Pourquoi viser 20 % de mise de fonds pour l’achat d’une maison?

Si vous envisagez d'acheter une propriété, vous vous demandez peut-être quel montant de mise de fonds vous devriez accumuler. Faut-il verser le 5 % minimum pour entrer rapidement sur le marché, ou attendre d'avoir 20 % pour économiser sur l'hypothèque?

La réponse courte : ça dépend du temps qu'il vous faut pour accumuler la différence, de même que de la trajectoire du marché. Sur papier, 20 % de mise de fonds peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars (moins d'intérêts, prime d'assurance hypothécaire évitée). Mais en pratique, attendre plus longtemps pendant que les prix grimpent peut effacer toutes ces économies.

Dans cet article, on vous explique pourquoi une mise de fonds de 20 % peut s'avérer bénéfique. On vous dévoile également quand cette stratégie n'est pas votre meilleure option.

En bref

• Au Québec, un acheteur doit fournir au minimum une mise de fonds de 5 % de la valeur de la propriété.
• Une mise de fonds sous 20 % exige l'obtention d'une assurance prêt hypothécaire, souvent offerte par la SCHL.
• Fournir une mise de fonds plus élevée permet de réduire vos versements et vos intérêts totaux, en plus de détenir une équité immédiate.
• Attention : attendre d'atteindre 20 % peut parfois être désavantageux si les prix montent plus vite que votre épargne.

Une mise de fonds est-elle obligatoire?

Oui. Une mise de fonds est exigée par toute institution financière lors d'un achat de propriété. Cet acompte démontre que l'acheteur investit une part de ses propres économies dans le projet, ce qui rassure le prêteur quant à sa capacité d'emprunt et sa volonté de rembourser l'hypothèque.

Quelle est la mise de fonds minimum pour l’achat d’une maison ?

Au Québec comme ailleurs au Canada, il est possible de devenir propriétaire avec une mise de fonds de seulement 5 %. Cette option a l’avantage de faciliter l’accès à la propriété, surtout lorsqu’il est difficile d’épargner un montant important.

Toutefois, certaines situations peuvent demander un pourcentage plus élevé. Le prix d'achat peut ainsi influencer le montant de mise de fonds requis.

Certaines situations exigent un pourcentage plus élevé, par exemple pour un immeuble locatif ou selon les critères du prêteur.

Mise de fonds pour sa maison : faut-il mettre 5 % ou 20 %?

Le choix entre 5 % et 20 % de mise de fonds dépend essentiellement de votre situation financière et de votre horizon d'achat.

Mettre 5 % est avantageux si vous voulez accéder à la propriété rapidement, profiter d'un marché en croissance, ou si épargner davantage prendrait plusieurs années. Vous entrez plus vite sur le marché, mais vous devez payer une prime d'assurance SCHL et vos versements mensuels seront plus élevés.

Viser 20 % est avantageux si vous avez déjà accumulé le montant nécessaire ou pouvez l'atteindre rapidement. Vous évitez complètement la prime SCHL, vous réduisez vos paiements mensuels, vous payez moins d'intérêts au total et vous bâtissez immédiatement une équité importante dans votre propriété.

Les avantages de viser 20 % de mise de fonds

Verser une mise de fonds de 20 % demande un effort d'épargne plus important, mais les retombées financières sont concrètes : économies immédiates au moment de l'achat, paiements mensuels allégés, intérêts réduits sur toute la durée du prêt et flexibilité accrue pour la suite. Voici les six avantages qui font souvent la différence entre une bonne et une excellente décision.

1. Vous augmentez vos chances d’obtenir une hypothèque

Lors d’une demande de financement, l’institution prêteuse doit s’assurer que vous avez la capacité de rembourser le prêt et les intérêts. En versant une mise de fonds de 20 % et en démontrant que vous disposez aussi des liquidités nécessaires pour couvrir les frais connexes, vous envoyez un signal fort à votre prêteur.

Cela prouve non seulement votre discipline d’épargne, mais aussi votre solidité financière. Bien que la mise de fonds ne soit pas le seul critère étudié, elle constitue un atout important pour mettre toutes les chances de votre côté.

2. Vous évitez la prime d’assurance prêt hypothécaire de la SCHL

Il est possible d’acheter une maison avec seulement 5 % de mise de fonds, mais cela entraîne une obligation : souscrire une assurance prêt hypothécaire. Le gouvernement impose en effet à toutes les institutions financières d’assurer les prêts dont la mise de fonds est inférieure à 20 %.

Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement, mais c’est à vous, l’acheteur, d’en assumer le coût. La prime varie généralement entre 0,6 % et 4 % du montant de l’hypothèque, selon le rapport prêt-valeur de la propriété.

Combien coûte une assurance prêt hypothécaire?

Le coût varie selon le montant emprunté et la mise de fonds. Par exemple, pour une maison de 350 000 $ avec seulement 5 % de mise de fonds, la prime d’assurance peut atteindre environ 13 000 $, qui s’ajoutent à l’hypothèque.

De plus, au Québec, la Taxe de vente provinciale (TVQ) de 9,975 % s’applique sur cette prime et doit être payée au moment de l’achat. En investissant 20 % de mise de fonds, vous éliminez entièrement cette dépense supplémentaire.

3. Vous réduisez vos versements hypothécaires

En versant une mise de fonds plus élevée, vous empruntez une somme moins importante pour financer l’achat de votre maison, ce qui influencera directement vos paiements mensuels.

Bien sûr, le montant de vos versements ne dépend pas uniquement de la mise de fonds : la période d’amortissement et le taux d’intérêt influencent aussi vos paiements. Toutefois, à conditions égales, vos versements seront toujours moins élevés si votre hypothèque est réduite dès le départ.

Voyons un exemple concret pour une maison de 350 000 $, à un taux fixe de 3,9 % sur 25 ans :

• Avec 20 % de mise de fonds (70 000 $), le montant emprunté est de 280 000 $. Vos versements mensuels seront d’environ 1 304 $.
• Avec 5 % de mise de fonds (17 500 $), le montant emprunté grimpe à 332 500 $ (incluant la prime d’assurance hypothécaire), ce qui représente des versements mensuels d’environ 1 547 $.

En versant 20 % dès le départ, vous économisez environ 243 $ par mois, soit près de 73 000 $ sur 25 ans.

4. Vous payez moins d’intérêts

Un montant d’emprunt plus faible entraîne automatiquement une diminution des intérêts à payer tout au long de votre prêt hypothécaire. Comme ces intérêts peuvent facilement s’élever à plusieurs dizaines de milliers de dollars, il s’agit d’une économie non négligeable.

Certes, verser une mise de fonds de 20 % représente un effort financier plus important à court terme. Mais à long terme, c’est un choix judicieux : vous réduisez significativement le coût total de votre propriété en limitant les intérêts accumulés année après année.

5. Vous remboursez votre emprunt plus rapidement

Verser une mise de fonds de 20 % réduit non seulement votre ratio d’endettement, mais vous donne aussi une plus grande flexibilité dans la gestion de vos paiements mensuels. Si votre situation financière vous le permet, vous pouvez accélérer le remboursement de votre prêt et réduire considérablement les intérêts payés à long terme.

Par exemple :

• Pour une maison de 350 000 $ avec une mise de fonds de 20 % (70 000 $), vous empruntez 280 000 $. Vos versements mensuels sur 25 ans seraient d’environ 1304 $.
• Avec une mise de fonds de 5 % (17 500 $), le montant emprunté grimpe à environ 332 500 $, incluant la prime d’assurance prêt hypothécaire. Vos versements seraient alors d’environ 1547 $ par mois.

Si votre budget vous permet de verser 1 547 $ par mois, mais que vous avez opté pour une mise de fonds de 20 %, vous pourriez conserver ce montant de versement et raccourcir la durée de votre emprunt. À ce rythme, vous remboursez votre hypothèque en environ 20 ans au lieu de 25 ans, tout en économisant des milliers de dollars en intérêts.

6. Vous obtenez instantanément une part d’équité

L’équité représente la portion de votre propriété que vous possédez réellement, c’est-à-dire la différence entre sa valeur marchande et le solde de votre hypothèque. Cette valeur nette augmente à mesure que vous effectuez vos paiements.

En versant une mise de fonds de 20 %, vous débutez immédiatement avec une part d’équité importante sur votre maison. Cela peut s’avérer très utile si vous souhaitez, un jour, refinancer votre prêt ou accéder à une marge de crédit hypothécaire.

Même si vous n’envisagez pas d’utiliser ces leviers financiers dans l’immédiat, il est rassurant de savoir que votre propriété vous offre une certaine marge de manœuvre. En cas de besoin, cette équité peut devenir un outil précieux pour financer un projet, absorber un imprévu ou consolider vos dettes.

Comment atteindre 20 % de mise de fonds plus rapidement?

Plusieurs leviers existent pour accélérer votre épargne mise de fonds :

• Le RAP (Régime d'accès à la propriété) : depuis 2024, vous pouvez retirer jusqu'à 60 000 $ de vos REER sans impôt pour une première propriété, soit 120 000 $ pour un couple.
• Le CELIAPP : vous pouvez y cotiser 8 000 $ par année, jusqu'à un plafond de 40 000 $. Les retraits sont libres d'impôt s'ils servent à acheter une première propriété.
• Le don familial : un don documenté de la part d'un proche peut bonifier votre mise de fonds (vérifiez les exigences du prêteur).
• Le co-achat : acheter avec un conjoint, un parent ou un ami permet de combiner les épargnes et d'atteindre 20 % plus rapidement.
• L'épargne automatisée : programmer un virement automatique vers un CELI ou un autre compte chaque semaine augmente significativement votre taux d'épargne.

Quand attendre d'avoir 20 % vous coûte plus cher...

Accumuler 20 % de mise de fonds présente plusieurs avantages indéniables. Mais retarder un achat dans l’espoir d’atteindre ce seuil peut aussi comporter des risques.

Le marché immobilier évolue rapidement. Une montée des prix ou des taux d’intérêt pourrait réduire votre pouvoir d’achat plus vite que vous ne réussirez à épargner. Dans certains cas, attendre pour épargner davantage peut vous coûter plus cher que de procéder avec une mise de fonds plus modeste.

Si vous avez déjà les 20 % en main, vous êtes dans une excellente position pour avancer. Sinon, il peut être tout à fait pertinent de concrétiser votre projet avec 5 % et un prêt assuré, surtout si les conditions actuelles du marché sont favorables.

Avant de trancher, prenez le temps d’en discuter avec un conseiller financier ou un courtier hypothécaire. Ces professionnels vous aideront à trouver l’équilibre entre rentabilité, accessibilité et sécurité financière.

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