Refinancement hypothécaire : tout ce que vous devez savoir

Vous avez besoin de liquidités pour un projet de rénovation, pour consolider vos dettes ou pour financer un grand projet de vie? Si vous êtes propriétaire, le refinancement hypothécaire est peut-être la solution qu'il vous faut.

Refinancer votre hypothèque vous permet de transformer la valeur accumulée dans votre propriété en fonds disponibles. Mais encore faut-il comprendre comment ça fonctionne, à qui ça s'adresse et ce que ça coûte réellement.

En bref

• Le refinancement vous permet d'emprunter jusqu'à 80 % de la valeur de votre propriété, moins le solde restant.
• Refinancer votre hypothèque peut vous permettre de financer un projet, consolider des dettes ou améliorer vos conditions de prêt.
• Refinancer en cours de terme entraîne des pénalités. Il est recommandé d'attendre la fin du terme.
• D'autres solutions peuvent vous permettre d'accéder à la valeur nette de votre propriété, dont la marge de crédit et l'hypothèque inversée.
• Un courtier hypothécaire peut comparer les offres et vous accompagner dans le processus.

Comment fonctionne le refinancement hypothécaire?

Le refinancement hypothécaire consiste à renégocier votre prêt hypothécaire actuel, généralement pour libérer des liquidités ou profiter de meilleures conditions. Il ne faut pas le confondre avec le renouvellement hypothécaire, qui survient à la fin du terme et reconduit simplement votre prêt.

En effet, refinancer votre hypothèque vous offre la possibilité de choisir de nouvelles modalités plus avantageuses pour votre situation.

Lors d'un refinancement, votre hypothèque actuelle est résiliée et remplacée par un nouveau prêt d'un montant plus élevé. La différence entre les deux montants vous est versée directement. Vous repartez donc avec une nouvelle hypothèque, un nouveau taux et, potentiellement, un nouvel amortissement.

Cette option de financement devrait idéalement servir à augmenter la valeur de votre actif ou à améliorer votre situation financière. Parlez-en à votre courtier hypothécaire pour déterminer s’il s’agit de la meilleure solution dépendamment de votre situation.

La valeur nette : un concept clé

Pour bien comprendre le mécanisme du refinancement, il faut d'abord saisir la notion de valeur nette (ou équité). Il s'agit de la différence entre la valeur marchande de votre propriété et le solde restant de votre hypothèque.

C'est cette valeur accumulée au fil de vos remboursements et de l'appréciation de votre propriété que le refinancement vous permet de mobiliser.

Combien puis-je emprunter lorsque je refinance mon prêt hypothécaire?

Le refinancement vous permet d’emprunter un maximum de 80 % de la valeur marchande de votre propriété, moins le solde de votre hypothèque.

Pour établir cette valeur marchande, les prêteurs exigent généralement une évaluation professionnelle réalisée par un évaluateur agréé. Le rapport d'évaluation officiel sert alors de base au calcul. Si la valeur obtenue est inférieure à ce que vous anticipiez, le montant que vous pourrez emprunter en sera directement affecté.

Exemple de calcul du refinancement hypothécaire

Voici un exemple de calcul d'un refinancement hypothécaire pour vous permettre de mieux comprendre son fonctionnement :

Votre maison vaut 300 000 $ et il vous reste 175 000 $ à rembourser sur votre hypothèque. Pour calculer le montant que vous pouvez emprunter, vous devez :

1. Calculer 80 % de la valeur de votre propriété.

300 000 $ x 80 % = 240 000 $

2. Soustraire le solde hypothécaire restant.

240 000 $ - 175 000 $ = 65 000 $

Le montant maximal que vous pourriez obtenir grâce au refinancement est de 65 000$. Votre prêteur déposera cette somme directement sur votre compte bancaire.

Qui peut refinancer son hypothèque?

Pour être admissible au refinancement, vous devrez généralement satisfaire aux critères suivants :

• Détenir un bon dossier de crédit. Les prêteurs examinent votre historique de crédit et votre cote. Une cote de crédit élevée améliore vos chances d'obtenir un bon taux.
• Disposer d'une valeur nette suffisante. Vous devez disposer d'au moins 20 % de valeur nette dans votre propriété.
• Avoir la capacité de remboursement nécessaire. Votre institution financière évaluera vos revenus, vos dettes et vos ratios d'endettement (ABD et ATD).
• Réussir un test de résistance hypothécaire. Un refinancement est considéré comme un nouveau prêt. Vous devrez donc passer et réussir un test de résistance (stress test).

Quand puis-je refinancer mon hypothèque?

Il est possible de refinancer votre propriété à tout moment, à condition d'être admissible. Vous n'avez pas à attendre la fin de votre terme.

Toutefois, il est fortement recommandé d'attendre l'échéance pour éviter des frais de remboursement anticipé importants.

Pourquoi refinancer l'hypothèque de sa maison?

Le refinancement peut servir à concrétiser une grande variété de projets :

Projets liés à la propriété

• Financer des travaux de rénovation ou d'agrandissement
• Acquérir une propriété locative ou un chalet

Projets personnels et familiaux

• Financer les études de ses enfants ou reprendre les siennes
• Démarrer une entreprise
• Prendre une retraite anticipée ou une année sabbatique
• Financer un voyage

Objectifs financiers

• Consolider ses dettes en un seul paiement à taux réduit
• Acquérir des produits de placement
• Augmenter ses cotisations REER

Avantages et inconvénients du refinancement hypothécaire

Refinancer votre hypothèque peut être une solution intéressante, mais elle comporte également certains risques.

Les avantages

• Accès à des liquidités importantes en une seule démarche ;
• Taux d'intérêt généralement plus bas que les autres formes de crédit ;
• Consolidation de plusieurs dettes en un seul paiement ;
• Possibilité de renégocier les conditions du prêt ;
• Flexibilité d'utilisation des fonds (projets, placements, études…).

Les inconvénients

• Pénalités potentiellement élevées si le refinancement se fait en cours de terme ;
• Nouveau test de résistance obligatoire ;
• Frais administratifs et d'évaluation à prévoir ;
• Allongement possible de l'amortissement, équivalant à plus d'intérêts à long terme ;
• Risque de surendettement si les fonds sont mal utilisés.

Taux et refinancement hypothécaire : y a-t-il des changements?

Oui, un refinancement peut entraîner un changement dans le taux d’intérêt, que votre hypothèque soit à taux fixe ou taux variable.

Il se peut également que vous soyez obligé de payer une nouvelle prime d’assurance prêt hypothécaire si votre hypothèque actuelle est modifiée.

Comment accéder à la valeur nette de votre propriété?

Il y a plusieurs façons d'utiliser la valeur nette de votre maison pour obtenir plus de liquidités. Voici les principales options disponibles, selon votre profil et vos besoins.

1. Le refinancement hypothécaire

C'est l'option décrite dans cet article. Vous renégociez votre prêt existant pour en augmenter le montant et libérer des liquidités. Simple et polyvalent, il convient à la plupart des propriétaires qui ont un projet précis à financer.

Il est aussi un excellent moyen de consolider ses dettes en un seul prêt. En regroupant hypothèque, prêt auto, cartes de crédit et autres emprunts en un seul paiement mensuel, la gestion de vos finances est simplifiée. Vous réduisez par la même occasion vos coûts d'intérêt globaux.

2. La marge de crédit hypothécaire

La marge de crédit hypothécaire offre une grande flexibilité : vous pouvez emprunter, rembourser et réemprunter selon vos besoins. Vous ne payez des intérêts que sur le montant utilisé.

À noter :

• Le financement ne peut pas dépasser 65 % de la valeur marchande de votre propriété.
• Vous devez disposer d'une valeur nette d'au moins 20 %.
• Le taux d'intérêt est variable, calculé sur le solde quotidien.

La marge de crédit hypothécaire est particulièrement adaptée aux projets qui s'étalent dans le temps, comme des rénovations par phases.

3. L'hypothèque inversée

L’hypothèque inversée est réservée aux propriétaires de 55 ans et plus. Elle permet de convertir une portion de la valeur nette de sa propriété en liquidités, sans avoir à effectuer de paiements mensuels. Le solde est remboursé au moment de la vente de la propriété ou du décès du propriétaire.

C'est une option intéressante pour les retraités qui souhaitent améliorer leur qualité de vie sans vendre leur maison. Elle comporte toutefois des coûts et des conditions spécifiques qu'il convient d'examiner attentivement.

Tableau comparatif

Coûts et pénalités du refinancement hypothécaire

Selon votre situation, plusieurs frais peuvent s'appliquer lors d'un refinancement hypothécaire. Ces coûts pourraient amoindrir les économies réalisées grâce au nouveau taux obtenu.

Votre courtier hypothécaire pourra vous aider à comparer les scénarios et à déterminer si le refinancement est financièrement avantageux dans votre cas.

Pénalités de remboursement anticipé

Si vous refinancez au moment du renouvellement de votre hypothèque, vous êtes exempté des frais de remboursement anticipé. C'est le scénario le plus avantageux.

Toutefois, si vous procédez à un refinancement avant cette échéance, alors des frais de remboursement anticipé vous seront facturés. Ceux-ci peuvent varier d'un prêteur à l'autre. Le montant de pénalité correspond généralement au plus élevé entre :

• Un montant représentant 3 mois d’intérêts ;
• Le différentiel du taux d’intérêt (DTI).

Autres frais à prévoir

D’autres frais administratifs peuvent s’appliquer tels que :

• Les frais d’évaluation ;
• Les frais de recherche de titre ;
• Les frais d’assurance titre ;
• Les frais juridiques.

Sachez que certains prêteurs peuvent couvrir une partie de ces frais pour attirer votre dossier.

FAQ — Refinancement hypothécaire

Le refinancement affecte-t-il mon dossier de crédit?

Oui, toute demande de refinancement entraîne une vérification de crédit, ce qui peut temporairement faire baisser votre score. Évitez de multiplier les demandes auprès de plusieurs prêteurs dans un court laps de temps.

Puis-je refinancer si ma propriété a perdu de la valeur?

Si la valeur de votre propriété a diminué, votre valeur nette sera réduite, ce qui peut limiter le montant que vous pouvez emprunter.

Dois-je rester avec mon prêteur actuel pour refinancer?

Non. Vous pouvez refinancer chez un autre prêteur, mais cela peut impliquer des frais de transfert. Votre courtier pourra comparer les offres du marché pour trouver la solution la plus avantageuse.

Quelle est la différence entre un refinancement et un renouvellement?

Le renouvellement survient à la fin de votre terme et consiste simplement à reconduire votre hypothèque. Le refinancement modifie les conditions du prêt, notamment pour en augmenter le montant et obtenir des liquidités.

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