La période d’amortissement est le nombre d’années pour rembourser la totalité de votre hypothèque. Quelle durée choisir? Voici quelques pistes de réflexion.
Quand il s’agit d’emprunter de l’argent pour financer l’achat d’une maison ou pour la réalisation de tout autre projet d’investissement, l’amortissement est un élément essentiel pour prendre la bonne décision. Pour l’acquisition d’un bien immobilier, on parle notamment d’un amortissement d’hypothèque.
Que veut-on dire par un amortissement hypothécaire? Quelle est sa durée maximale? Et comment se calcule-t-il? C’est ce qui fera le sujet de cet article.
Qu’est-ce que l’amortissement hypothécaire?
L'amortissement désigne la période totale prévue pour le remboursement de votre hypothèque. Cette période est généralement divisée en termes, plus ou moins longs, à la fin desquels les conditions du prêt (taux, versements, etc.) sont renouvelées.
Le remboursement des intérêts et du capital de votre prêt hypothécaire est donc réparti sur plusieurs années. Tout au long de la période d'amortissement, le paiement de l'emprunt prend la forme de montants égaux versés à votre créancier à une cadence déterminée. Ces versements sont généralement mensuels — raison pour laquelle on parle de mensualités —, mais ils peuvent également être hebdomadaires ou bihebdomadaires.
La durée d’amortissement dépend essentiellement du montant initial déposé en mise de fonds pour l’acquisition de la propriété. Cette somme doit couvrir, au minimum, une partie de 5 % de la valeur à laquelle le bien est contracté.
Quelle est la durée d'amortissement maximale au Canada?
La période maximale autorisée pour le remboursement de votre prêt hypothécaire dépend du type de prêt que vous obtenez. Un prêt assuré a ainsi une échéance plus courte qu'une hypothèque non assurée.
Pour les prêts dotés d'une assurance hypothécaire
Les prêts hypothécaires présentant une mise de fonds inférieure à 20 % sont considérés par les organismes de financement comme étant associés à un risque élevé. Ce risque doit être couvert par une assurance sur prêt hypothécaire, également appelée assurance SCHL.
Le 9 juillet 2012, le ministère des Finances a limité la période d’amortissement hypothécaire maximale que la SCHL peut assurer à 25 ans.
Ceci dit, et étant donné que l’assurance est obligatoire pour toute hypothèque bénéficiant d’une mise de fonds de moins de 20 %, la durée maximale d’un amortissement d’un prêt hypothécaire assuré est généralement de 25 ans.
Est-il possible de rembourser une hypothèque sur une période plus longue que 25 ans?
Oui, sous certaines conditions. Lors du dépôt de son dernier budget, le gouvernement fédéral à ajuster la durée maximale d'amortissement permise pour certains types de prêts et d'acheteurs.
Ainsi, il est possible d'obtenir une hypothèque de 30 ans pour une construction neuve si vous êtes l'acheteur d'une première propriété.
Pour les prêts non assurés
Si toutefois l’apport initial — ou la mise de fonds — couvre 20 % du prix de la propriété ou plus, l’assurance SCHL n’est plus obligatoire et, par conséquent, vous bénéficiez d’une période amortissement hypothécaire maximale plus longue. Celle-ci peut atteindre jusqu’à 30 ans avec la majorité des établissements financiers.
Si votre amortissement d’hypothèque est d’une durée de plus de 25 ans, sachez que vous avez l’option de le raccourcir. Ceci est essentiellement possible via la renégociation des termes de votre contrat, un privilège que la majorité des créanciers proposent à leurs clients.
Ainsi, cette option vous permettra de négocier, en accord avec votre banque, une période d’amortissement hypothécaire plus courte contre le paiement d’une mensualité plus élevée et le versement d’un montant forfaitaire pour régler votre prêt.
Période d’amortissement longue ou courte?
Entre un amortissement hypothécaire de longue et courte durée, il peut parfois s’avérer difficile de prendre une décision. Mais c’est surtout une question du montant des mensualités que vous êtes prêt à payer à la fin de chaque mois, et de la période sur laquelle vous souhaitez étaler votre amortissement d’hypothèque.
Pour mieux comprendre, prenons l’exemple du tableau d’amortissement hypothécaire ci-après :
| Scénario A | Scénario B | Écart | |
|---|---|---|---|
| Montant du prêt | 350 000 $ | 350 000 $ | - |
| Durée d’amortissement | 20 ans | 30 ans | 10 ans |
| Taux d’intérêt annuel | 3,5 % | 3,5 % | - |
| Mensualité | 2 029 $ | 1 571 $ | 458 $ |
| Total des intérêts payés | 137 166 $ | 215 796 $ | 78 630 $ |
Pour quelle période d’amortissement hypothécaire opter donc?
Les avantages d’un emprunt de courte durée
C’est de simples calculs mathématiques : plus la durée d’amortissement de votre hypothèque est courte, plus la mensualité à payer est élevée, mais moins les intérêts à payer sont gonflés. Dans le tableau ci-dessus, on peut constater que l’amortissement du prêt hypothécaire de 350 000 $ sur une durée de 20 ans coûterait 78 630 $ de moins en charges d’intérêts, comparé à l’amortissement sur une durée de 30 ans.
L’amortissement de courte durée est donc à favoriser essentiellement pour :
- Des intérêts moins élevés ;
- Un remboursement plus rapide du prêt hypothécaire ;
- La possibilité d’apporter aussi peu que 5 % de la valeur du bien comme apport initial.
Les avantages d’un financement de longue durée
L’avantage principal de l’étalement d’un prêt hypothécaire sur une plus longue durée est qu’il permet de payer des mensualités moins élevées, ce qui peut être convenable pour des ménages à budget mensuel limité ou qui sont engagés sur d’autres projets.
Par ailleurs, des investisseurs expérimentés peuvent également décider d’étaler l’hypothèque sur une plus longue durée et d’investir l’écart entre les mensualités — 458 $ dans notre cas — dans des activités plus rentables quand la différence du taux d’intérêt le permet.
Exemple de calcul de l’amortissement d’une hypothèque
Pour calculer l’amortissement hypothécaire, trois éléments essentiels sont pris en considération : la somme du prêt, la durée de l’emprunt et le taux d’intérêt annuel.
Vous pouvez dresser votre propre tableau d’amortissement hypothécaire pour n’importe quel prêt en quelques minutes sur un tableau Excel ou via une des calculatrices disponibles en ligne.
Pour mieux comprendre le calcul, prenons l’exemple suivant avec les mêmes données du scénario A du tableau précédent :
- Montant de l’emprunt : 350 000 $
- Taux d’intérêt annuel : 3,5 %
- Durée d’amortissement hypothécaire : 20 ans
- Mensualités : 2 029 $
La mensualité à payer se calcule selon la formule suivante :
- D’abord, il faut transformer le taux d’intérêt annuel en taux périodique. Puisqu’il y a 12 mensualités dans une année, divisons-le ainsi : 3,5 % ÷ 12 = 0,29 %.
- Il faut ensuite multiplier le solde dû par ce taux : 350 000 $ x 0,29 % = 1 015 $ en intérêts.
- De votre mensualité, c’est donc 1 014 $ de capital que vous remboursez : 2 029 $ - 1 015 $ = 1 014 $.
Il faut ensuite refaire ces deux dernières étapes pour chaque mensualité, en soustrayant chaque fois le capital remboursé du solde de prêt restant. Par exemple, votre seconde mensualité serait calculée ainsi :
- 350 000 $ - 1 014 $ = 348 986 $ de solde restant
- 348 986 $ x 0,29 % = 1 012,06 $ d’intérêts
- 2 029 $ - 1 012,06 $ = 1 016,94 $ de capital remboursé
Et pour votre troisième mensualité :
- 348 986 $ - 1 016,94 $ = 347 969,06 $ de solde restant
- 347 969,06 $ x 0,29 % = 1 009,11 $ d’intérêts
- 2 029 $ - 1 009,11 $ = 1 019,89 $ de capital remboursé
Et ainsi de suite.
Note : Pour les besoins de cet exemple, nous avons arrondi la valeur du taux périodique et des mensualités. Mais il est important de prendre la valeur entière de chaque élément pour arriver à un calcul juste et réaliste.
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