Vous pensez contracter un prêt hypothécaire prochainement? Avant de vous accorder l’emprunt demandé, la banque confirmera votre capacité d’emprunt. Pour ce faire, elle s’assurera notamment que vos ratios d’amortissement de la dette (ABD et ATD) ne sont pas trop élevés.
En quoi ceux-ci consistent-ils? Pourquoi sont-ils importants? Et quels impacts peuvent-ils avoir sur votre capacité à obtenir une hypothèque? On vous dit tout.
Qu’est-ce que l’amortissement de la dette?
Déterminer l’amortissement de la dette consiste tout simplement à comparer votre revenu actuel au montant de votre dette. L’amortissement est généralement exprimé sous forme d’un ratio d’endettement, exprimé en pourcentage (%). Ce faisant, il permet aux entités qui en ont besoin — votre banque par exemple — d’évaluer facilement et rapidement votre capacité à rembourser vos dettes.
Lorsque vous demandez un nouvel emprunt, le prêteur utilise votre ratio d’amortissement pour déterminer si vous pouvez vous endetter davantage et de combien.
L’amortissement de la dette peut être exprimé sous la forme de deux ratios :
- L’amortissement brut de la dette (ABD) ;
- L’amortissement total de la dette (ATD).
Dans la majorité des cas, les prêteurs hypothécaires exigent un ratio ABD maximal de 32 % et un ratio ATD maximal de 40 %. Toutefois, ce qui est considéré comme un rapport acceptable peut varier d’une institution financière à l’autre. De plus, un emprunteur jouissant d’un revenu fiable et d’un bon dossier de crédit pourrait voir sa demande d’emprunt acceptée même s’il dépasse quelque peu les ratios exigés.
L’amortissement brut de la dette (ABD)
L’amortissement brut de la dette ou ABD est le premier calcul utilisé par les prêteurs au moment d’effectuer une simulation de crise et de confirmer votre capacité d’emprunt. Il permet d’obtenir le pourcentage du revenu brut que votre ménage consacre aux frais de logement (prêt hypothécaire, chauffage, taxes, etc.).
Comme mentionné dans le point précédent, la norme exige généralement un ratio maximal de 32 %. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) fixe toutefois cette limite à 39 %.
Comment calculer le ratio ABD?
Le calcul pour obtenir l’amortissement brut de la dette est le suivant :
(capital + intérêt + taxes + chauffage) ÷ revenu annuel brut
1. Additionnez le montant annuel de vos versements hypothécaires (capital et intérêts), vos taxes foncières, vos frais de chauffage et, le cas échéant, 50 % de vos charges de copropriété.
2. Divisez ce total par le revenu annuel brut (avant impôts) de votre ménage.
3. Multipliez le résultat obtenu par 100 pour obtenir votre ABD en pourcentage.
Il est aussi possible d’utiliser ce calculateur de la SCHL pour vous faciliter la vie et procéder automatiquement au calcul de votre ratio.
L’amortissement total de la dette (ATD)
Le second calcul est celui de l’amortissement total de la dette. À la différence du rapport précédent, ce ratio inclut l’ensemble de vos dettes personnelles (hypothèque, prêt automobile, marges de crédit, carte de crédit, etc.).
Comme indiqué précédemment, le maximum généralement recherché par les banques est de 40 %. La SCHL considère toutefois qu’il ne doit pas dépasser 44 %.
Comment calculer le ratio ATD?
Le calcul pour obtenir l’amortissement total de la dette est le suivant :
(capital + intérêt + taxes + chauffage + autres dettes) ÷ revenu annuel brut
1. Additionnez le montant annuel de vos paiements hypothécaires, vos impôts fonciers, vos coûts de chauffage et, le cas échéant, 50 % de vos charges de copropriété. Ajoutez à ce montant le total de vos paiements dédiés aux autres dettes.
2. Divisez ce total par le revenu annuel brut (avant impôts) de votre ménage.
3. Multipliez le résultat obtenu par 100 pour obtenir votre ATD sous forme de pourcentage.
Encore une fois, il est possible d’utiliser le calculateur en ligne de la SCHL pour faciliter vos calculs.
Connaitre ses ratios d’amortissement : pourquoi est-ce important?
Lorsque vous prévoyez de contracter une hypothèque auprès d’une banque, il est essentiel de connaitre votre rapport d’amortissement brut de la dette et votre rapport d’amortissement total de la dette, particulièrement si vous demandez un prêt hypothécaire assuré par la SCHL. C’est que ceux-ci ont un impact direct sur l’acceptation ou non de votre dossier par le prêteur.
En effet, si vos ratios ABD ou ATD sont au-delà de la limite maximale exigée par l’institution financière et/ou la SCHL, vous pourriez avoir de la difficulté à obtenir l’emprunt demandé. Dans certains cas, vous pourriez même voir votre dossier refusé. Il est donc recommandé de connaitre vos ratios d’endettement à l’avance, pour savoir s’ils sont à la hauteur et, au besoin, pouvoir rectifier le tir.
Ratios ABD et ATD élevé : qu’est-ce que ça signifie?
Un ratio ABD ou ATD trop élevé signifie-t-il nécessairement que vous n’êtes pas admissible à un prêt hypothécaire? Non. Mais, comme mentionné dans le point précédent, cela pourrait vous rendre la tâche plus difficile.
Un amortissement de la dette près de la limite maximale recommandée ou légèrement supérieure à celle-ci pourrait être compensé par un excellent dossier de crédit ainsi qu’un revenu stable et suffisant. La décision reviendra au prêteur, qui jugera du risque que vous représentez. Son acceptation pourrait alors être conditionnelle à la réduction du montant du prêt demandé.
Si, après avoir calculé vos ratios d’amortissement, vous constatez que ceux-ci sont trop élevés par rapport à la norme, vous pourriez décider de :
- Rembourser une partie de vos dettes avant d’acheter une maison ;
- Faire une mise de fonds plus importante pour l’acquisition de la propriété.
Ce faisant, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt hypothécaire.
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