Acheter une nouvelle demeure, qu’il s’agisse d’une maison unifamiliale, d’un condo ou d’une copropriété, nécessite toujours un investissement important. Dans le cas d’un multiplex, cette décision financière d’envergure signifie également que vous posséderez une petite entreprise qui pourrait rentabiliser votre investissement.
En effet, la location des autres logements de l’immeuble vous permettra d’avoir des revenus supplémentaires. Mais ceux-ci ne viendront pas sans effort de votre part. Être propriétaire d’un plex, peu importe le nombre de logements, demande des efforts, des dépenses financières parfois importantes et comporte également sa part de risque.
Si vous avez le projet de devenir propriétaire d’un multiplex ou si vous êtes simplement curieux d’en savoir plus sur les nécessités de ce type d’habitation, lisez la suite de cet article. Nous y avons consigné les éléments importants que vous devez impérativement connaitre avant d’investir dans un multiplex.
1. Duplex, triplex, quadruplex, multiplex : lequel choisir ?
Évidemment, la première étape avant d’investir, c’est de déterminer où vous aller mettre votre argent. Devriez-vous acquérir un duplex, qui demandera moins de gestion qu’un immeuble plus peuplé ? Ou devriez-vous privilégier un multiplex de plus de cinq logements, qui offre une plus grande possibilité de revenus ?
Il n’y a pas de réponses définitives à ces questions. Selon vos goûts et vos besoins, vous pourriez choisir le type d’immeuble que vous préférez, tant et aussi longtemps que vous comparez les pour et les contre de chacune des options.
Notez également que si l’achat d’un multiplex peut s’apparenter à se lancer en affaire, vous devez également prendre en considération que le montant que vous investirez (mise de fonds, rénovations, etc.) ne vous rapportera pas un profit immédiat. Vous devrez donc être patient !
2. La gestion des locataires : vos droits lorsque vous êtes propriétaire d’un multiplex
Être propriétaire d’une maison unifamiliale n’implique pas les mêmes responsabilités qu’être propriétaire d’un multiplex. Dans cette seconde situation, vous devez notamment vous assurer de maintenir une bonne relation avec les différents locataires, surtout si vous habitez vous-même l’immeuble. Vous pourriez aussi avoir à négocier, faire des compromis, effectuer des tâches administratives supplémentaires, etc.
Si vous n’avez jamais été propriétaire d’un multiplex auparavant, vous pourriez consulter la Régie du Logement ou vous renseigner directement auprès d’autres propriétaires afin de connaitre vos droits et vos obligations en tant que propriétaire. Vous aurez ainsi l’heure juste sur les différentes tâches que vous aurez à accomplir dans votre futur rôle de propriétaire. Cela vous permettra aussi de déterminer s’il s’agit d’un rôle qui vous convient ou non.
Gardez d’ailleurs en tête que les locataires de l’immeuble s’attendent à profiter de leur logement dans les meilleures conditions possibles. Il est donc légitime pour eux d’exiger qu’une situation problématique soit réglée le plus rapidement possible. Et ce sera votre rôle de gérer cette situation problématique.
Vous avez envie de devenir propriétaire d'un immeuble locatif ? Découvrez notre article Investir en immobilier locatif résidentiel : ce qu'il faut savoir.
3. L’analyse financière de votre projet immobilier
Un autre aspect majeur à considérer avant d’investir dans un multiplex est de procéder à l’analyse de vos finances. Votre projet est-il financièrement viable ? N’hésitez pas à envisager divers scénarios en fonction des taux d’intérêt actuels, des coûts de l’inflation, des imprévus possibles. Vous pouvez également vous poser différentes questions, telles que :
- Le plex souhaité, avec ses baux et ses dépenses récurrentes, offre-t-il un bon rendement ?
- Les loyers permettront-ils de couvrir ou de réduire suffisamment les paiements de l’hypothèque que vous aurez contractée ?
- L’immeuble nécessite-t-il des améliorations ou des rénovations à court terme que vous devrez prendre en considération dès l’achat ?
- Le secteur permettra-t-il à l’immeuble de prendre de la valeur à long terme ?
Parce que l’évaluation financière d’un projet en immobilier n’est pas toujours une partie de plaisir et qu’il peut être difficile de tout prendre en considération, n’hésitez pas à demander l’aide de votre courtier hypothécaire. Expert du système hypothécaire, il sera en mesure de vous conseiller pour la planification de votre projet en immobilier.
Des imprévus qui peuvent coûter cher
En plus de tous les coûts réguliers, n’oubliez pas que vous allez probablement, à un moment ou à un autre, faire face à des dépenses surprises.
Qu’elles soient dues à un bris, des rénovations urgentes ou tout autre événement imprévu, elles peuvent facilement s’élever à plusieurs milliers de dollars ! Vous devriez donc toujours avoir en votre possession un montant de côté afin de pouvoir mieux faire face à ses coûts inattendus.
Si vous êtes habile de vos mains, vous pourriez sauver quelques dollars en effectuant certaines réparations vous-mêmes. Mais sachez que la Commission de la construction du Québec (CCQ) exige que certains travaux soient effectués par des professionnels licenciés de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ).
En matière d’imprévu, vous pourriez aussi être confronté à un locataire qui ne payerait pas son loyer ou qui déciderait de quitter les lieux inopinément. Serez-vous en mesure d’assumer vos versements hypothécaires ou toute autre dépense si cela survient ?
Des revenus potentiels… mais pas réels !
Vous avez enfin trouvé un multiplex dans lequel vous êtes prêt à investir et, en plus, les revenus potentiels qu’il vous permettrait de faire sont amplement suffisants ? Soyez prudent : les revenus potentiels ne sont pas les revenus réels. Ils peuvent ainsi donner une fausse idée de la santé financière du bâtiment.
Tentez plutôt de connaitre les revenus actuels de l’immeuble qui vous intéresse. Il s’agit d’un bien meilleur indicateur pour votre transaction que les revenus potentiels. Vous serez ainsi en mesure de mieux juger du prix que vous désirez payer pour le bâtiment, en fonction de sa situation actuelle et non pas de sa situation idéale. Vous n’avez pas à payer le prix fort pour un immeuble dont les logements sont loués, par exemple, aux trois quarts de leur valeur marchande.
De plus, si vous réalisez que les loyers perçus sont en deçà de leur valeur marchande, il pourrait s’agir d’une bonne occasion pour vous d’augmenter vos revenus lors de l’arrivée de nouveaux locataires. Certains propriétaires inexpérimentés ont tendance à sous-estimer la valeur des loyers qu’ils pourraient percevoir. Ne commettez pas cette erreur.
4. La localisation du multiplex
La localisation du bâtiment peut faire toute la différence pour la réussite de votre projet immobilier. Un immeuble situé dans un quartier en pleine croissance, proche des services, sera sans doute plus attirant pour les locataires potentiels qu’un quartier industriel négligé.
N’hésitez pas à visiter les commerces locaux, à vous renseigner sur les futurs développements municipaux et à parcourir les rues à différentes heures de la journée pour prendre le pouls du secteur. Vous ne devriez jamais investir dans un bien immobilier sans avoir pris connaissance de son environnement.
5. Les locataires : de bons indicateurs pour un futur propriétaire de multiplex
Vous pensez que visiter l’immeuble est suffisant pour vous faire une idée juste ? Vous pourriez manquer des éléments importants et le regretter plus tard. L’Association des propriétaires du Québec (APQ) suggère d’ailleurs de rencontrer les locataires actuels de l’immeuble et de leur poser des questions pour vous permettre d’avoir une meilleure vue d’ensemble.
Vous pouvez leur poser des questions telles que :
- Quel est le fonctionnement de l’immeuble ?
- Avez-vous de bonnes relations avec les voisins et le propriétaire actuel ?
- Avez-vous eu des problèmes au cours des dernières années (bruit, chauffage, dégâts d’eau, moisissures, etc.) ?
- Depuis quand habitez-vous l’immeuble ?
Les informations obtenues vous permettront de réorienter votre projet d’achat.
6. La conformité du bâtiment
L’immeuble que vous convoitez semble être parfait en apparence ? Essayez tout de même de creuser un peu plus loin. Vous pourriez être surpris de ce que vous découvrirez ! Il vaut d’ailleurs mieux découvrir les problèmes potentiels avant de compléter l’achat plutôt qu’après.
Pour vous assurer de la conformité du plex, vous pouvez contacter la municipalité, la Régie du bâtiment ou la Régie du logement pour vérifier s’il y a eu des amendes ou des avis d’infraction et vous assurer que les taxes ont été payées.
Vous pouvez également vous renseigner auprès des services d’incendie de la ville, pour vérifier la conformité des sorties d’urgence, par exemple. Un problème à ce niveau pourrait facilement vous faire débourser des milliers de dollars. Il vaut donc mieux l’éviter ou, du moins, en avoir connaissance au moment de l’achat.
L’inspection préachat : une étape essentielle pour un projet immobilier réussi
Si vous décidez d’aller de l’avant avec votre projet d’achat d’un multiplex, ne négligez pas l’étape de l’inspection préachat. Effectuée par un inspecteur en bâtiment, l’inspection physique de la propriété permet de relever les vices apparents et de découvrir les complications potentielles. Il s’agit d’une démarche cruciale pour votre tranquillité d’esprit.
Un projet de vie tel que l’achat d’un multiplex nécessite des collaborateurs de qualité. XpertSource.com peut vous mettre en contact avec les professionnels qu’il vous faut. Entouré par des experts qualifiés, vous serez sur la bonne voie pour réussir votre projet en immobilier.
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