Vous voulez acheter une première maison? Après plusieurs années de location, vous souhaitez redevenir propriétaire? Dans les deux cas, vous pourriez bénéficier d’un programme financier pour vous aider à acquérir l’habitation désirée : le régime d'accession à la propriété.
Plus connu sous l’abréviation « RAP », le régime d’accession à la propriété est l'un des programme reconnu au pays pour aider les premiers acheteurs à accumuler la mise de fonds nécessaire pour l'achat de leur maison.
Cet article vous explique tout ce que vous devez savoir à ce sujet.
Qu’est-ce que le régime d’accession à la propriété?
Le RAP est un programme du gouvernement fédéral qui vise à faciliter l’accès à la propriété des citoyens canadiens. Il permet à un particulier de retirer un montant de ses REER (régimes enregistrés d’épargne-retraite) et ce, sans incidence fiscale.
Le montant retiré peut alors être utilisé pour acheter ou construire une habitation admissible.
Qui a le droit de participer au RAP?
Un individu peut participer à ce programme pour son propre usage ou au nom d’une personne handicapée qui lui est liée.
Afin de pouvoir bénéficier des avantages du RAP, vous (ou la personne handicapée qui vous est liée) devez répondre à quelques conditions préalables :
- Être considéré comme acheteur d’une première habitation.
- Avoir une entente écrite pour acheter ou construire une propriété ;
- Être résident du Canada, du moment du retrait jusqu’à la conclusion de la transaction ;
- Avoir l’intention d’occuper l’habitation en question comme lieu principal de résidence dans l’année suivant l’achat ou la construction ;
- Avoir le solde remboursable du RAP à zéro au 1er janvier de l’année de retrait, si vous avez déjà profité du programme précédemment.
Qui est considéré comme l'acheteur d'une première habitation?
Vous serez considéré comme tel si vous n’avez pas habité dans un logement dont vous ou votre conjoint étiez le propriétaire au cours d’une période de 4 ans précédant la demande.
Ainsi, si vous avez déjà été propriétaire, mais que vous êtes locataire d’une autre habitation depuis plus de quatre ans, vous pourriez être admissible au programme.
Si votre participation concerne une personne handicapée qui vous est liée, vous n'avez pas à répondre à ce critère.
Quelles sont les propriétés admissibles au programme?
Évidemment, pour être admissible au RAP, le logement doit être situé au Canada. Il peut être en construction ou déjà existant. Il peut s’agir de :
- Une maison unifamiliale, jumelée, en rangée ou mobile ;
- Une copropriété ;
- Un plex (duplex, triplex, quadruplex) ;
- Un immeuble d’habitation.
Une part dans une coopérative d’habitation peut aussi être admissible, à la condition que celle-ci vous donne le droit, en tant que propriétaire, de posséder un logement situé au Canada. Une coopérative qui vous donne uniquement le droit d’habiter la propriété n’est pas acceptée dans le cadre du RAP.
Quel est le montant maximal qui peut être retiré de vos REER?
Un individu participant au programme peut retirer jusqu’à 60 000 $ de ses REER dans une année civile sans avoir à payer d’impôt sur l’argent perçu.
Dans le cas d’un couple dont les deux partenaires seraient admissibles, le RAP des deux personnes peut être combiné, jusqu’à 120 000 $ (60 000 $ maximal chacun).
Avant le 20 mars 2019, la limite de retrait se situait à 25 000 $. Le RAP a par la suite augmené à 35 000 $ par personne. En avril 2024, le gouverment du Canada a de nouveau augmenté le plafond de retrait pour le montant actuel.
Comment fonctionne le RAP?
Voici les informations importantes à connaitre avant de retirer, de rembourser ou d’annuler votre participation au programme.
1. Comment retirer les fonds de vos REER?
Avant de pouvoir participer au RAP et retirer des fonds de vos REER, vous devrez avoir une entente écrite confirmant votre intention d’acheter ou de construire une propriété admissible, pour vous-même ou une personne handicapée qui vous est liée.
Une fois approuvé pour le programme, vous pourrez effectuer un retrait. Vous devrez d’abord remplir le formulaire T1036 - Régime d’accession à la propriété (RAP) Demande de retirer des fonds d’un REER.
Ce formulaire devra être rempli pour chacun des retraits que vous ferez. Vous pouvez en effectuer un ou plusieurs au cours de la même année civile, selon votre préférence.
Il est possible de retirer de plus d’un REER, dans la mesure où vous êtes le titulaire de chacun de ces comptes. Vous n’aurez pas à payer d’impôt si vous respectez la limite de retrait autorisée.
Sachez cependant que certains comptes REER ne vous permettent pas de retirer des fonds. C’est le cas, par exemple, des REER à rendement fermé ou des REER collectifs.
Tout montant supérieur à la limite de 60 000 $ devra être déclaré en tant que revenu au moment de faire votre déclaration annuelle, pour l’année où vous avez obtenu les fonds. La somme excédentaire ne sera pas à l’abri de l’impôt.
2. Comment rembourser l’argent retiré de vos REER via le RAP?
Il faut savoir que l’argent retiré dans le cadre du RAP n’est pas un don. Il s’agit, en quelque sorte, d’un prêt que vous faites à vous-même. Vous devrez donc rembourser le montant emprunté.
La période maximale de remboursement
La somme retirée de vos REER dans le cadre de votre participation au RAP doit être remboursée dans une période maximale de 15 ans.
Cette période de remboursement débute dès la deuxième année civile qui suit l’année du retrait. Par exemple, si vous retirez des fonds en 2025, vous devrez commencer à rembourser une partie du montant dès 2027.
Notez cependant que vous pouvez décider de rembourser les sommes dues plus tôt, si vous le désirez. Votre période de remboursement restera la même, mais vos paiements préventifs réduiront le montant dont vous devrez vous acquitter la première année.
Les montants à rembourser
Chaque année suivant votre participation au RAP, vous recevrez un état de compte de l’Agence du revenu du Canada (ARC). Vous y trouverez ces renseignements :
- Le montant remboursé jusqu’à présent (incluant les montants non remboursés déclarés dans votre revenu et les paiements supplémentaires) ;
- Le solde restant de votre RAP ;
- Le montant à contribuer à vos REER et à désigner comme remboursement pour l’année suivante.
Tous les montants que vous ne rembourserez pas au cours d’une année devront être inclus à votre revenu. Vous n’aurez pas le droit à des déductions d’impôts pour cette portion.
Sachez aussi qu’il est possible de rembourser la totalité des fonds à vos REER, en tout temps.
Comment déclarer les sommes remboursées?
Dès la première année où vous faites un retrait pour le RAP, vous devez produire une déclaration de revenus et de prestations auprès de l’Agence du revenu du Canada. Vous devrez le faire chaque année suivante, jusqu’à la fin de votre remboursement.
Pour ce faire, vous devez remplir l’Annexe 7 – REER et RPAC - Cotisations inutilisées, transferts et opérations dans le cadre du RAP.
Notez que vous devez remplir et envoyer cette déclaration même si vous avez déclaré faillite ou si vous n’avez pas d’impôt à payer pour l’année en cours.
N’hésitez pas à consulter directement le site Web du gouvernement fédéral pour obtenir plus de détails à ce sujet.
Photo : Freepik
3. Comment annuler sa participation au RAP?
Dans certaines situations, bien que rares, il est possible d’annuler votre participation au régime d’accession à la propriété. C’est le cas si vous (ou la personne handicapée qui vous est liée) n’avez pas acheté ou construit une habitation admissible ni un bien de remplacement.
Si vous choisissez d’annuler votre participation et remboursez tous les frais empruntés à vos REER, au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où vous avez reçu les fonds, vos retraits ne seront pas imposés.
Toutefois, dans la majorité des cas où toutes les conditions du RAP ont été respectées, il vous sera impossible d’annuler votre participation.
Peut-on combiner le RAP avec d'autres subventions pour l’accès à la propriété ?
Avant d’aller de l’avant avec votre projet d’achat immobilier, renseignez-vous. En plus du RAP, il existe de nombreuses autres aides financières auxquelles vous pourriez être admissibles, telles que :
- L’incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP) ;
- Le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH) ;
- Le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves ;
- Des aides financières pour l’achat d’une maison écologique ;
- Et pleins d’autres subventions offertes par les municipalités du Québec.
Dans certains cas, il est même possible de combiner plusieurs aides financières. Voilà une bonne raison de vous informer, puisqu’il s’agit d’un excellent coup de pouce pour réaliser votre projet immobilier!
RAP vs CELIAPP : quel est le plus avantageux?
Le choix entre ces deux options dépend de votre situation financière et de vos objectifs à long terme.
Le RAP est avantageux si vous avez déjà accumulé des fonds dans un REER et que vous êtes à l’aise avec l’idée de rembourser progressivement ces retraits.
Le CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété), quant à lui, est une solution intéressante pour ceux qui débutent leur épargne ou souhaitent optimiser leur fiscalité. De plus, aucun remboursement des sommes retirées n’est requis.
Sachez qu'il est aussi possible de combiner les deux programmes pour maximiser vos ressources financières pour l'achat de votre maison.
FAQ sur le Régime d'accès à la propriété
Voici quelques questions fréquentes sur le programme et son fonctionnement.
1. Est-ce que je peux rapper si mon conjoint est propriétaire?
Oui, vous pouvez utiliser le RAP même si votre conjoint est propriétaire, à condition que vous remplissiez les critères d’admissibilité individuels.
Par exemple, si vous n’avez pas été propriétaire d'une maison au cours des quatre dernières années et que vous avez l'intention d'acheter une résidence principale, vous êtes admissible, même si votre conjoint possède une propriété.
Toutefois, vous seul pourrez profiter du programme.
2. Comment fonctionne le remboursement RAP?
Le remboursement du RAP se fait sur une période de 15 ans. Chaque année, vous devez rembourser un minimum de 1/15 du montant total retiré de votre REER. Le remboursement commence l'année suivante après le retrait.
3. Est-il obligatoire de rembourser le montant retiré du REER?
Oui, vous devez rembourser les montants retirés de votre REER dans un délai de 15 ans. Si vous ne remboursez pas le montant à temps, il sera inclus dans vos revenus imposables et vous devrez payer de l’impôt sur cette somme.
4. Puis-je utiliser le RAP si je ne suis pas un premier acheteur?
Le RAP est principalement destiné aux premiers acheteurs. Cependant, il peut être utilisé par quelqu’un qui n’a pas été propriétaire d’une maison dans les quatre années précédentes.
Si vous avez vendu une propriété, vous devez avoir vécu hors de celle-ci pendant au moins quatre ans pour être admissible.
5. Puis-je retirer plus de 35 000 $ pour mon achat immobilier?
Le montant maximal que vous pouvez retirer dans le cadre du RAP est dorénavant de 60 000 $ par personne, soit 120 000 $ pour un couple. Il était auparavant limité à 35 000 $ par personne.
Si vous souhaitez investir plus, vous devrez trouver un autre moyen de financement.
6. Y a-t-il des frais associés au RAP?
Le RAP lui-même ne comporte pas de frais, mais il pourrait y avoir des frais administratifs pour les retraits de REER et des pénalités fiscales si vous ne remboursez pas à temps.
7. Est-ce que le RAP est avantageux fiscalement?
Le principal avantage fiscal du RAP est qu'il vous permet de retirer de l'argent de votre REER sans payer d'impôt au moment du retrait. De plus, le remboursement est échelonné, ce qui limite l'impact fiscal immédiat.
Toutefois, vous devrez payer de l'impôt sur les montants non remboursés, le cas échéant.
8. Puis-je utiliser le RAP pour acheter une propriété secondaire ou une maison de vacances?
Non, le RAP est uniquement destiné à l’achat de votre résidence principale. Vous ne pouvez pas utiliser ces fonds pour acheter une propriété secondaire ou une maison de vacances.
9. Est-il possible de réutiliser le RAP si je vends ma maison après avoir utilisé le programme?
Oui, si vous avez respecté le plan de remboursement et que vous vendez votre première maison, vous pouvez être admissible à utiliser le RAP une seconde fois, à condition de remplir les critères de temps et d'admissibilité.
10. Peut-on utiliser le RAP pour acheter une maison en copropriété?
Oui, le RAP peut être utilisé pour acheter une maison en copropriété (condo), tant qu'il s'agit de votre première maison et que vous remplissez les autres critères d’admissibilité.
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