Si vous avez déjà contracté une hypothèque pour acheter une propriété, vous avez probablement entendu parler de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL. Aujourd’hui, la plupart des acheteurs y sont tenus s’ils souhaitent obtenir une hypothèque avec une mise de fonds réduite.
Mais à quoi sert-elle exactement ? Est-elle obligatoire ? Combien coûte-t-elle ? Cet article vise à répondre clairement à toutes les questions que vous pourriez vous poser à ce sujet.
Que couvre l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL ?
Avant tout, il est essentiel de ne pas confondre l’assurance prêt hypothécaire avec l’assurance vie prêt hypothécaire, car elles ont des fonctions bien distinctes.
L’assurance vie prêt hypothécaire vise à couvrir le solde de votre prêt en cas de décès ou d’invalidité, protégeant ainsi vos proches. En revanche, l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL protège plutôt votre institution financière si vous êtes dans l’impossibilité de rembourser votre prêt.
Ce type d’assurance, offert par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), a pour objectif de faciliter l’accession à la propriété. Elle permet aux emprunteurs de faire l’achat d’une maison avec une mise de fonds aussi faible que 5 %, provenant de différentes sources telles que des économies personnelles, la vente d’un bien ou un don d’un proche.
Sans ce programme, les prêteurs refuseraient généralement d’accorder un prêt hypothécaire avec une mise de fonds aussi faible, car le risque de défaut de paiement serait jugé trop élevé.
L'assurance prêt hypothécaire de la SCHL est-elle obligatoire ?
Oui, l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL est obligatoire si vous souhaitez obtenir un financement avec une mise de fonds minimale de 5 %. C’est grâce à cette assurance que vous pouvez accéder à une hypothèque couvrant jusqu’à 95 % du prix d’achat de la propriété.
De façon générale, cette assurance est exigée dès que le montant de l’emprunt dépasse 80 % de la valeur de la maison. Autrement dit, pour éviter d’y souscrire, vous devez fournir une mise de fonds d’au moins 20 %.
Il faut toutefois noter que dans certaines situations particulières, par exemple, si vous êtes travailleur autonome, votre institution financière pourrait exiger cette assurance même si votre mise de fonds est supérieure à 20 %.
Les critères d’admissibilité : comment ça fonctionne ?
Depuis le 1er juillet 2020, la SCHL a resserré ses critères pour l’obtention de l’assurance prêt hypothécaire, dans le but de mieux protéger les acheteurs et de réduire les risques pour les contribuables.
Voici les principaux critères à respecter :
- Cote de crédit minimale : L’emprunteur doit avoir un pointage de crédit d’au moins 680, alors qu’une cote de 600 suffisait auparavant. Cette exigence permet de s’assurer que l’emprunteur a un bon historique de crédit.
- Sources de mise de fonds : Seules les sources traditionnelles sont acceptées, comme les économies personnelles, la vente d’un bien ou un don d’un membre de la famille. Les sources non traditionnelles qui augmentent l’endettement, comme les avances de cartes de crédit ou les prêts personnels, ne sont plus permises.
- Ratios d’endettement : Les ratios d’endettement exigent que l’amortissement brut de la dette (ABD) ne dépasse pas 35 % du revenu brut de l’emprunteur, tandis que l’amortissement total de la dette (ATD) est limité à 42 %.
Comment calculer la prime de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL?
Pour bénéficier de l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, vous devez payer une prime. Celle-ci peut être ajoutée au montant de votre prêt hypothécaire, mais gardez en tête que vous paierez alors des intérêts sur ce montant tout au long de votre période de remboursement.
Il est également important de savoir que certaines provinces, dont l’Ontario, le Québec et la Saskatchewan, perçoivent une taxe de vente provinciale sur cette prime. Contrairement à la prime elle-même, cette taxe ne peut pas être ajoutée au prêt et doit être réglée directement chez le notaire au moment de l’achat.
À combien s’élève la prime ?
La prime varie généralement entre 0,60 % et 4 % du montant de votre hypothèque. Elle est calculée en fonction du rapport prêt/valeur (c’est-à-dire le pourcentage du prix d’achat couvert par votre emprunt). Plus votre mise de fonds est faible, plus ce rapport est élevé, et plus la prime est coûteuse. Par exemple, si vous effectuez une mise de fonds de 5 % (rapport prêt/valeur de 95 %), la prime sera de 4 % du montant emprunté.
Voici un aperçu des taux applicables selon la mise de fonds :
| Rapport entre le prêt et la valeur de la maison | Prime s'appliquant au montant du prêt |
|---|---|
| 80 % ou moins | 2,40 % |
| 85 % ou moins | 2,80 % |
| 90 % ou moins | 3,10 % |
| 95 % ou moins | 4,00 % |
Financement d'une hypothèque : comment éviter de payer l'assurance SCHL ?
Si l’idée de devoir payer une assurance hypothécaire vous déplaît, sachez qu’il est effectivement possible de l’éviter, à certaines conditions.
La règle principale est simple : pour ne pas avoir à souscrire à l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, vous devez fournir une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat de la propriété. En faisant ainsi, votre ratio prêt/valeur (LTV) tombe sous la barre des 80 %, ce qui élimine l’obligation d’assurance.
Cela dit, dans certains cas, selon le type de propriété, votre situation financière ou votre historique de crédit, votre prêteur peut exiger un apport supérieur à 20 % pour se sentir suffisamment protégé. Il est donc toujours recommandé de discuter avec votre institution financière pour connaître précisément les conditions qui s’appliquent à votre dossier.
Option de transférabilité et remises de prime
L’option de transférabilité de la SCHL permet à un emprunteur de bénéficier d’une remise de prime si une nouvelle demande d’assurance prêt hypothécaire est effectuée. Cette remise est calculée en fonction du temps écoulé entre la date de clôture du prêt initial et la nouvelle demande.
Comment ça fonctionne ?
- Si vous faites une nouvelle demande d’assurance prêt hypothécaire moins de 6 mois après la clôture de votre emprunt initial, vous pouvez bénéficier d’une remise de 100 % de la prime déjà payée.
- Si la période est de 12 mois, la remise sera de 50 %.
- Pour une période de 24 mois, la remise sera de 25 %, et ainsi de suite.
L’idée est d’encourager les emprunteurs à transférer leur hypothèque ou à refinancer leur prêt tout en réduisant une partie des frais déjà engagés. Si vous avez payé une prime sur votre prêt initial et que vous devez refaire une demande pour un refinancement ou un changement de prêt, la remise de prime peut considérablement réduire vos coûts totaux.
Si vous avez des questions sur l’obtention d’une hypothèque ou les démarches pour en bénéficier, un courtier hypothécaire peut être d’une grande aide. En plus de vous fournir des conseils personnalisés, ses services sont généralement gratuits, car il est rémunéré par l’institution prêteuse.
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