Dans un marché immobilier où l’accès à la propriété devient de plus en plus exigeant, notamment pour ceux qui disposent d’une mise de fonds limitée, l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL s’impose comme une condition incontournable pour obtenir un financement.
Requise dans la plupart des cas où la mise de fonds est inférieure à 20 %, cette assurance permet d’emprunter jusqu’à 95 % de la valeur d’une propriété, tout en protégeant les prêteurs contre les défauts de paiement. Elle joue ainsi un rôle déterminant dans la réalisation de nombreux projets d’achat.
Mais que couvre-t-elle exactement ? Est-elle obligatoire dans tous les cas ? Comment est-elle calculée et, surtout, est-il possible de l’éviter ? Cet article vous propose un tour d’horizon pour mieux comprendre cette assurance, ses conditions, ses coûts… et son impact réel sur votre prêt hypothécaire.
Comment fonctionne et que couvre l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL ?
Avant d’aller plus loin, il est important de distinguer deux types d’assurances qui sont souvent confondues :
- L’assurance vie hypothécaire qui couvre le solde de votre prêt hypothécaire en cas de décès et protège vos proches.
- L’assurance prêt hypothécaire de la SCHL qui protège plutôt l’institution financière dans l’éventualité où vous ne seriez plus en mesure d’effectuer vos paiements.
L’assurance prêt hypothécaire, offerte par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), vise avant tout à faciliter l’accès à la propriété. Elle permet aux acheteurs admissibles de contracter un prêt hypothécaire avec une mise de fonds aussi faible que 5 %.
En l’absence de cette assurance, les prêteurs jugeraient un tel prêt trop risqué et refuseraient généralement de financer plus de 80 % de la valeur de la propriété. Le rôle de la SCHL est donc d’absorber une partie du risque pour permettre aux a
L’assurance prêt de la SCHL est-elle obligatoire lors d’un financement hypothécaire ?
Oui, l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat de la propriété. En pratique, l’assurance est exigée dès que le ratio prêt/valeur (RPV) dépasse 80 %. Pour éviter d’y avoir recours, vous devez donc verser une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat.
Cela dit, certaines exceptions s’appliquent. Dans des cas particuliers, par exemple, si vous êtes travailleur autonome, ou si votre dossier comporte des éléments de risque pour le prêteur, votre institution financière peut exiger cette assurance même avec une mise de fonds supérieure à 20 %. Il est donc essentiel de bien vérifier les exigences propres à votre situation avec votre prêteur ou votre courtier hypothécaire.
Quels sont les critères d’admissibilités ?
Dans les dernières années, la SCHL a renforcé ses critères d’admissibilité afin de mieux encadrer les emprunteurs et de limiter les risques assumés par les contribuables. Ces exigences visent à s’assurer que les ménages accédant à la propriété disposent d’une situation financière saine et durable.
Voici les principaux critères à respecter :
- Cote de crédit minimale : l’emprunteur doit présenter un pointage de crédit d’au moins 680, contre 600 auparavant. Cette exigence plus stricte reflète la volonté de favoriser les emprunteurs ayant démontré une bonne discipline financière.
- Sources de mise de fonds : seules les sources traditionnelles sont reconnues : économies personnelles, vente d’un actif ou don d’un membre de la famille. Les sources qui augmentent l’endettement, comme les avances de carte de crédit ou les prêts personnels, sont exclues.
- Ratios d’endettement maximum : les ratios d’endettement exigent que l’amortissement brut de la dette (ABD) ne dépasse pas 35 % du revenu brut de l’emprunteur, tandis que l’amortissement total de la dette (ATD) est limité à 42 %.
Quoi faire en cas de refus ?
Si votre demande est refusée, vous pourriez devoir verser une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat de la propriété afin d’obtenir un prêt non assuré. Cela signifie que le prêteur assumera lui-même le risque sans la protection d’un assureur. Un courtier hypothécaire peut vous aider à évaluer vos options dans ce contexte.
Comment calculer la prime de l’assurance prêt hypothécaire ?
L’assurance prêt hypothécaire offerte par la SCHL n’est pas gratuite. Pour en bénéficier, vous devez payer une prime, calculée en fonction du montant de votre hypothèque et de votre mise de fonds.
Cette prime peut être intégrée au montant total de votre prêt hypothécaire, ce qui en facilite le paiement. Toutefois, en choisissant cette option, vous paierez des intérêts sur cette somme additionnelle pendant toute la durée de votre remboursement. Il s’agit donc d’un coût réel à considérer dans le calcul de vos versements mensuels.
Par ailleurs, certaines provinces, le Québec, l’Ontario et la Saskatchewan notamment, appliquent une taxe de vente provinciale (TVQ) sur cette prime. À la différence de la prime elle-même, cette taxe ne peut pas être ajoutée au prêt : elle doit être payée directement chez le notaire lors de la signature de l’acte de vente.
Comprendre ces frais à l’avance vous permet de mieux anticiper les sommes à débourser et d’éviter les mauvaises surprises au moment de finaliser votre achat.
Concrètement, quel est le prix de la prime ?
Le coût de l’assurance prêt hypothécaire varie en fonction du montant emprunté et du pourcentage de mise de fonds. Plus votre mise de fonds est faible, plus le rapport prêt/valeur (RPV) est élevé et plus la prime sera importante.
Par exemple : si vous achetez une propriété de 400 000 $ avec une mise de fonds de 5 % (soit 20 000 $), votre emprunt sera de 380 000 $ et la prime sera de 4 % de ce montant, soit 15 200 $ (ajoutée à votre prêt).
Voici les taux actuellement applicables :
| Mise de fonds | Taux de la prime SCHL |
| 5 % à 9,99 % | 4,00 % |
| 10 % à 14,99 % | 3,10 % |
| 15 % à 19,99 % | 2,80 % |
| 20 % ou plus | Aucune prime |
Qu’en est-il de la taxe à prévoir chez le notaire ?
Dans certaines provinces, dont le Québec, une taxe de vente provinciale s’applique sur la prime d’assurance. Contrairement à la prime, cette taxe ne peut pas être ajoutée au prêt. Elle doit être payée comptant chez le notaire, au moment de la signature.
Dans notre exemple précédent :
- Prime d’assurance prêt hypothécaire : 15 200$
- TVQ (9,975%) sur la prime : 15 200 $ x 9,975 % = 1 515,80 $
Le montant à prévoir au notaire est donc de 1 515,80%.
Comment éviter de payer l’assurance SCHL ?
Si l’idée de devoir payer une assurance hypothécaire vous déplaît, sachez qu’il est effectivement possible de l’éviter, à certaines conditions. La règle est simple : pour ne pas avoir à souscrire à l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL, vous devez fournir une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat de la propriété. En procédant ainsi, votre emprunt représente 80 % ou moins de la valeur de la maison, ce qui élimine l’obligation de souscrire à cette assurance.
Cela dit, cette règle comporte quelques exceptions. Dans certains cas, votre prêteur pourrait tout de même exiger une assurance, même si votre mise de fonds atteint ou dépasse 20 %. Cela peut notamment survenir si vous êtes travailleur autonome, si votre dossier de crédit est jugé à risque ou si la propriété présente des particularités qui augmentent la perception de risque pour l’institution financière.
Il est donc toujours recommandé de valider les exigences précises avec votre prêteur ou votre courtier hypothécaire avant de finaliser votre demande de financement.
Option de transférabilité et remises de prime : comment ça fonctionne ?
La transférabilité offerte par la SCHL permet aux emprunteurs de récupérer une partie, ou la totalité, de la prime d’assurance déjà payée s’ils contractent un nouveau prêt hypothécaire assuré dans un délai déterminé. Cette remise est calculée selon le temps écoulé entre la clôture du prêt initial et la nouvelle demande.
Comment ça fonctionne ?
- Remise de 100 % : si la nouvelle demande est faite dans les 6 mois suivant la clôture du prêt initial.
- Remise de 50 % : si la nouvelle demande est faite dans un délai de 12 mois.
- Remise de 25 % : si la période entre les deux prêts est de 24 mois.
- Remise dégressive : au-delà de 24 mois, selon les politiques en vigueur.
Cette mesure a pour objectif de réduire les coûts pour les emprunteurs qui refinancent leur prêt ou transfèrent leur hypothèque dans un délai relativement court après avoir payé une première prime. Elle permet ainsi d’éviter de devoir payer à nouveau le plein montant d’une prime pour un nouveau prêt.
Si vous êtes concerné par un changement de propriété ou un refinancement, il peut être avantageux de vérifier votre admissibilité à cette remise. Un courtier hypothécaire peut vous accompagner dans cette démarche, vous fournir des conseils adaptés à votre situation et vous aider à maximiser les économies possibles. En plus, ses services sont gratuits, puisqu’il est rémunéré par le prêteur.
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