L’achat d’une première maison au Québec représente un saut financier important, maisc’est aussi l’étape pour laquelle les aides gouvernementales sont les plus nombreuses. Plusieurs mesures fédérales, provinciales et municipales peuvent réduire significativement le coût de votre projet, à condition de connaître celles qui s’appliquent à votre situation.
Cet article présente l’ensemble des subventions pour acheter une première propriété au Québec en 2026 : leur fonctionnement, les conditions d’admissibilité et la meilleure façon de les combiner.
En bref
- Le CELIAPP et le RAP permettent de mobiliser jusqu’à 100 000 $ par personne pour la mise de fonds, en combinant les deux régimes.
- Les crédits d’impôt fédéral et provincial offrent jusqu’à 2 652,50 $ de réduction d’impôt l’année de l’achat.
- Le nouveau remboursement de la taxe de bienvenue rembourse jusqu’à 5 875 $, rétroactif au 1er janvier 2026.
- Les remboursements de la TPS et de la TVQ couvrent jusqu’à 16 275 $ sur une habitation neuve et la TPS est remboursée à 100 % pour les premiers acheteurs.
- Les programmes municipaux comme le PAAR de Montréal ou Accès Famille à Québec ajoutent de 5 000 $ à 24 200 $ selon la ville et le profil familial.
Qui est considéré comme premier acheteur au Québec ?
La plupart des programmes de subvention pour l’achat d’une première maison reposent sur le statut de premier acheteur. Ce statut n’a rien d’automatique : il répond à une règle précise. Pour les programmes fédéraux et provinciaux, on parle de la règle des quatre ans. Vous êtes considéré comme premier acheteur si :
- Vous n’avez pas habité, au cours des quatre dernières années civiles, une propriété dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire.
- La propriété que vous achetez devient votre résidence principale, ce qui exclut les chalets, les immeubles de location et les résidences secondaires.
- Pour les couples, les deux conjoints respectent ces conditions.
Cela dit, ces critères varient selon les programmes. Avant de planifier votre demande, validez toujours les conditions propres au programme visé.
1. Épargner pour la mise de fonds : le CELIAPP et le RAP
Bâtir une mise de fonds est souvent l’étape la plus longue d’un projet d’accession à la propriété. Heureusement, deux véhicules d’épargne gouvernementaux permettent d’y arriver plus vite : le CELIAPP et le RAP.
Le CELIAPP : un compte pensé pour la première propriété
Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, à concurrence de 40 000 $ à vie. Les cotisations sont déductibles d’impôt, comme dans un REER et les retraits servant à acheter une première résidence principale sont entièrement libres d’impôt. C’est ce double avantage qui en fait l’outil le plus efficace pour un premier acheteur.
Contrairement au RAP, aucun remboursement n’est exigé après le retrait : l’argent sorti du CELIAPP est définitivement libéré d’impôt. Et si votre placement a fructifié au fil des ans, c’est la valeur totale du compte, intérêt inclus, qui peut servir à votre achat.
Le RAP : retirer de votre REER sans payer d’impôt
Le régime d’accession à la propriété (RAP) permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER pour acheter une première maison, sans payer d’impôt sur ce retrait. Ce plafond, rehaussé en avril 2024 (auparavant 35 000 $), s’applique à chaque acheteur admissible : un couple peut donc mobiliser jusqu’à 120 000 $ pour un même projet.
Le montant retiré doit cependant être remboursé dans votre REER sur 15 ans, à raison d’un quinzième par année, à partir de la deuxième année suivant le retrait. Si vous omettez un versement, la somme manquante devient imposable.
Peut-on combiner le CELIAPP et le RAP pour un achat ?
Oui. Les deux régimes sont conçus pour se jumeler et leurs plafonds s’additionnent. Combinés, ils permettent à un premier acheteur de gonfler considérablement sa mise de fonds :
- Personne seule : jusqu’à 100 000 $ (40 000 $ via le CELIAPP et 60 000 $ via le RAP)
- Couple admissible : jusqu’à 200 000 $ (80 000 $ via le CELIAPP et 120 000 $ via le RAP)
C’est la stratégie d’épargne recommandée par la plupart des planificateurs financiers québécois : vous augmentez votre mise de fonds pour acheter, tout en réduisant votre impôt sur le revenu pour l’année où vous cotisez.
| Profil | CELIAPP | RAP |
| Plafond par personne | 40 000 $ | 60 000 $ |
| Plafond pour un couple | 80 000 $ | 120 000 $ |
| Remboursement exigé | Non | Sur 15 ans |
2. Les crédits d’impôt pour l’achat d’une première habitation
Deux crédits d’impôt non remboursables s’appliquent aux premiers acheteurs au Québec, un au fédéral et un au provincial. Comme ils sont non remboursables, ils servent à réduire l’impôt que vous devez payer : vous ne recevrez donc pas d’argent si votre solde d’impôt est déjà à zéro.
- Le crédit fédéral (CIAPH) : il offre 1 500 $ de réduction d’impôt aux résidents du Canada. Cependant, pour un résident du Québec, le montant est d’environ 1 252,50 $ en raison de l’abattement provincial.
- Crédit provincial (formulaire TP-752.HA-V) : il peut atteindre 1 400 $ de réduction d’impôt.
Mis ensemble, les deux crédits représentent jusqu’à 2 652,50 $ de réduction d’impôt l’année où vous achetez votre première habitation. Vous devez les réclamer dans votre déclaration de revenus de l’année de l’achat. Si vous achetez en 2026, c’est donc dans la déclaration produite au printemps 2027 que vous appliquerez les deux crédits.
Pensez à conserver votre contrat d’achat et une preuve d’occupation comme résidence principale : Revenu Québec et l’Agence du revenu du Canada peuvent les demander en cas de vérification.
| Crédit | Réduction d'impôt (résident du Québec) |
| Crédit fédéral (CIAPH) | Jusqu'à 1 252,50 $ |
| Crédit provincial (TP-752.HA-V) | Jusqu'à 1 400 $ |
| Total combiné | Jusqu'à 2 652,50 $ |
3. Remboursement de la taxe de bienvenue pour les premiers acheteurs
Annoncé en avril 2026, le nouveau crédit d’impôt remboursable pour l’accès à la propriété rembourse jusqu’à 5 875 $ de la taxe de bienvenue (officiellement le droit de mutation immobilier) à un premier acheteur québécois.
Le calcul du remboursement est progressif :
- 100 % des premiers 5 000 $ de droits de mutation payés ;
- 25 % de la portion qui excède 5 000 $, jusqu’à un maximum additionnel de 875 $.
La mesure s’applique aux propriétés dont la valeur est inférieure à 1 000 000 $ et elle est rétroactive au 1er janvier 2026. Les achats faits depuis le début de l’année 2026 sont donc admissibles, peu importe la date de signature de l’acte de vente.
Pour être admissible, vous et votre conjoint (s’il y a lieu) devez tous deux être considérés comme premiers acheteurs selon la règle des quatre ans présentée plus haut. Le gouvernement estime qu’environ 38 000 ménages par année profiteront du programme, pour une aide moyenne d’environ 3 700 $.
Le remboursement se fait via la déclaration de revenus du Québec. Comme il s’agit d’un crédit remboursable, vous recevez le montant même si vous n’avez pas d’impôt à payer l’année de l’achat.
4. Remboursement de la TPS et de la TVQ pour habitation neuve
L’achat d’une maison neuve, ou d’une propriété ayant fait l’objet de rénovations majeures, donne droit à un remboursement partiel des taxes payées sur la transaction. Deux remboursements existent : un sur la TPS (fédéral) et un sur la TVQ (provinciale), avec des taux et des plafonds distincts.
Le remboursement régulier, ouvert à tous les acheteurs admissibles, se calcule comme suit :
- TPS : 36 % de la taxe payée, jusqu’à un maximum de 6 300 $.
- TVQ : 50 % de la taxe payée, jusqu’à un maximum de 9 975 $.
Ces plafonds diminuent progressivement à mesure que la valeur de la propriété augmente, à partir d’un certain seuil (350 000 $ au fédéral).
Pour les premiers acheteurs, une mesure annoncée le 27 mai 2025 par le gouvernement fédéral va beaucoup plus loin : un remboursement à 100 % de la TPS payée pour les habitations neuves ou modifiées de façon majeure dont la valeur est de 1 000 000 $ ou moins. Pour un premier acheteur qui vise du neuf, c’est une économie qui peut représenter plusieurs milliers de dollars.
La demande de remboursement doit être déposée dans les deux ans suivant la prise de possession ou la fin des travaux à 90 %. Les formulaires sont disponibles sur le site de l’Agence du revenu du Canada (TPS) et de Revenu Québec (TVQ).
| Profil de l'acheteur | Sur la TPS | Sur la TVQ |
| Tout acheteur | 36 %, jusqu'à 6 300 $ | 50 %, jusqu'à 9 975 $ |
| Premier acheteur (habitation neuve à moins de 1 M$) | 100 % de la TPS payée | 50 %, jusqu'à 9 975 $ |
5. Les programmes municipaux d’aide à l’achat
Plusieurs villes québécoises offrent leur propre subvention pour l’achat d’une première maison sur leur territoire. Les conditions et les montants varient d’une municipalité à l’autre et certains programmes ciblent spécifiquement les premiers acheteurs ou les familles avec enfants.
Montréal : Le programme d’appui à l’acquisition résidentielle
Le programme d’appui à l’acquisition résidentielle de Montréal prend deux formes selon le type de propriété.
- Pour une propriété neuve, c’est une aide forfaitaire de 5 000 $ à 15 000 $, calculée selon le secteur et la composition familiale. Une famille avec au moins un enfant de moins de 18 ans qui achète au centre-ville touche le maximum, pour une propriété d’au plus 610 000 $.
- Pour une propriété existante, l’aide est un remboursement partiel des droits de mutation municipaux de 5 000 $ à 7 000 $. Elle est réservée aux familles avec au moins un enfant de moins de 18 ans, pour une propriété d’au plus 725 000 $.
La demande doit être déposée dans les six mois suivant l’inscription de l’acte de vente, et l’acheteur s’engage à occuper la propriété comme résidence principale pendant au moins trois ans.
Ville de Québec : Le programme Accès Famille
Le programme Accès Famille de la Ville de Québec offre un prêt sans intérêt équivalant à 5,5 % du prix d’achat, conçu comme une aide à la mise de fonds aux familles. Pour une propriété de 440 000 $, le montant maximal admissible, cela représente un prêt de 24 200 $.
Deux volets s’offrent en 2026 :
- Le volet régulier vise les constructions neuves et reste ouvert sous réserve des budgets disponibles. Une bonification de 3,5 % du prêt hypothécaire est offerte pour les habitations certifiées Novoclimat.
- Le volet pilote, lancé en 2026, étend pour la première fois le programme aux propriétés existantes, mais reste limité à 40 familles. Le tirage au sort a eu lieu en début d’année et les places sont déjà attribuées.
Trois-Rivières : Le programme d’aide pour le secteur Bas-du-Cap
À Trois-Rivières, le programme d’aide pour le secteur Bas-du-Cap accorde aux propriétaires-occupants une subvention de 5 % du prix d’achat, jusqu’à 10 000 $. Le programme vise à stimuler l’achat dans le quartier en revitalisation et est ouvert jusqu’à épuisement du budget annuel.
Au-delà de ces exemples, plusieurs autres programmes municipaux ou provinciaux peuvent compléter les aides présentées. Comme ces aides évoluent régulièrement et que les budgets sont souvent limités, le mieux est de consulter le site Web de votre municipalité ou de demander à votre courtier immobilier de vérifier ce qui est offert dans le secteur dans lequel vous souhaitez acheter.
En route vers votre première propriété
Combinées intelligemment, les aides présentées dans cet article peuvent représenter plusieurs milliers de dollars d'économie pour un premier acheteur au Québec. Encore faut-il identifier celles qui s'appliquent à votre situation, vérifier les conditions propres à chaque programme et les réclamer dans le bon ordre.
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