Investir dans une propriété immobilière à plusieurs logements peut être un projet assez rentable, mais le financement d’un tel achat peut s’avérer une tâche non aisée. C’est pourquoi plusieurs investisseurs choisissent de devenir un propriétaire occupant.
Les charges financières lourdes attachées au lancement dans tout projet immobilier, notamment sur les premières années, forment une sorte de barrière à l’investissement. Les difficultés d’arranger le financement nécessaire poussent les acheteurs de biens fonciers à chercher des solutions alternatives. Et c’est là que l’importance du choix d’agir en tant que propriétaire occupant intervient.
Être propriétaire occupant, qu’est-ce que c’est?
S’approprier un immeuble en tant que propriétaire occupant est une stratégie d’acquisition qui permet à bon nombre d’investisseurs de posséder leur propriété en engageant moins de charges. Les jeunes acheteurs y font notamment appel, puisqu’elle promet des avantages immédiats.
Plus concrètement, être propriétaire occupant fait référence à l’achat d’un immeuble ou un plex de 5 logements ou moins — généralement un duplex ou un triplex — dans l’objectif d’y habiter et de louer les habitations non occupées. Pour pouvoir faire face à l’ensemble des charges qui en découlent, certains acheteurs optent pour cette stratégie comme solution pour financer l’acquisition de leur propriété immobilière. Un investisseur peut, par exemple, procéder à l’achat d’un plex à trois logements, occuper l’habitation principale et mettre les deux autres en location.
Ceci étant dit, quels sont donc les avantages globaux d’investir en tant que propriétaire occupant? Et quels côtés négatifs cette stratégie présente-t-elle?
Les avantages d’être propriétaire occupant
Être propriétaire occupant d’un plex ou d’un immeuble peut vous faire bénéficier de plusieurs avantages, y compris en termes d’apport initial, de règlement du prêt hypothécaire, ainsi que sur le plan fiscal.
Les bénéfices de posséder une propriété immobilière dont une habitation est occupée et d’autres sont louées sont essentiellement les suivants :
1. Être propriétaire occupant diminue la mise de fonds requise
Un grand avantage de devenir propriétaire occupant concerne le taux d’apport initial nécessaire pour se voir accorder le prêt hypothécaire.
Si vous choisissez d’investir dans un immeuble à revenus, vous bénéficiez d’une mise de fonds propriétaire occupant réduite, qui peut être aussi basse que 5 % à 10 % pour l’acquisition d’un plex par exemple. Évidemment, cela dépend aussi d’autres facteurs, tels que la valeur du bien et le nombre de logements.
Ceci s’explique notamment par le fait que les immeubles à revenus sont considérés par les établissements de crédit comme des projets à moindre risque, puisque les recettes générées en location des habitations vacantes permettraient au propriétaire de faire face à ses obligations.
Par contre, le financement d’un tel immeuble destiné seulement à la location peut vous exiger une mise de fonds minimale de 20 %. Il y a donc une énorme différence!
Dans certains cas d’achat de duplex en tant que propriétaire occupant, de même que pour un triplex, il peut vous être requis de souscrire à une assurance auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Ne manquez pas de consulter votre courtier ou conseiller hypothécaire pour savoir si une assurance SCHL propriétaire occupant est exigée dans votre situation.
2. Cela facilite votre accession à la propriété
Un autre grand avantage d’être propriétaire occupant est lié à la facilité d’accéder à la propriété. Le montant d’investissement initial requis est généralement la charge la plus lourde qui constitue une barrière à l’accès au marché immobilier, notamment pour les jeunes acheteurs.
Ainsi, pour l’achat d’un triplex en tant que propriétaire occupant par exemple, l’apport initial réduit facilite pour beaucoup d’investisseurs l’accès à un prêt hypothécaire, et par conséquent, à l’accession à la propriété.
3. Les loyers contribuent à rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement
En possédant un duplex ou un triplex en tant que propriétaire occupant, vous bénéficiez également d’un avantage majeur. C’est-à-dire la possibilité d’un remboursement rapide du montant de votre hypothèque.
Qui dit investir dans un immeuble à revenus dit encaissement des recettes de loyer des logements non occupés. Cette situation offre un avantage à l’investisseur, puisque celui-ci peut choisir d’amortir son prêt hypothécaire sur une période moins longue, par le biais de mensualités plus élevées.
Les revenus supplémentaires générés par les habitations louées lui permettront ainsi de satisfaire plus facilement et plus rapidement ses obligations envers l’institution de crédit qui a financé le projet.
4. Vous profitez de déductions d’impôts
Sur le côté fiscal, l’avantage d’être propriétaire occupant se manifeste dans le fait que certaines charges sont déductibles. Ceci dit, vous paierez moins d’impôts sur les revenus générés par vos activités de location.
Les inconvénients d’être propriétaire occupant
Si l’appropriation d’un immeuble à plus d’un logement peut vous générer des revenus de location et vous faire réaliser des bénéfices en termes de financement, être un propriétaire occupant n’est toutefois pas sans côté négatif. Ci-après sont quelques inconvénients liés à ce choix :
1. Votre tranquillité peut être perturbée
Un grand inconvénient de devenir propriétaire occupant concerne notamment votre tranquillité. Si vous habitez dans un même immeuble que vos locataires, il faut s’attendre à ce qu’on vous appelle, voire qu’on vienne frapper à votre porte chaque fois qu’il y a un moindre souci. Et, pour certains locataires, les raisons pour se plaindre ne manquent jamais.
Donc, si vous comptez faire le choix d’être le propriétaire occupant d’un immeuble, ce genre de situations sera un inconvénient que vous serez amené à gérer.
2. Vous devez vous acquitter de plusieurs responsabilités
Par ailleurs, à part votre tranquillité qui peut être perturbée, un deuxième inconvénient d’être propriétaire occupant est que vous serez également tenu de prendre en charge plusieurs responsabilités. Ceci comprend notamment :
- Les travaux de maintenance nécessaires (plomberie, installations électriques, anti-incendies…) ;
- Veiller à la propreté des espaces partagés (entrée, escaliers, couloirs, etc.) ;
- La gestion des contrats, avec toutes les complexités qui peuvent y être liées, notamment pour reprendre un logement ;
- Etc.
Voilà : ci-haut est donc l’ensemble des avantages et des inconvénients principaux qui sont liés à la possession d’un bien immobilier en tant que propriétaire occupant.
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