Vous souhaitez financer des rénovations ? Réaliser un nouvel investissement ? Consolider certaines dettes ? L’équité de votre propriété peut vous permettre d’accéder à un financement sans avoir à vendre votre maison.
Avec le temps, à mesure que vous remboursez votre hypothèque et que la valeur de votre propriété évolue, vous accumulez de l’équité. Elle représente une ressource financière souvent méconnue, qui peut devenir un véritable levier stratégique.
Mais qu’est-ce que l’équité et comment peut-elle être utilisée ? Voici l’essentiel à comprendre.
En bref
- L’équité est la différence entre la valeur marchande de votre propriété et le solde de votre hypothèque.
- Les banques permettent généralement d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur marchande moins le solde dû.
- Elle peut être utilisée par refinancement, marge de crédit hypothécaire ou seconde hypothèque.
- Emprunter sur l’équité augmente votre dette et met votre propriété en garantie.
- Elle peut financer des rénovations, un investissement ou l’achat d’une deuxième propriété.
Qu’est-ce que l’équité ?
L’équité, aussi appelée valeur nette, correspond à la différence entre la valeur marchande actuelle de votre propriété et le solde restant de votre prêt hypothécaire. Autrement dit :
Valeur de la maison - montant encore dû à la banque = équité
Cette valeur représente le capital que vous détenez réellement dans votre propriété. Pour déterminer le montant pouvant être emprunté, l’institution financière fait généralement appel à un évaluateur agréé afin d’établir la valeur marchande du bien. Elle retient ensuite habituellement jusqu’à 80 % de cette valeur, puis soustrait le solde hypothécaire pour calculer l’équité disponible.
Un puissant effet de levier immobilier
L’équité peut devenir un véritable levier financier. Avec le temps, à mesure que vous remboursez votre hypothèque, le solde diminue et votre part d’équité augmente. Elle peut également croître si la valeur de votre propriété progresse sur le marché. Plus votre équité est plus élevée, plus votre capacité d’emprunt peut être importante.
Comment calculer l’équité sur une maison ?
Le calcul se fait en deux étapes : déterminer la valeur marchande actuelle, puis soustraire le solde hypothécaire restant. Prenons un exemple concret.
Vous avez acheté votre maison 200 000 $ il y a quelques années et il vous reste 80 000 $ à rembourser sur votre hypothèque. Après des rénovations et une hausse du marché immobilier, un évaluateur agréé établit la valeur actuelle de la propriété à 240 000 $.
240 000 $ - 80 000 $ = 160 000 $
Votre équité réelle est donc de 160 000 $. Cependant, les institutions financières permettent généralement d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur marchande.
240 000 $ x 80 %= 192 000 $
192 000 $ - 80 000 $ = 112 000 $
Dans cet exemple, l’équité disponible pour un refinancement serait de 112 000 $ et non la totalité des 160 000 $.
Comment les banques déterminent-elles l’équité disponible ?
L’équité disponible ne dépend pas uniquement du montant que vous avez déjà remboursé sur votre hypothèque. Elle correspond au montant qu’une institution financière accepte de vous prêter en utilisant votre propriété comme garantie. Pour y parvenir, la banque commence généralement par mandater un évaluateur agréé afin d’établir la valeur marchande actuelle de la propriété.
Mais la valeur de la maison ne suffit pas. La banque s’assure aussi que votre situation financière permet d’assumer un nouvel engagement. Vos revenus, votre niveau d’endettement, votre stabilité professionnelle et votre cote de crédit sont donc analysés afin d’évaluer le risque et de déterminer les conditions du financement.
Comment utiliser l’équité de sa maison au Québec ?
Une fois l’équité accumulée, encore faut-il savoir comment y accéder concrètement. Selon votre situation financière et vos objectifs, différentes solutions permettent de transformer cette valeur en refinancement utilisable. Plusieurs options s’offrent alors à vous.
1. Le refinancement hypothécaire
D’abord, le refinancement hypothécaire correspond au remplacement de votre emprunt actuel par un nouveau prêt dont le montant peut atteindre jusqu’à 80 % de la valeur marchande de votre propriété. Le solde de l’hypothèque existante est alors remboursé et la différence vous est versée.
Cette solution permet d’accéder à une partie de votre équité tout en modifiant les modalités de votre financement, notamment le taux d’intérêt ou la période d’amortissement.
Dans la quasi-majorité des cas, une nouvelle évaluation est requise afin de confirmer la valeur de la propriété. Toutefois, un refinancement sans nouvelle expertise peut être possible si :
- Le ratio prêt-valeur est faible ;
- Une évaluation récente de la propriété est disponible
- Le dossier de crédit est particulièrement solide.
2. La marge de crédit hypothécaire
La marge de crédit hypothécaire est une solution qui vous permet d’emprunter en utilisant votre propriété comme garantie, sans remplacer complètement votre hypothèque existante. Elle offre une plus grande flexibilité, puisque vous pouvez retirer des fonds au besoin et ne payer des intérêts que sur le montant utilisé. Il existe deux principales structures :
La marge combinée à une hypothèque
Ce produit regroupe une hypothèque à terme fixe et une marge de crédit dans un même financement. L’ensemble peut atteindre jusqu’à 80 % de la valeur marchande de la propriété. Toutefois, la portion utilisée sous forme de marge demeure généralement limitée à 65 %, le reste étant financé par une hypothèque traditionnelle.
La marge indépendante
Cette option consiste en une marge de crédit garantie par votre propriété, sans être liée à une hypothèque combinée. Elle peut représenter jusqu’à 65 % de la valeur marchande. Contrairement à la version combinée, elle n’augmente pas automatiquement à mesure que vous remboursez votre hypothèque existante.
3. Une seconde hypothécaire
Une autre façon d’accéder à votre équité consiste à contracter une seconde hypothèque. Contrairement au refinancement, votre hypothèque actuelle demeure en place, et un second prêt vient s’ajouter, garanti par la valeur de votre propriété. Vous remboursez alors deux prêts distincts, souvent à des taux d’intérêt différents, en parallèle.
Cette solution peut permettre de financer un nouvel achat ou un projet important sans avoir à vendre votre propriété. Elle est notamment utilisée par certains investisseurs immobiliers qui souhaitent accélérer la croissance de leur patrimoine en utilisant l’équité déjà accumulée.
Pourquoi emprunter sur la valeur nette de sa propriété ?
L’équité peut devenir un outil de financement flexible, souvent plus avantageux que d’autres formes de crédit. Elle permet d’utiliser la valeur accumulée dans votre propriété pour concrétiser différents projets, sans avoir à la vendre. Elle peut notamment servir à :
- Financer l’achat d’une maison, d’un chalet ou d’un condo ;
- Acquérir un immeuble commercial ou un bien locatif ;
- Acheter un terrain ;
- Réaliser des rénovations majeures ;
- Consolider ou rembourser des dettes à taux plus élevé.
Définition : qu’est-ce que le don d’équité ?
Le don d’équité consiste à transférer une partie de la valeur nette d’une propriété à un proche lors d’une vente. Cette stratégie est généralement utilisée dans un contexte familial.
Concrètement, le propriétaire vend le bien à un prix inférieur à sa valeur marchande et la différence représente le don d’équité. Ce montant peut alors servir de mise de fonds pour l’acheteur. Certaines conditions doivent cependant être respectées :
- Le bénéficiaire doit habituellement être un membre de la famille proche ;
- La transaction doit porter sur une propriété déjà détenue par le vendeur.
Comme pour toute opération impliquant l’équité, une évaluation professionnelle est requise afin d’établir la valeur marchande réelle du bien. Cela permet d’assurer que la transaction respecte les normes financières et évite une sous-évaluation artificielle.
Cette option peut notamment être pertinente lorsque des parents souhaitent faciliter l’achat de la maison familiale par un enfant. L’acheteur peut ainsi acheter la propriété sans devoir fournir de mise de fonds.
Quels sont les risques d’emprunter sur l’équité ?
Bien que l’équité puisse offrir une grande flexibilité financière, elle comporte aussi certains risques qu’il est important de considérer :
- Risque d’endettement excessif : emprunter sur l’équité augmente le montant total de votre dette, ce qui peut fragiliser votre situation financière si vos revenus diminuent ou si des imprévus surviennent.
- Hausse des taux d’intérêt : si vous avez refinancé pour un montant plus élevé ou si votre financement est à taux variable, une augmentation des taux peut entraîner une hausse importante de vos paiements mensuels.
- Perte de la propriété en cas de défaut : puisque le prêt est garanti par votre maison, un défaut de paiement peut mener à des procédures pouvant aller jusqu’à la saisie.
FAQ — L’équité en immobilier
L’équité augmente-t-elle automatiquement avec le temps ?
Pas nécessairement. Elle augmente à mesure que vous remboursez votre hypothèque, mais elle peut aussi diminuer si la valeur de votre propriété diminue.
Peut-on utiliser 100 % de son équité ?
Non. Au Québec, les institutions financières permettent généralement d’accéder jusqu’à 80 % de la valeur marchande de la propriété. Cela signifie qu’une partie de l’équité est non accessible.
Peut-on utiliser son équité pour acheter une deuxième propriété ?
Oui. L’équité d’une maison peut servir de mise de fonds ou de garantie pour financer l’achat d’une seconde propriété, sous réserve de l’approbation du prêteur.
Est-ce qu’un évaluateur est obligatoire pour refinancer ?
Dans la majorité des cas, oui. Une évaluation professionnelle est requise pour confirmer la valeur marchande actuelle de la propriété, bien que certaines exceptions puissent s’appliquer.
Est-ce une bonne idée d’utiliser son équité pour investir ?
Cela peut être avantageux si le rendement de l’investissement dépasse le coût de l’emprunt. Cependant, cette stratégie comporte des risques et doit être évaluée en fonction de votre situation financière.
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