Vous êtes en processus d’achat pour acquérir une propriété? Que ce soit votre première transaction ou votre quatrième, vous devrez passer un test de résistance (ou test de stress hypothécaire).
Au Canada, les institutions financières utilisent ce test pour déterminer si vous pourriez assumer le remboursement de votre prêt en cas de hausse des taux. Cela vise notamment à protéger les banques, mais également les emprunteurs contre les possibles retombées économiques découlant d’un changement des taux d’intérêt.
Voyons un peu plus en détail en quoi consiste ce test de résistance.
Le test de stress hypothécaire : à quoi sert-il?
Le test de résistance hypothécaire est en fait une « simulation de crise » dont le but est de démontrer la capacité des emprunteurs à payer leurs versements hypothécaires même en cas de hausse des taux d’intérêt. Ces derniers peuvent fluctuer à plusieurs reprises au cours de l’année et affecter le remboursement des emprunteurs, particulièrement dans le cas d’un prêt à taux variable.
Les acheteurs doivent ainsi se qualifier à un prêt en prouvant qu’ils auront les moyens de payer des mensualités plus élevées si celles-ci devaient augmenter. D’un côté, cela diminue les risques de non-remboursement pour les prêteurs et, de l’autre, cela assure aux propriétaires de ne pas immédiatement voir leurs finances s’effondrer en cas de hausse.
En d’autres termes, le test de stress signifie simplement de tester les finances de l’emprunteur pour un scénario pire que celui de l’état actuel. Ce faisant, il empêche les Canadiens de s’endetter trop lourdement pour devenir propriétaires. Si l’emprunteur échoue au test de résistance, le prêteur n’est pas autorisé à lui prêter l’argent demandé.
Pourquoi a-t-il été mis en place?
Implanté en 2018, le test de résistance est une mesure plutôt récente. Il a été mis en place par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), un organisme fédéral indépendant qui réglemente plus de 400 institutions financières au pays.
L’idée de créer un tel test est née en réponse aux préoccupations qui concernaient la croissance rapide et démesurée du secteur hypothécaire canadien. Cette situation représentait un risque pour la stabilité économique du pays. Il fallait donc trouver une façon de s’assurer que les emprunteurs seraient toujours en mesure de rembourser leur prêt advenant une hausse de taux.
Depuis son implantation, le test de résistance a subi quelques modifications, notamment au niveau de son taux d’admissibilité. Il demeure malgré tout un incontournable pour obtenir un prêt hypothécaire au Canada.
Qui doit se soumettre à la simulation de crise?
Auparavant, seuls les emprunteurs qui donnaient une mise de fonds de moins de 20 %, c’est-à-dire ceux qui obtenaient une hypothèque à ratio élevée, devaient passer le test de stress.
Depuis l’entrée des nouvelles règles hypothécaires, tous les acheteurs doivent se soumettre à la simulation de crise. Cela inclut donc les acquéreurs qui offrent une mise de fonds minimale, mais également ceux qui versent une mise de fonds de plus de 20 %.
Malgré les règles en place, il se pourrait qu’un emprunteur n’ait pas à faire une simulation de crise s’il fait appel à un prêteur privé ou alternatif et que celui-ci n’est pas réglementé par le gouvernement fédéral.
Un test de résistance s’applique-t-il au renouvellement d’un prêt hypothécaire?
Jusqu'à présent, le test de résistance hypothécaire pouvait s'appliquer aux emprunteur qui souhaitaient renouveler ou refinancer leur hypothèque existante auprès d'un nouveau prêteur. Toutefois, les règles hypothécaires à ce sujet seront modifiées à partir du 21 novembre 2024.
À compter de cette date, les propriétaires ayant un prêt hypothécaire non assuré pourront changer d’institution financière sans avoir à repasser le test de résistance. Cela facilitera grandement le changement de banque lors du renouvellement.
Actuellement, seuls les emprunteurs dont le prêt est assuré sont exemptés du test lorsqu’ils changent de prêteur.
Quel est le taux de qualification de l'hypothèque?
Pour calculer la capacité financière de l’emprunteur, le test de résistance utilise un taux de qualification. Celui-ci est le taux le plus élevé entre :
- Le taux de référence de la Banque du Canada ;
- Votre taux d’intérêt hypothécaire + 2 %.
Par exemple :
Le taux de référence de la Banque du Canada est de 5,25 %. Le taux hypothécaire négocié avec votre prêteur est de 3,75 %.
3,75 % + 2 % = 5,75 %
Puisque votre taux majoré de 2 % est supérieur au taux de référence de la banque, c’est celui qui sera utilisé pour le test de résistance.
Il faut savoir que, pour calculer votre capacité d’emprunt ainsi que votre admissibilité à un prêt hypothécaire, les institutions financières utilisent également deux ratios, exprimés en pourcentage :
- L’amortissement brut de la dette (ABD) ;
- L’amortissement total de la dette (ou ATD).
En tenant compte du test de résistance dans le calcul de ces rapports, il est possible de savoir si votre capacité d’emprunt est adaptée à une situation de crise.
Les conséquences sur les acheteurs et les prêts hypothécaire
Évidemment, le test de résistance a un impact direct sur la capacité d’emprunt des acheteurs. Et alors qu’obtenir un prêt hypothécaire n’est déjà pas de tout repos, ce test rend la tâche encore plus ardue.
En effet, en calculant vos capacités financières avec un taux plus élevé, il fait en sorte de réduire le montant du prêt hypothécaire auquel vous êtes admissible, puisque le calcul prévoit qu’une plus grande partie des revenus est utilisée pour le paiement des dettes. Vous disposez donc de moins d’argent pour acquérir une propriété.
Certains estiment d’ailleurs que l’impact est encore plus grand pour les premiers acheteurs, puisque ceux-ci ont généralement accumulé moins d’actifs et disposent d’une mise de fonds moins importante. Il contribuerait ainsi à rendre le processus d’accession à la propriété plus difficile.
Mais, comme nous l’avons dit précédemment, il faut rappeler qu’un des buts premiers de ce test est de protéger l’acheteur en l’empêchant de contracter un emprunt trop élevé par rapport à sa capacité de remboursement. Il permet donc d’éviter le surendettement des ménages canadiens propriétaires. et de diminuer les probabilités de défaut de paiement.
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