Choisir entre un amortissement de 20, 25 ou 30 ans peut sembler anodin. Pourtant, cette seule décision peut représenter des dizaines de milliers de dollars d'écart sur le coût total de votre hypothèque.
Que vous soyez premier acheteur ou propriétaire en renouvellement, comprendre comment fonctionne l'amortissement hypothécaire vous permet de faire un choix éclairé, adapté à votre budget et à vos objectifs. Voici tout ce que vous devez savoir.
En bref
- L'amortissement hypothécaire est la durée totale prévue pour rembourser votre prêt. Elle est répartie en plusieurs termes renouvelables.
- La durée typique d'une hypothèque au Québec est de 25 ans. Les acheteurs peuvent toutefois opter pour des durées plus courtes ou plus longues.
- Un amortissement court réduit le total des intérêts payés, mais augmente les paiements mensuels. Un amortissement long réduit les mensualités, mais coûte davantage en intérêts à long terme.
Qu’est-ce que l'amortissement hypothécaire?
L'amortissement désigne la période totale prévue pour le remboursement de votre hypothèque. Concrètement, c'est le nombre d'années qu'il vous faudra pour rembourser entièrement votre prêt, en supposant que les conditions restent les mêmes tout au long.
Pendant toute cette période, vous effectuez des paiements réguliers à votre prêteur. Chaque paiement est composé de deux parties :
- Une part d'intérêts, qui correspond au coût du prêt
- Une part de capital, qui réduit directement le montant que vous devez
Au début de l'amortissement, la majeure partie de vos versements sert à payer les intérêts. Plus vous avancez dans le temps, plus la part de capital remboursé augmente. C'est pourquoi les premières années d'une hypothèque réduisent relativement peu votre solde.
Ces paiements sont généralement mensuels, mais peuvent aussi être hebdomadaires ou bihebdomadaires selon votre entente avec le prêteur.
La durée d'amortissement choisie dépend en grande partie de votre mise de fonds initiale. Elle doit couvrir au minimum 5 % de la valeur de la propriété.
Amortissement vs terme hypothécaire : quelle est la différence?
Ces deux concepts sont souvent confondus. Le terme, c'est la durée de votre contrat actuel avec le prêteur. Il dure généralement de 1 à 5 ans, période après laquelle vous renégociez les conditions de votre prêt (taux, paiements, etc.). L'amortissement, lui, représente la durée totale sur laquelle votre prêt sera entièrement remboursé.
Votre hypothèque peut donc avoir un terme de 5 ans, mais un amortissement de 25 ans. À chaque renouvellement, votre période d'amortissement restante diminue, ce qui réduit graduellement votre solde impayé.
Quelle est la durée d'amortissement maximale au Canada?
La période maximale autorisée dépend du type de prêt que vous obtenez. Un prêt assuré a généralement une échéance plus courte qu'une hypothèque non assurée.
Pour les prêts dotés d'une assurance hypothécaire
Les prêts hypothécaires avec une mise de fonds inférieure à 20 % sont considérés comme présentant un risque élevé par les organismes de financement. Ce risque doit être couvert par une assurance prêt hypothécaire, comme celle offerte par la SCHL.
Depuis juillet 2012, le gouvernement canadien a limité la période d'amortissement maximale que la SCHL peut assurer à 25 ans. Il existe cependant une exception.
En effet, depuis décembre 2024, tous les premiers acheteurs peuvent obtenir un amortissement de 30 ans sur un prêt assuré. Et ce, peu importe le type de propriété achetée (neuve ou existante). Cette mesure, annoncée dans le budget fédéral de 2024, vise à améliorer l'accessibilité à la propriété pour les nouveaux acheteurs.
Pour les prêts non assurés
Si votre mise de fonds couvre 20 % du prix de la propriété ou plus, l’assurance SCHL n’est plus obligatoire. Vous bénéficiez alors d'une période d'amortissement maximale plus longue, pouvant atteindre jusqu'à 30 ans avec la majorité des établissements financiers.
Amortissement long ou court : lequel choisir?
C'est avant tout une question d'équilibre entre vos mensualités et le coût total de votre emprunt. Le tableau suivant illustre concrètement l'impact de la durée sur un même prêt :
| Scénario A | Scénario B | Scénario C | |
| Montant du prêt | 350 000 $ | 350 000 $ | 350 000 $ |
| Durée d'amortissement | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
| Taux d'intérêt annuel | 4,5 % | 4,5 % | 4,5 % |
| Mensualité | 2 195 $ | 1 927 $ | 1 773 $ |
| Total des intérêts payés | 176 800 $ | 228 100 $ | 288 300 $ |
| Écart vs 20 ans | — | +51 300 $ | +111 500 $ |
Notez que ces chiffres sont des approximations servant simplement à illustrer l'impact de la durée d'amortissement.
Les avantages d'un amortissement court
Un amortissement de courte durée (20 ans ou moins) est généralement avantageux si votre budget mensuel vous le permet :
- Vous payez beaucoup moins d'intérêts au total. Chaque année de moins dans votre amortissement réduit la durée pendant laquelle la banque vous facture des intérêts.
- Vous bâtissez votre équité plus rapidement. Puisqu'une plus grande part de chaque paiement va au remboursement du capital, la valeur nette de votre propriété augmente plus vite. C'est un avantage important si vous envisagez de refinancer ou de revendre dans quelques années.
- Vous êtes libéré de votre hypothèque plus tôt. Rembourser son prêt plus rapidement offre une tranquillité d'esprit et une flexibilité financière accrue, notamment à l'approche de la retraite.
Les avantages d'un amortissement long
Un amortissement plus étalé (25 ou 30 ans) peut être le bon choix dans plusieurs situations :
- Vos mensualités sont moins élevées. C'est l'avantage le plus évident. Des paiements mensuels réduits laissent plus de marge dans votre budget.
- Vous accédez plus facilement à la propriété. Des mensualités moins élevées facilitent l'approbation hypothécaire, en particulier pour les premiers acheteurs dont la capacité d'emprunt est limitée.
- Vous gardez une réserve de liquidités. Des paiements moins élevés vous laissent de la flexibilité pour absorber des dépenses importantes comme des rénovations, un changement de situation professionnelle ou des frais imprévus.
Comment calculer votre amortissement hypothécaire? Exemple pratique
Pour calculer l'amortissement hypothécaire, trois éléments sont pris en considération : le montant du prêt, la durée de l'emprunt et le taux d'intérêt annuel.
Prenons un exemple simplifié pour illustrer comment se décompose chaque mensualité :
- Montant de l'emprunt : 300 000 $
- Taux d'intérêt annuel : 6 %
- Durée d'amortissement : 25 ans
- Mensualité : 1 933 $
Étape 1 — Calculer le taux mensuel
On divise le taux annuel par 12 pour obtenir le taux périodique mensuel : 6 % ÷ 12 = 0,5 % par mois
Étape 2 — Calculer la part d'intérêts du premier paiement
On multiplie le solde du prêt par le taux mensuel : 300 000 $ × 0,5 % = 1 500 $ d'intérêts
Étape 3 — Calculer la part de capital remboursé
On soustrait les intérêts de la mensualité : 1 933 $ - 1 500 $ = 433 $ de capital remboursé
Pour le deuxième paiement, on recalcule sur le solde restant :
- Solde restant : 300 000 $ - 433 $ = 299 567 $
- Intérêts : 299 567 $ × 0,5 % = 1 498 $
- Capital remboursé : 1 933 $ - 1 498 $ = 435 $
Et ainsi de suite pour chaque mensualité. On remarque que la part d'intérêts diminue légèrement à chaque paiement, tandis que la part de capital remboursé augmente progressivement. C'est ce qu'on appelle l'amortissement progressif.
Cet exemple est une illustration simplifiée et les montants sont arrondis à des fins pédagogiques. Utilisez notre calculatrice hypothécaire pour obtenir des chiffres précis selon votre situation.
FAQ — Amortissement hypothécaire
Quelle est la différence entre le terme et l'amortissement hypothécaire?
Le terme est la durée de votre contrat actuel avec le prêteur (généralement 1 à 5 ans), après laquelle vous renégociez les conditions. L'amortissement, lui, représente la durée totale sur laquelle votre prêt sera entièrement remboursé. Votre hypothèque peut donc avoir un terme de 5 ans, mais un amortissement de 25 ans.
Peut-on changer sa période d'amortissement en cours de route?
Oui. Vous avez la possibilité de le raccourcir lors du renouvellement de votre terme. Vous pouvez alors négocier une période plus courte en échange d'une mensualité plus élevée, ou effectuer des remboursements anticipés pour réduire votre solde plus rapidement.
L'amortissement sur 30 ans est-il accessible à tous?
Non. Pour un prêt assuré (mise de fonds sous 20 %), seuls les premiers acheteurs y ont accès depuis décembre 2024. Pour un prêt non assuré (mise de fonds de 20 % et plus), la plupart des institutions l'offrent sans restriction particulière.
Comment rembourser son hypothèque plus rapidement?
Vous pouvez augmenter vos versements, passer à une fréquence de paiement accélérée (bihebdomadaire accéléré) ou effectuer des remboursements forfaitaires annuels si votre contrat le prévoit.
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