Autrefois, il était possible d’obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds pour l’achat d’une propriété. Depuis 2012, cette réalité a changé, rendant l’accès à la propriété plus encadré et, pour plusieurs ménages, plus difficile.
Dans un contexte de forte hausse des prix immobiliers, constituer une mise de fonds à partir d’une épargne personnelle traditionnelle représente un défi important. Les revenus n’ayant pas évolué au même rythme, cette étape devient souvent un frein à l’achat.
Cela ne signifie toutefois pas qu’un projet d’achat est inaccessible. La mise de fonds peut provenir de différentes sources et ne repose pas uniquement sur l’épargne accumulée. Cet article présente les 7 principales alternatives à la mise de fonds classique à considérer dans un projet d’achat immobilier.
En bref
- Une mise de fonds minimale de 5 % est requise pour acheter une propriété au Québec, mais elle ne doit pas nécessairement provenir d’une épargne personnelle.
- Une mise de fonds inférieure à 20 % entraîne l’obligation d’une assurance hypothécaire, ce qui augmente le coût total du financement.
- Il existe plusieurs alternatives reconnues pour constituer une mise de fonds, dont le RAP, les dons familiaux, les programmes gouvernementaux et le refinancement.
- Certaines options, comme le prêt personnel ou la marge de crédit, peuvent être acceptées, mais elles influencent directement les ratios d’endettement.
- Le choix de la stratégie dépend de la situation financière et doit être évalué avec soin pour sécuriser l’approbation du prêt hypothécaire.
Combien de mise de fonds faut-il pour acheter une maison au Québec ?
Au Québec, l’achat d’une maison exige une mise de fonds minimale de 5 % du prix d’achat. Cette somme doit être fournie par l’acheteur et peut représenter plusieurs milliers de dollars à investir dès le départ.
Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, le prêt hypothécaire doit être assuré, ce qui entraîne des coûts supplémentaires à intégrer au financement. Ces frais d’assurance sont généralement ajoutés au montant de l’hypothèque et augmentent le coût total de l’emprunt.
Cette exigence explique pourquoi la mise de fonds constitue souvent un enjeu majeur pour les acheteurs et pourquoi plusieurs se tournent vers des stratégies alternatives à l’épargne traditionnelle afin de concrétiser leur projet d’achat immobilier.
Prêt hypothécaire : comment acheter une propriété sans mise de fonds ?
Même si une mise de fonds minimale est exigée pour acheter une maison, celle-ci ne doit pas nécessairement provenir d’une épargne personnelle accumulée au fil des années. Plusieurs mécanismes reconnus permettent de constituer la somme nécessaire en utilisant des ressources déjà disponibles, selon votre situation financière.
1. Utiliser ses REER (programme RAP)
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme fédéral qui permet d’utiliser une partie des sommes accumulées dans un Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) afin d’acheter ou de construire une propriété. Dans le cadre de ce programme, il est possible de retirer jusqu’à 60 000 $ par personne, ou 120 000 $ pour un couple, sans impact fiscal immédiat.
Les sommes retirées doivent être remboursées à partir de la deuxième année suivant le retrait, sous forme de paiements annuels étalés sur une période maximale de 15 ans. Des remboursements anticipés peuvent également être effectués, sans pénalité.
Les fonds provenant du RAP ne servent pas uniquement à la mise de fonds. Ils peuvent aussi être utilisés pour couvrir certains frais liés à l’achat d’une propriété, tels que les frais de notaire, la taxe de mutation, des rénovations ou l’achat de mobilier.
Quelles sont les conditions d’admissibilité ?
Pour être admissible au programme, certaines conditions doivent être respectées :
- Avoir un emploi stable et permanent ;
- Présenter un bon dossier de crédit ;
- Maintenir un ratio d’endettement relativement bas ;
- Détenir des fonds REER déposés depuis au moins 90 jours.
2. Utiliser un prêt personnel ou une marge de crédit
Le prêt personnel et la marge de crédit personnelle peuvent servir à constituer une mise de fonds pour un achat immobilier. La principale différence entre ces deux options réside dans leur mode de remboursement. Le prêt personnel prévoit des paiements mensuels fixes selon un échéancier établi avec votre institution financière, tandis que la marge de crédit offre davantage de flexibilité quant aux montants et au rythme des remboursements.
Cela dit, peu de prêteurs hypothécaires acceptent ce type de financement pour la mise de fonds, ce qui peut compliquer la démarche. Dans ce contexte, l’accompagnement d’un courtier hypothécaire peut s’avérer particulièrement utile afin d’identifier les prêteurs ouverts à cette option et de structurer le financement de manière adéquate.
Quelles sont les conditions d’admissibilité ?
De règle générale, pour qu’un prêt personnel ou une marge de crédit soit accepté comme mise de fonds, certaines conditions doivent généralement être respectées :
- Avoir une cote de crédit de 650 et plus ;
- Présenter un bilan positif positif, sans faillite ni dettes majeures ;
- Justifier d’un emploi stable et permanent depuis au moins deux ans ;
- Maintenir un bon dossier de crédit, sans retard de paiement ni dépassement de la limite ;
- Disposer des liquidités nécessaires pour assumer la taxe de bienvenue et les frais de notaire.
Il est important de noter que l’endettement lié au prêt personnel ou à la marge de crédit est ajouté aux autres passifs lors de l’analyse de votre capacité d’emprunt. Les ratios d’endettement doivent donc demeurer conformes aux exigences du prêteur pour espérer obtenir un prêt hypothécaire.
3. Obtenir un don d’équité
Il est possible d’acheter la résidence principale d’un proche parent en utilisant un don d’équité comme mise de fonds. Dans ce cas, la valeur nette, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et la valeur marchande réelle de la maison, est reconnue comme un apport initial.
Par exemple, si une propriété est vendue à 350 000 $ alors que sa valeur marchande est de 420 000 $, la différence de 70 000 $ peut servir la mise de fonds. Cette option doit être validée par le prêteur, qui fera évaluer la propriété. L’achat auprès d’un proche parent peut également permettre d’éviter la taxe de bienvenue, ce qui représente une économie supplémentaire.
4. Utiliser un don de la famille
La mise de fonds peut également provenir d’un don financier accordé par un membre de la famille immédiate, le plus souvent un parent ou un grand-parent. Ce montant peut être utilisé en totalité ou en partie par les futurs acheteurs pour financer l’achat de la propriété. Cette solution est fréquemment utilisée dans un contexte où la capacité d’épargne est limitée, mais où un soutien familial est possible.
Le don familial constitue une option reconnue par la majorité des prêteurs hypothécaires, à condition que certaines exigences soient respectées afin d’éviter toute ambiguïté quant à la nature des fonds.
La lettre de don : un document essentiel à l’acceptation du financement
Pour que le montant reçu soit accepté comme mise de fonds, le prêteur exigera presque systématiquement une lettre de don officielle. Ce document vise à confirmer que la somme versée est bel et bien un don et non un prêt devant être remboursé ultérieurement. La lettre de don doit généralement préciser :
- L’identité du donateur et du bénéficiaire ;
- Le lien entre le donateur et le bénéficiaire ;
- Le montant exact du don ;
- La mention explicite qu’aucun remboursement n’est exigé, maintenant ou dans le futur ;
- La signature du donateur.
5. Location avec option d’achat
La location avec option d’achat permet d’occuper une propriété en tant que locataire tout en se réservant le droit de l’acheter ultérieurement, à un prix fixé d’avance ou selon des conditions déterminées au contrat.
Une partie du loyer versé peut parfois être appliquée à la mise de fonds lors de l’achat final. Cette formule peut convenir aux personnes qui ne disposent pas immédiatement d’une mise de fonds, mais qui souhaitent se donner du temps pour améliorer leur situation financière ou accumuler un apport.
Il est toutefois essentiel de bien encadrer cette entente par un contrat clair, idéalement avec l’aide d’un professionnel, afin d’éviter les mauvaises surprises.
6. Profiter des subventions et des programmes du gouvernement
Plusieurs municipalités, dont Québec, Montréal ou Laval, offrent des programmes gouvernementaux d’accès à la propriété visant à aider les premiers acheteurs à financer leur mise de fonds. Ces aides peuvent prendre différentes formes, comme un prêt sans intérêt, un crédit d’achat, une remise sur les droits de mutation ou un crédit de taxes foncières.
À titre d’exemple, la Ville de Québec propose le Programme Accès Famille, qui permet d’obtenir un prêt équivalant à 5,5 % du prix de la propriété afin de financer la mise de fonds. Ce prêt, aussi appelé crédit d’accession, est accordé sans intérêts et s’applique uniquement à l’achat d’une habitation neuve.
Quelles sont les conditions d’admissibilité du Programme Accès Famille ?
- Ne pas avoir été propriétaire du cours des 5 dernières années ;
- Acheter une maison unifamiliale ou une copropriété divise neuve ;
- Respecter un revenu familial maximal de 120 000 $ ;
- Rembourser le prêt en cas de vente, de refinancement, de location ou à la fin de l’hypothèque.
7. Faire un refinancement de votre hypothèque
Le refinancement hypothécaire s’adresse aux personnes qui sont déjà propriétaires et qui souhaitent acheter une autre propriété. Lorsqu’une hypothèque est déjà en cours, il peut être difficile d’épargner pour une nouvelle mise de fonds, d’où l’intérêt de cette option.
Le refinancement consiste à renégocier son prêt hypothécaire actuel afin de dégager des liquidités. Ces fonds peuvent servir à consolider des dettes ou à financer différentes dépenses, dont une mise de fonds pour un nouvel achat.
Il est aussi possible d’utiliser l’équité de la propriété en contractant un prêt collatéral. Cette approche entraîne toutefois un endettement supplémentaire et peut complexifier la gestion financière, puisqu’elle implique la présence de deux dettes garanties par la propriété.
Avant d’opter pour cette solution, il est fortement recommandé d’évaluer soigneusement sa capacité financière. Un niveau d’endettement trop élevé pourrait compromettre l’obtention d’une préapprobation hypothécaire et mettre en péril le projet d’achat.
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