparence de la transaction et à protéger l’acheteur en lui fournissant un portrait honnête de l’état de l’immeuble.
Erreur, omission ou mensonge : faire la différence
Toutes les déclarations inexactes ne se valent pas. Avant d’envisager un recours, il est important de comprendre ce qui distingue une simple erreur d’un mensonge intentionnel. Cette distinction peut faire toute la différence sur le plan légal. Voici les trois grands types de situations possibles.
1. L’erreur de bonne foi
Le vendeur ne ment pas : il ignore tout simplement le problème. Par exemple, une infiltration d’eau derrière un mur, invisible à l’œil nu, dont il n’a jamais eu connaissance. Ce genre de situation n’engage pas nécessairement sa responsabilité, surtout si l’acheteur a fait une inspection préachat complète.
2. L’omission
Le vendeur a passé sous silence une information pertinente, sans forcément chercher à tromper. Il a peut-être oublié de mentionner des rénovations réalisées sans permis ou a minimisé un problème antérieur. Même sans intention malveillante, cette omission peut avoir un impact direct sur la transaction, surtout si elle concerne un élément qui aurait influencé la décision d’acheter.
3. La fausse déclaration volontaire
C’est la situation la plus sérieuse. Le vendeur savait, mais il a consciemment menti ou caché l’information. Par exemple : nier un refoulement d’égout pourtant couvert par l’assurance ou cacher un problème de fondation réparé à la hâte juste avant la vente. Ce type de déclaration mensongère peut donner lieu à des poursuites et, dans certains cas, à une annulation complète de la vente.
Comment savoir s’il y a eu fausse déclaration ?
Découvrir un problème après l’achat ne signifie pas automatiquement que le vendeur a menti. Mais certains signaux peuvent éveiller des soupçons… surtout lorsque les faits contredisent ce qui a été déclaré. Pour détecter une fausse déclaration, il faut être attentif à certains indices.
- Le problème apparaît très rapidement après l’achat, alors qu’il aurait difficilement pu passer inaperçu auparavant. Une infiltration d’eau visible au sous-sol, un système de chauffage défectueux, une fissure importante dans la fondation… ce sont rarement des surprises de dernière minute.
- Le rapport d’inspection contredit la déclaration du vendeur ou soulève un doute sur certains points qui semblent avoir été volontairement omis. Si l’inspecteur soulève un point important qui n’est mentionné nulle part dans la déclaration, cela mérite d’être vérifié.
- Des voisins, des ouvriers ou d’anciens propriétaires mentionnent un problème récurrent déjà connu dans le quartier ou propre à la propriété et qui n’a jamais été mentionné.
- Vous trouvez sur place des indices d’un problème caché : un coin fraîchement repeint, des matériaux inhabituels, un mur récemment refermé ou encore des traces d’un dégât passé. Quand quelque chose semble avoir été camouflé au moment de la vente, il y a souvent une raison.
Conséquences : quelles étapes à suivre lors de la découverte d’un mensonge ?
Vous avez emménagé depuis peu et un problème que le vendeur n’a jamais mentionné vous saute aux yeux. Plus vous creusez, plus vous avez l’impression qu’on vous a caché quelque chose. Dans cette situation, il est essentiel de ne pas agir à la légère ; il faut documenter et structurer votre démarche.
1. Rassemblez toutes les preuves disponibles
Prenez des photos du problème, conservez les factures de réparations, les échanges de courriels ou de textos et toute autre trace utile. Plus votre dossier est solide, plus vous serez en mesure de démontrer que le vendeur connaissait l’existence du problème et a fait une déclaration erronée.
2. Relisez attentivement la déclaration du vendeur
Identifiez les sections où l’information semble fausse, incomplète ou ambiguë. Vérifier l’exactitude des renseignements avec la réalité constatée.
3. Consultez un professionnel du droit pour comprendre vos recours
Avant de contacter le vendeur, obtenez des conseils juridiques auprès d’un avocat spécialisé en droit immobilier ou d’un notaire. Vous saurez ainsi si votre situation constitue un véritable fondement pour un recours devant le tribunal ou si elle repose plutôt sur des zones grises.
4. Tentez une communication avec le vendeur
Dans certains cas, une approche directe peut suffire à régler la situation à l’amiable. Il arrive que le vendeur reconnaisse un oubli et accepte de collaborer pour compenser les dommages.
5. Faites rédiger une mise en demeure, si nécessaire
Si le vendeur refuse d’assumer ses responsabilités, une mise en demeure formelle peut être la prochaine étape. C’est un document juridique qui vous permet de poser vos conditions avant d’aller plus loin.
Est-ce que l’acheteur peut se retourner contre le vendeur en cas de fausse déclaration ?
Oui. Un vendeur peut être poursuivi si l’acheteur découvre, après la transaction, qu’une information importante a été volontairement omise ou falsifiée dans la déclaration. Il s’agit alors d’une fausse déclaration et non simplement d’un oubli. Dans ce cas, plusieurs options s’offrent à l’acheteur : il peut entamer une procédure judiciaire pour obtenir une compensation financière, demander une réduction du prix de vente, voire l’annulation de la transaction dans les cas les plus graves.
- Réclamation de dommages-intérêts : Si le problème découvert vous a obligé à effectuer des travaux correctifs ou à engager des frais imprévus, vous pouvez réclamer une indemnisation pour obtenir le remboursement du montant dépensé.
- Réduction du prix de vente : Vous pouvez demander une compensation financière équivalente à la perte de valeur de la propriété ou aux travaux nécessaires pour corriger le problème. C’est l’un des recours les plus courants lorsque l’acheteur découvre un vice non divulgué.
- Annulation de la vente (rare, mais possible) : Dans les situations les plus graves, lorsque l’ampleur du problème est telle que vous n’auriez jamais acheté la propriété en toute connaissance de cause, vous pourriez demander à faire annuler la transaction. Ce recours est complexe, mais il peut être envisagé si la confiance a été brisée de façon irréparable.
Achat d’une maison : quel est le délai pour se retourner contre un vendeur après une fausse déclaration ?
En général, l’acheteur dispose de trois ans à partir de la découverte du problème pour entamer un recours judiciaire contre le vendeur, selon les règles du Code civil du Québec. Toutefois, plus le problème est détecté rapidement après l’achat, plus il sera facile de prouver qu’il était antérieur à la vente. Il est donc crucial d’agir sans délai dès que des soupçons de fausse déclaration apparaissent.
Comment se protéger avant d’acheter une propriété ?
En tant qu’acheteur, il est impossible de tout prévoir, mais certains réflexes peuvent réduire considérablement les risques d’acheter une propriété avec de mauvaises surprises. La clé : poser les bonnes questions, bien s’entourer et garder des traces.
- Lire attentivement la déclaration du vendeur. Ne vous contentez pas de survoler les informations générales. Portez une attention particulière aux réponses floues, incomplètes ou laissées sans réponse.
- Poser des questions précises. Si quelque chose vous semble vague, n’hésitez pas à demander des précisions par écrit. Une question bien formulée peut éviter bien des ennuis.
- Conserver toutes les communications. Courriels, textos, promesses verbales… tout ce qui est dit ou écrit avant la vente peut servir de preuve en cas de litige.
- Faire inspecter la propriété par un professionnel expérimenté. Choisissez un inspecteur en bâtiment reconnu et rigoureux, qui vous remettra un rapport écrit et détaillé.
- Vous entourer des bons experts. Courtier immobilier, notaire, inspecteur en bâtiment… Ne sous-estimez jamais la valeur d’un accompagnement neutre et compétent.
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