Que vous soyez déjà propriétaire ou que vous soyez à la recherche d’une première maison, il se peut que vous ayez entendu parler de la marge de crédit hypothécaire. Mais savez-vous ce qu’est exactement ce produit financier ? En quoi diffère-t-il d’un prêt hypothécaire traditionnel ?
Une marge de crédit hypothécaire peut être un excellent outil de crédit lorsqu’elle est bien utilisée. Elle s’adresse principalement à ceux et celles qui sont capables de bien gérer leurs dettes et leurs remboursements, faute de quoi elle peut entraîner son lot d’inconvénients.
Marge de crédit hypothécaire : comment ça fonctionne?
En quelques mots, la marge de crédit hypothécaire est un produit de crédit garanti et renouvelable. Garanti, parce que l’institution financière utilise votre propriété en tant que garantie pour s’assurer que l’argent octroyé sera récupéré. Renouvelable, car il est possible de s’en servir plus d’une fois.
La marge de crédit peut être offerte aux propriétaires qui détiennent au moins 20 % d’équité sur leur résidence ou aux acheteurs qui disposent d’une mise de fonds d’au moins 20 %. Elle leur permet de renouveler leur crédit à plusieurs reprises, sans qu’une nouvelle demande soit requise. Ils peuvent ainsi emprunter, rembourser et emprunter de nouveau, en fonction de leur besoin, jusqu’à atteindre la limite de fonds autorisée.
Bien qu’elle puisse représenter un risque d’endettement lorsqu’elle n’est pas bien utilisée, elle peut aussi être un bon atout financier. Elle peut par exemple vous aider à consolider vos dettes en les rassemblant en une dette commune à un taux moins élevé. Elle peut également vous être d’un grand soutien en tant que fonds d’urgence, pour couvrir des frais imprévus.
Il est possible d’obtenir une marge de crédit hypothécaire lors d’une demande de financement ou au moment de votre renouvellement.
Acheter une maison avec une marge de crédit hypothécaire
Il est possible de financer l’achat d’une maison avec une marge de crédit hypothécaire, sous quelques conditions. La mise de fonds minimale exigée par les institutions financières est entre autres beaucoup plus élevée que dans le cadre d’un prêt hypothécaire assuré traditionnel.
La marge de crédit hypothécaire combinée à une hypothèque
Ce produit financier est principalement utilisée par les grandes institutions financières en combinaison avec un prêt hypothécaire. Cette combinaison permet de financer jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété. Il faut toutefois savoir que la limite maximale de financement de la marge de crédit elle-même est de 65 % du prix d’achat ou de la valeur marchande de la résidence.
Pour l'obtenir pour pour l’acquisition d’une habitation, vous devrez détenir une valeur nette sur votre propriété (si vous êtes déjà propriétaire) ou une mise de fonds minimale de 20 %. Puisqu'elle ne peut pas représenter plus de 65 % de la valeur marchande, toute proportion restante devra être financée à l’aide d’un prêt hypothécaire.
Par exemple :
Vous achetez une maison de 350 000 $ avec une mise de fonds de 70 000 $ (20 %). Le solde de votre financement hypothécaire sera de 280 000 $. La valeur limite de votre marge de crédit sera quant à elle de 227 500, soit 65 % du montant d’achat. Vous devrez donc minimalement contracter un prêt de 52 500 $ (280 000 $ - 227 500 $) pour couvrir le 15 % restant.
Une partie de votre acquisition sera ainsi financée par une marge de crédit et l’autre par un prêt hypothécaire conventionnel. Déterminez avec votre prêteur de quelle façon chaque partie sera utilisée pour le financement de votre projet d’achat immobilier.
Le remboursement et l'accès au crédit
Dans ce type de financement, les fonds de votre marge de crédit sont accessibles lorsque vous remboursez votre hypothèque. Plus la proportion remboursée est grande, plus le montant de crédit disponible augmente, jusqu’à ce que la limite de 65 % soit atteinte. Vous n’aurez toutefois pas accès aux fonds remboursés pour la partie du prêt.
En ce qui concerne le paiement, seuls les intérêts sont généralement exigibles par l’institution financière pour la portion de marge de crédit. Pour la portion de prêt hypothécaire, le remboursement s’effectue selon les modalités prévues au contrat signé entre l’emprunteur et son établissement financier.
La marge de crédit hypothécaire indépendante
Ce produit financier peut également être offert par certains établissements financiers de manière indépendante. Il peut être utilisée comme une solution de rechange à l’hypothèque traditionnelle.
La marge de crédit hypothécaire indépendante permet, comme celle associée à un prêt hypothécaire, de financer un maximum de 65 % de la valeur de l’habitation. Pour être accepté au financement, vous devrez donc avoir une mise de fonds (ou une valeur nette sur votre propriété) représentant au moins 35 % de la valeur marchande.
Le remboursement des intérêts
En ce qui concerne les modalités de remboursement, celles-ci sont beaucoup plus flexibles qu’un prêt traditionnel. Seuls les intérêts sont exigibles. Vous pouvez décider du montant que vous paierez et de la fréquence qui vous convient. Vous pouvez même choisir de rembourser le solde en entier et ce, sans pénalité pour remboursement anticipé.
Le capital remboursé sur votre marge de crédit est automatiquement disponible pour vous permettre de réaliser vos projets ou de faire face à un imprévu financier.
Comment obtenir une marge de crédit hypothécaire? Les conditions d’admissibilité
Si vous désirez obtenir une marge de crédit hypothécaire, qu’elle soit indépendante ou associée à un prêt, vous devrez démontrer à l’institution financière que vous êtes admissible. Vous devrez donc avoir :
- Une mise de fonds ou une valeur nette de votre propriété d’au moins 20 % (si elle est associée à un prêt hypothécaire) ;
- Une mise de fonds ou une valeur nette de votre propriété d’au moins 35 % (si elle est indépendante) ;
- Un bon dossier de crédit ;
- Une preuve de revenu stable et suffisant.
Si vous êtes déjà propriétaire et que vous voulez utiliser la valeur nette de votre résidence pour obtenir une marge de crédit hypothécaire, vous devrez aussi :
- Prouver que vous êtes bel et bien propriétaire de votre demeure ;
- Fournir les renseignements de l’hypothèque que vous avez préalablement contractée (solde, terme, amortissement, etc.) ;
- Faire évaluer votre propriété (le prêteur se charge généralement lui-même d’engager un évaluateur).
Avant de vous accorder le financement désiré, l’institution financière considérera votre niveau d’endettement afin de s’assurer qu’il est acceptable. Elle vous fera également passer un test de résistance, qui a pour but de vérifier votre capacité de remboursement à un taux plus élevé que celui inscrit dans votre contrat.
Avantages et inconvénients d’obtenir une marge de crédit hypothécaire
Une marge de crédit hypothécaire vous intéresse, mais vous ne savez pas s’il s’agit réellement d’une bonne solution pour vous ? Voici un résumé de quelques-uns des avantages et des inconvénients d’obtenir ce produit financier.
Les avantages
- Facilite l’accès au crédit ;
- Facilite la réalisation de vos projets (rénovations, achat d’une autre maison, etc.) ;
- Permet de consolider vos dettes à un taux d’intérêt moindre ;
- N’exige que le paiement des intérêts de la somme empruntée ;
- Permet une plus grande souplesse d’emprunt et de remboursement ;
- Ne provoque aucune pénalité en cas de remboursement anticipé.
Les inconvénients
- Nécessite de la discipline pour le paiement de la somme empruntée ;
- Facilite l’endettement lorsqu’elle est mal utilisée ;
- Peut compliquer le transfert d’un prêteur à un autre, en exigeant le remboursement complet de la marge de crédit et des produits de crédit qui lui sont liés ;
- L’institution financière peut prendre possession de votre maison en cas de défaut de paiement.
Une marge de crédit hypothécaire peut paraitre complexe. Il est donc important de bien vous informer auprès d’experts en la matière afin de déterminer s’il s’agit d’un produit financier adapté à votre situation.
Refinancement, hypothèque inversée ou marge de crédit?
Si vous envisagez d'obtenir une marge de crédit hypothécaire, c'est peut-être parce que vous cherchez une solution de crédit avantageuse et associée à votre propriété. Si c'est le cas, sachez qu'il existe d'autres types de financement qui pourrait vous intéresser, tels que le refinancement hypothécaire et l'hypothèque inversée.
Avant de faire un choix, n'hésitez pas à contacter votre courtier hypothécaire pour discuter des options qui s'offrent à vous et choisir celle qui vous convient le mieux.
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