L’achat d’un immeuble à logements multiples peut représenter un excellent levier d’investissement. Toutefois, le financement initial constitue souvent un obstacle majeur, notamment en raison des frais importants associés à l’acquisition. C’est dans ce contexte que plusieurs investisseurs choisissent de devenir propriétaires occupants, une stratégie à la fois accessible et avantageuse.
Occuper l’un des logements tout en louant les autres permet non seulement de générer des revenus pour alléger le poids du prêt hypothécaire, mais aussi de profiter de conditions de financement plus souples. Ce mode d’acquisition séduit tout particulièrement les jeunes acheteurs, qui y voient une façon intelligente de bâtir leur patrimoine immobilier sans s’exposer à des risques financiers trop lourds.
Mais en quoi consiste exactement le statut de propriétaire occupant ? Quels sont les principaux avantages à en tirer et quels défis devez-vous anticiper ? Trouvons réponse à ces questions.
Qu’est-ce qu’un propriétaire occupant ? Quelle est la différence entre propriétaire occupant et non occupant ?
Un propriétaire occupant est une personne qui achète un immeuble résidentiel, généralement un duplex, triplex ou quadruplex, et qui choisit d’habiter l’un des logements tout en louant les autres unités. Ce statut est courant au Québec, notamment chez les premiers acheteurs qui souhaitent combiner l’accession à la propriété avec une forme d’investissement immobilier.
Par exemple, une personne qui achète un triplex et s’installe dans un des logements, tout en louant les deux autres, est considérée comme propriétaire occupant. Elle vit sur place, gère son immeuble au quotidien et bénéficie des revenus locatifs pour alléger le coût de son hypothèque ou couvrir ses dépenses.
À l’inverse, un propriétaire non occupant (ou investisseur immobilier pur) détient un immeuble qu’il ne réside pas. Il le possède uniquement à titre locatif et ne vit dans aucun des logements.
Quels sont les avantages d’être propriétaire occupant dans un immeuble à revenu ?
Investir dans un plex en tant que propriétaire occupant comporte plusieurs avantages concrets, tant au niveau du financement initial que du remboursement du prêt hypothécaire, sans oublier les bénéfices fiscaux.
En habitant l’un des logements de votre immeuble et en louant les autres, vous accédez non seulement à la propriété plus facilement, mais vous optimisez aussi votre rentabilité. Cette stratégie permet à de nombreux acheteurs, notamment les premiers investisseurs, de faire le saut dans l’immobilier tout en minimisant les contraintes financières. Voici un aperçu des principaux bénéfices de cette approche.
1. Vous réduisez la mise de fonds requise pour acheter un immeuble à revenu (duplex, triplex, quadruplex)
L’un des principaux avantages d’acheter un immeuble en tant que propriétaire occupant réside dans la réduction de la mise de fonds exigée pour obtenir un prêt hypothécaire.
Dans bien des cas, l’acquisition d’un plex (duplex ou d’un triplex) à titre de résidence principale permet de bénéficier d’un apport initial aussi bas que 5 % à 10 % du prix d’achat. Ce pourcentage varie toutefois selon la valeur de la propriété et le nombre de logements. Cet avantage financier est particulièrement intéressant pour les jeunes acheteurs ou les investisseurs débutants.
Pourquoi cette réduction ? Parce qu’aux yeux des prêteurs, un immeuble à revenus occupé par le propriétaire représente un risque moindre. Les loyers perçus sur les unités non occupées constituent une source de revenus fiable, capable de soutenir le remboursement de l’hypothèque.
À l’inverse, l’acquisition d’un immeuble strictement locatif exigera généralement une mise de fonds minimale de 20 %. La différence est donc significative.
Dans certaines situations, notamment pour les immeubles de deux ou trois logements, il peut être nécessaire de contracter une assurance prêt hypothécaire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Un courtier hypothécaire pourra vous confirmer si cette exigence s’applique à votre projet.
2. Vous accédez plus facilement à la propriété
Accéder à la propriété demeure un défi de taille pour bien des acheteurs, surtout lorsqu’il s’agit d’un premier achat. Le principal obstacle ? La mise de fonds exigée, souvent difficile à réunir.
C’est justement là que le statut de propriétaire occupant peut faire une réelle différence. En permettant de réduire considérablement le montant initial à débourser, cette stratégie rend l’acquisition d’un immeuble beaucoup plus accessible, notamment pour les jeunes acheteurs ou les personnes ayant un budget serré.
Prenons l’exemple d’un triplex : en occupant l’un des logements et en louant les deux autres, l’acheteur peut non seulement réduire la mise de fonds requise, mais aussi bénéficier de revenus locatifs qui viendront alléger le poids de l’hypothèque.
Résultat ? Un accès facilité à la propriété, avec une capacité d’emprunt bonifiée et un projet immobilier plus réaliste à court terme.
3. Vous remboursez votre hypothèque plus rapidement
L’un des grands avantages d’être propriétaire occupant d’un duplex ou d’un triplex, c’est de pouvoir compter sur les revenus générés par les logements loués pour rembourser plus facilement votre prêt hypothécaire.
Ces loyers mensuels peuvent couvrir une portion importante, parfois même la totalité, de vos versements hypothécaires. En pratique, cela vous permet soit d’alléger vos paiements, soit d’augmenter le montant remboursé chaque mois pour réduire la durée de votre emprunt.
Cette stratégie peut donc vous aider à bâtir plus rapidement votre équité, à économiser sur les intérêts à long terme, et à renforcer votre sécurité financière. Autrement dit, pendant que vous habitez l’un des logements, vos locataires contribuent à financer votre investissement.
4. Vous profitez d’avantages fiscaux intéressants
Être propriétaire occupant vous donne accès à certains avantages fiscaux liés à la location. En tant que propriétaire d’un immeuble à revenus dont vous occupez l’un des logements, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs plusieurs dépenses admissibles, comme :
- Les intérêts sur l’hypothèque associés à la portion louée ;
- Les frais d’entretien et de réparation des unités locatives ;
- Les taxes municipales et scolaires au prorata des logements loués ;
- Les assurances habitation pour la partie locative ;
- Certains frais de gestion ou d’administration.
Ces déductions permettent de réduire votre revenu imposable lié à la location, ce qui se traduit souvent par une facture d’impôt allégée. En maximisant les dépenses admissibles, vous pouvez donc optimiser la rentabilité de votre investissement, tout en bénéficiant d’un soutien fiscal non négligeable.
Et les inconvénients, eux ?
Posséder un immeuble à logements et y habiter soi-même peut offrir plusieurs bénéfices, notamment sur le plan financier. Cela dit, cette stratégie comporte aussi certains désavantages qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer. En voici quelques-uns à considérer :
1. Votre tranquillité pourrait en souffrir
L’un des inconvénients les plus fréquents du statut de propriétaire occupant concerne la perte d’intimité. En vivant dans le même immeuble que vos locataires, vous devenez leur premier point de contact pour tout problème, grand ou petit.
Un robinet qui coule, une lumière défectueuse ou un voisin bruyant peuvent suffire à ce qu’on frappe à votre porte à toute heure. Certains locataires, plus exigeants, n’hésiteront pas à vous solliciter fréquemment. Habiter sur place implique donc d’assumer un rôle constant de gestionnaire, même en dehors des heures normales, ce qui peut devenir contraignant à la longue, surtout si votre tranquillité est une priorité.
2. Vous devrez assumer de nombreuses responsabilités
Outre la tranquillité parfois compromise, un autre inconvénient lié au statut de propriétaire occupant réside dans les nombreuses responsabilités supplémentaires à assumer. En plus d’habiter l’immeuble, vous êtes aussi responsable de son bon fonctionnement au quotidien. Cela inclut notamment :
- Les travaux d’entretien requis ;
- Le maintien de la propreté dans les aires communes ;
- La gestion des beaux et des démarches administratives, parfois complexes.
En somme, occuper un immeuble dont vous êtes également le gestionnaire implique une implication personnelle constante, qui peut s’avérer exigeante selon la taille de la propriété et le profil des locataires.
3. Reprendre un logement pour y habiter requiert une procédure encadrée
Vous songez à acheter un plex, habiter l’un des logements, puis reprendre un autre logement plus tard ? Attention : au Québec, la reprise d’un logement est encadrée par des procédures strictes et elle ne peut se faire ni à n’importe quel moment ni de n’importe quelle manière.
Pour que votre demande soit légale, vous devez respecter les délais légaux pour l’envoi de cet avis au locataire, selon le type de bail. Voici les délais à connaître selon la durée du bail en vigueur:
- Bail de plus de 6 mois : vous devez envoyer l’avis au moins 6 mois avant l’échéance du bail.
- Bail de moins de 6 mois : l’avis doit être transmis au moins 1 mois avant l’échéance du bail.
- Bail à durée indéterminée : vous devez faire parvenir l’avis au moins 6 mois avant la date prévue de reprise.
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