Autrefois, il était possible de faire un prêt hypothécaire sans mise de fonds pour l’achat d’une propriété. Mais depuis 2012, le gouvernement impose une mise de fonds minimale pour acheter un bien immobilier.
Un apport minimum de 5 % est donc requis pour accéder à un prêt hypothécaire, ainsi que 10 % supplémentaire pour les maisons qui dépassent les 500 000 $. La mise de fonds représente cette partie du prix d’achat que vous acquittez par vous-même. Le reste du montant vous sera fourni par votre prêteur sous forme d’hypothèque.
Les prix de l’immobilier ayant pratiquement explosé ces dernières années, il est désormais plus compliqué de devenir propriétaire. Sachant que les salaires n’ont pas réellement suivi la cadence, préparer une mise de fonds pour l’achat d’une propriété devient très difficile.
Pourtant, vous serez d’accord pour dire que si vous avez un emploi stable et que vous parvenez à payer votre loyer et votre carte de crédit chaque mois, vous serez certainement en mesure de contracter un prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison.
Même si vous n’arrivez pas à préparer un apport initial, il existe des solutions alternatives pour avoir une mise de fonds. En voici un aperçu :
1. Profiter des programmes municipaux pour financer sa mise de fonds
La majorité des grandes villes comme Québec, Montréal ou Laval offrent des programmes d’accès à la propriété pour aider les habitants à devenir propriétaires. Ces programmes se présentent sous forme de crédit d’achat, prêt sans intérêt, remise sur les droits de mutation immobilière ou crédit de taxes foncières.
Par exemple, la Ville de Québec propose le Programme accès famille Québec qui vous offre de bénéficier d’un prêt équivalent à 5,5 % du prix de la propriété. Ce prêt, dit « crédit d’accession » vous permet de financer votre mise de fonds, sans intérêts. Il est à noter que le programme ne s’applique que pour l’achat d’une maison neuve.
Conditions d’admissibilité au Programme accès famille Québec :
- Ne pas avoir été propriétaire du cours des 5 dernières années;
- Le bien immobilier doit être une unifamiliale ou une copropriété divise neuve;
- Avoir un revenu maximum de 120 000 $ ;
- Le prêt doit être remboursé s’il y a refinancement, vente ou location de la propriété et à la fin du remboursement de l’hypothèque.
Consultez notre article Les subventions pour l'accès à la propriété à Québec pour en savoir plus sur les aides financières proposées par la capitale nationale.
2. Utiliser ses REER pour la mise de fonds (Programme RAP)
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme mis en place par le Gouvernement fédéral. Ce programme vous autorise à utiliser une partie des sommes accumulées sur votre compte Régime enregistré d'épargne-retraite (REER) pour acheter ou construire une maison. Ainsi, vous pourrez utiliser jusqu’à 35 000 $* des fonds amassés dans votre REER (70 000 $ pour un couple). Une manière de « se prêter de l’argent à soi-même », sans la moindre incidence fiscale.
*Applicable qu’aux retraits effectués après le 19 mars 2019.
Par la suite, vous aurez deux années pour commencer à effectuer les remboursements. Les paiements sont annuels et peuvent s’échelonner sur 15 ans maximum. Vous pouvez bien évidemment faire des remboursements de manière anticipée sans pénalité.
Il faut savoir que l’argent emprunté peut servir autant pour la mise de fonds que pour d’autres frais liés à l’achat de votre nouvelle maison, tels que les frais de notaire, la taxe de mutation, les rénovations, l’achat des meubles, etc.
Conditions d’admissibilité au RAP :
- Avoir un emploi stable et permanent;
- Pouvoir présenter un bon dossier de crédit;
- Avoir un ratio d’endettement relativement bas;
- Les fonds du REER doivent avoir été déposés depuis au moins 90 jours.
3. Contracter un prêt ou une marge de crédit personnelle
Le prêt personnel et la marge de crédit personnelle sont deux possibilités pouvant vous aider à préparer une mise de fonds pour votre achat immobilier. La différence entre les deux réside dans le fait que le prêt personnel vous oblige à faire des remboursements réguliers en fonction d’un échéancier précis, ce qui n’est pas le cas de la marge de crédit personnelle qui est davantage flexible.
L’un ou l’autre peuvent être utilisés comme mise de fonds non traditionnelle pour l’achat d’un bien immobilier, à condition bien sûr que vous ayez un excellent dossier de crédit et que la banque accepte de vous financer !
Il faut dire qu’il est assez difficile de trouver un prêteur pour vous aider à contracter un prêt avec ce type de mise de fonds. Peu de prêteurs hypothécaires acceptent cette mise de fonds non traditionnelle, d’où l’intérêt de passer par un courtier hypothécaire pour vous conseiller et vous assurer d’avoir le meilleur taux.
Conditions d’admissibilité pour un prêt ou une marge de crédit personnelle:
- Avoir une côte de crédit de 650 et plus;
- Présenter un bilan positif de ses actifs, sans dettes ni faillite;
- Pouvoir justifier d’un emploi stable et permanent depuis au moins deux ans;
- Avoir un bon dossier de crédit, sans retard de paiement ni dépassement de limite;
- Disposer d’un budget minimum pour payer la taxe de mutation et les frais du notaire.
Lors de la présentation de votre dossier, l'endettement lié au prêt personnel ou à la marge de crédit doit être ajouté aux passifs que vous avez déjà. Vos ratios d'endettement seront par la suite calculés et devront être conformes aux exigences de l'institution financière pour espérer obtenir un prêt hypothécaire.
Découvrez notre article Quel est le rôle d’un courtier hypothécaire ?
4. Acheter la maison d’un proche parent
Il est tout à fait légal d’acheter la maison d’un proche parent sans apport, en utilisant un don d’équité comme mise de fond. Ainsi, on pourra considérer la différence entre le prix de vente (on va dire 350 000 $) et la valeur réelle du bien sur le marché (exemple 420 000 $) comme étant la mise de fonds. Dans ce cas, l’apport sera de 70 000 $, soit 20 % du prix de la maison, ce qui vous évitera de payer les assurances.
Cette stratégie est idéale si vous n’avez pas de mise de fonds. Elle se fera en collaboration avec votre prêteur hypothécaire qui vous enverra un évaluateur pour estimer la valeur du bien sur le marché. L’autre avantage si vous achetez votre bien à un proche parent (sœur, père, mère, grands-parents) est qu’il n’y aura pas de taxe de bienvenue à payer. De quoi faire de belles économies !
5. Faire un refinancement de votre hypothèque
Il s’agit d’une solution qui s’adresse uniquement aux personnes qui sont déjà propriétaires et qui souhaitent acheter une autre maison. En effet, quand on paye déjà une hypothèque, il peut être difficile d’épargner pour une mise de fonds, d’où l’utilité du refinancement.
Cette option qui consiste à renégocier son prêt hypothécaire actuel sert à consolider ses dettes ou à financer d’autres dépenses importantes (rénovations, achat d’une auto, mise de fonds). En outre, le refinancement hypothécaire implique de nouvelles modalités pour votre prêt hypothécaire.
Une autre option serait de contracter un prêt collatéral sur l’équité de votre maison et de vous en servir comme mise de fonds. Vous vous retrouvez donc avec deux hypothèques, ce qui peut être assez risqué et compliqué à gérer. Il est clairement recommandé de calculer vos dépenses avant de vous lancer dans ce genre d’aventure, car un endettement trop important pourrait vous valoir un refus de la pré-approbation hypothécaire, soit l’échec de votre projet d’achat immobilier.
Quelle que soit la solution que vous aurez choisie pour acheter votre maison sans mise de fonds, sachez que les délais sont en général plus longs comparé à l’achat d’une maison avec un apport initial. Un courtier hypothécaire vous sera très utile pour vous appuyer et vous guider dans votre recherche.
Vous avez un projet d'achat de propriété? Consultez notre guide pratique pour l'achat d'une propriété, qui vous accompagne parmi les différentes étapes du processus.
Vous cherchez un courtier pour financer votre mise de fonds?
XpertSource.com peut vous aider dans vos démarches pour trouver un courtier hypothécaire. En nous parlant de votre projet, nous vous mettrons gratuitement en relation avec les personnes-ressources adéquates. Vous n’avez qu’à remplir notre formulaire (en quelques minutes seulement) et vous pourrez être mis en contact avec des experts.
