Avec la hausse continue des prix de l’immobilier, accumuler la mise de fonds nécessaire pour acheter une maison est devenu un défi pour de nombreux acheteurs, en particulier ceux qui souhaitent acquérir une première propriété.
Dans ce contexte, certaines solutions permettent de faciliter l’accès à la propriété. Le don d’équité en fait partie. Utilisé principalement lors d’un transfert entre membres d’une même famille, il permet à des parents d’aider un enfant à acheter une maison en lui cédant une partie de la valeur nette accumulée dans la propriété.
Comment fonctionne ce mécanisme au Québec et quelles sont les règles à respecter ? Voici les éléments essentiels à connaître.
En bref
- Le don d’équité consiste à vendre une maison à un membre de la famille à prix réduit, la différence servant de mise de fonds reconnue par la banque.
- L’équité représente la valeur nette d’une propriété, soit la valeur marchande moins le solde hypothécaire.
- La transaction doit être basée sur la juste valeur marchande, confirmée par un évaluateur agréé.
- Le montant du don varie selon l’entente familiale, en respectant les exigences du prêteur.
- Au Québec, le don n’est pas imposable, mais un gain en capital peut s’appliquer selon le type de propriété.
Définition : qu’est-ce que l’équité ?
L’équité d’une maison représente la part réelle qui appartient au propriétaire. On parle aussi de valeur nette.
Elle correspond à la différence entre la valeur marchande actuelle de la propriété et le solde de l’hypothèque qu’il reste à payer. Par exemple, si une maison vaut 400 000 $ et qu’il reste 250 000 $ à rembourser, l’équité est de 150 000 $.
Avec le temps, à mesure que l’hypothèque diminue et que la valeur de la propriété augmente, cette équité peut devenir importante. C’est précisément cette valeur accumulée que des parents peuvent utiliser pour aider un enfant à acheter la maison familiale dans le cadre d’un don d’équité.
Qu’est-ce qu’un don d’équité ?
Le don d’équité permet à des parents de vendre leur maison à leur enfant à un prix inférieur à sa valeur marchande. La différence entre la valeur réelle de la propriété et le prix de vente constitue le don.
Concrètement, au lieu de verser une mise de fonds en argent, l’acheteur utilise cette portion d’équité comme un apport initial reconnu par la banque. Le montant du « rabais » accordé par les parents devient donc la mise de fonds exigée pour obtenir le prêt hypothécaire. Il s’agit d’un mécanisme légal, fréquemment utilisé lors du rachat de la maison familiale.
Faire un don d’équité au Québec : comment ça fonctionne ?
Pour qu’un don d’équité soit possible, les parents doivent détenir une équité suffisante dans leur propriété. La transaction est ensuite structurée de manière à ce qu’une portion de cette valeur nette serve de mise de fonds à l’acheteur.
L’institution financière analyse alors le dossier comme toute demande de prêt hypothécaire, en tenant compte du revenu de l’acheteur, de sa capacité d’emprunt et de la valeur établie par évaluation professionnelle.
Ce type de transaction peut concerner une résidence principale, secondaire, un immeuble locatif ou un terrain, sous réserve des exigences du prêteur.
Quelles sont les conditions exigées par les banques ?
Les institutions financières encadrent strictement le don d’équité afin d’assurer la conformité et la transparence de la transaction. Dans la majorité des cas, celle-ci doit être conclue entre membres d’une même famille, le plus souvent entre parents et enfants.
La propriété doit également être évaluée à sa juste valeur marchande par un professionnel indépendant. Cette étape permet de confirmer la valeur réelle du bien et d’établir avec précision le montant du don reconnu par la banque.
La juste valeur marchande : un point central de la transaction
Même dans le cadre d’une transaction entre parents et enfants, la vente doit être établie selon la valeur marchande réelle de la propriété. Il s’agit du prix qu’un acheteur accepterait de payer et qu’un vendeur accepterait de recevoir dans un marché libre et concurrentiel.
Dans un don d’équité, la maison est vendue à un prix réduit, mais ce rabais doit être calculé à partir d’une estimation réelle et objective. Il est interdit de gonfler ou de diminuer artificiellement le prix afin d’augmenter le montant du don, sous peine de conséquences fiscales importantes.
Dans la majorité des cas, l’institution financière mandate un évaluateur agréé de son réseau pour s’assurer que la valeur marchande est objective et conforme à ses critères de risque. Cette évaluation sert ensuite de référence officielle pour établir le montant du don d’équité et encadrer le financement hypothécaire.
Comment calculer le montant du don d’équité ?
Le montant du don d’équité correspond à la différence entre la valeur marchande reconnue de la propriété et le prix de vente convenu entre les membres de la famille. Par exemple, si la maison est évaluée à 350 000 $ et qu’elle est vendue 315 000 $, le don d’équité est de 35 000 $.
Cette somme représente alors une mise de fonds équivalente à 10 % de la valeur de la propriété, sans que l’acheteur ait à fournir de liquidités personnelles. Si le don atteint ou dépasse 20 % de la valeur marchande, l’acheteur pourrait être dispensé de l’assurance prêt hypothécaire, ce qui permet de réduire le coût total du financement.
Il n’existe pas de montant minimum ou maximum obligatoire : le don peut représenter 5 %, 10 %, 20 % ou toute autre proportion convenue entre les parties. L’acheteur peut également combiner le don d’équité avec ses propres économies afin d’augmenter son apport pour ainsi réduire le montant du prêt hypothécaire.
Est-ce que le don est imposable ?
Au Québec, le don d’équité n’est pas imposable en soi. Il n’existe pas d’impôt sur les dons entre particuliers. Le montant transféré à titre de don n’est donc pas imposé pour l’enfant.
Dans certains cas, un transfert de propriété entre un parent et son enfant peut également exonérer des droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue), selon les règles prévues par la loi.
Ce qui peut toutefois entraîner un impact fiscal, ce n’est pas le don, mais le gain en capital. Si la maison vendue est la résidence principale des parents, aucun impôt n’est généralement payable. En revanche, si la transaction immobilière concerne une résidence secondaire ou un immeuble locatif, un impôt pourrait s’appliquer sur la plus-value réalisée.
FAQ — Don d’équité
Comment fonctionne l’équité ?
L’équité correspond à la différence entre la valeur marchande d’une propriété et le solde de l’hypothèque restant à payer. Plus le prêt diminue ou plus la valeur de la maison augmente, plus l’équité détenue par le propriétaire est élevée.
Quelle est la valeur de l’équité ?
La valeur de l’équité varie selon le marché immobilier et le montant encore dû à la banque. Elle se calcule en soustrayant le solde hypothécaire de la valeur marchande reconnue de la propriété.
Quels sont les avantages d’un don d’équité ?
Le don d’équité permet d’utiliser la valeur nette d’une propriété comme mise de fonds, sans déboursé en argent. Il facilite l’accès à la propriété, peut réduire le coût du financement et, dans certains cas, permettre une exonération des droits de mutation au Québec.
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