Avec l’évolution des besoins ou des projets de vie, un changement de résidence principale s’impose naturellement pour de nombreux propriétaires québécois au fil des années. Qu’il s’agisse de s’adapter à une nouvelle réalité familiale, de rechercher un environnement plus calme ou d’atteindre un objectif patrimonial, cette transition soulève la question suivante : que faire de la maison actuelle ?
Plutôt que de la vendre, un nombre croissant de propriétaires choisissent de la conserver pour la louer. Dans un marché immobilier où les prix sont élevés et où les conditions de financements sont strictes, cette approche, bien que moins traditionnelle, représente une option de plus en plus pertinente. Transformer sa résidence principale en bien locatif permet à la fois de générer un revenu, de conserver un actif qui prend de la valeur et de renforcer son profil d’emprunteur pour faciliter l’acquisition d’une deuxième maison.
Cet article examine de façon concrète comment la mise en location de votre résidence actuelle peut favoriser l’achat d’une nouvelle maison, dans quelles conditions cette stratégie est viable et quelles étapes suivre pour en tirer les meilleurs avantages.
Est-ce une bonne idée de louer sa première maison ?
Conserver sa maison plutôt que la vendre pour en acheter une autre peut sembler contre-intuitif. Pourtant, au Québec, dans un marché immobilier où les prix se maintiennent à un niveau élevé et la demande locative reste forte, cette stratégie peut se révéler extrêmement avantageuse.
Transformer votre résidence principale en propriété locative, c’est faire d’un actif passif une source de revenus, tout en gardant en main un bien immobilier dont la valeur risque de croître au fil du temps. Voici pourquoi cette décision peut représenter un levier financier puissant :
- Revenu locatif stable : les loyers perçus peuvent couvrir en partie, voire en totalité, votre versement hypothécaire sur la maison conservée, réduisant considérablement vos dépenses mensuelles.
- Capacité d’emprunt bonifiée : en générant des revenus supplémentaires, vous améliorez votre ratio d’endettement, ce qui vous rend plus attrayant pour les prêteurs dans le cadre d’un nouveau projet hypothécaire.
- Croissance du capital immobilier : conserver un bien, c’est profiter de son potentiel d’appréciation, surtout s’il est situé dans un secteur urbain recherché.
- Mise en place d’un portefeuille immobilier : cette première propriété locative peut marquer le début d’une stratégie à long terme, vous permettant de bâtir un patrimoine solide, idéal pour préparer votre retraite ou développer des revenus passifs durables.
Comment obtenir un prêt hypothécaire : est-il possible d’acheter quand on est déjà propriétaire ?
Acheter une deuxième maison ne repose pas uniquement sur un désir personnel, c’est surtout une démarche financière stratégique. Or, dans un contexte où les institutions prêteuses se montrent de plus en plus rigoureuses, présenter un dossier de financement solide est essentiel.
C’est là qu’entre en jeu la mise en location de votre maison actuelle. Plutôt que de la vendre, la conserver et la transformer en bien locatif peut vous offrir plusieurs avantages auprès des prêteurs. Vous passez ainsi d’un propriétaire classique à un investisseur immobilier disposant d’un actif productif. Voici comment votre maison conservée peut faire la différence :
- Revenu locatif récurrent : lorsqu’une propriété est louée, les banques peuvent inclure une partie du loyer anticipé dans le calcul de votre ratio d’amortissement brut de la dette (ABD). En général, 50 % à 80 % du revenu locatif est admissible, ce qui améliore sensiblement votre situation financière et votre capacité d’emprunt sur papier.
- Valeur nette ou équité disponible : si votre maison est en partie remboursée ou a pris de la valeur avec les années, vous pourriez refinancer jusqu’à 80 % de sa valeur marchande. Ces fonds peuvent servir de mise de fonds pour la nouvelle propriétaire, sans avoir à vendre ni contracter de dette à taux élevé.
- Garantie implicite (ou collatérale) : même si votre maison n’est pas officiellement offerte en garantie, les prêteurs considèrent sa présence comme un signe de stabilité financière. De plus, si elle est bien située, son potentiel de revente ou de location à long terme peut jouer en votre faveur.
Ce que les institutions financières examinent
Pour que ces avantages soient pris en compte dans l’analyse de votre demande de prêt, il est crucial de fournir un dossier bien préparé. Les prêteurs regarderont notamment :
- Le revenu locatif anticipé : il doit être appuyé par un bail de location valide ou par une estimation de loyer fiable, réalisée par un courtier immobilier ou un évaluateur agréé. Sans preuve tangible, le revenu locatif risque de ne pas être considéré dans les calculs.
- Le type de location prévue : les locations à long terme (12 mois et plus) sont perçues comme plus stables et sécuritaires. À l’inverse, les locations à court terme, comme Airbnb, sont rarement reconnues dans les revenus admissibles.
- Votre expérience comme propriétaire-bailleur : si vous avez déjà géré un logement locatif, cela joue en votre faveur. Dans le cas contraire, prévoyez un plan de gestion locative structuré et démontrez une bonne santé financière.
Quels sont les avantages fiscaux et patrimoniaux ?
Conserver une propriété et la mettre en location ne se limite pas à obtenir un financement plus facile pour une deuxième maison. C’est aussi une stratégie fiscale et patrimoniale à part entière, ce qui peut produire des effets positifs bien au-delà de la simple transaction immobilière.
Des déductions fiscales avantageuses
Même si le revenu locatif est imposable, il ouvre la porte à plusieurs déductions fiscales permises par Revenu Québec et l’ARC. En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez réduire votre revenu net imposable en déduisant des dépenses directement liées à l’entretien et à l’exploitation de votre immeuble. Parmi les plus fréquentes :
- Les intérêts sur votre prêt hypothécaire (portion liée à l’usage locatif) ;
- Les frais d’entretien et de réparation ;
- Les taxes municipales et scolaires ;
- Les assurances habitation.
Un actif qui continue à prendre de la valeur
Conserver une propriété dans un marché où les prix ont tendance à augmenter, comme c’est le cas au Québec, permet de profiter pleinement de son potentiel de valorisation. En gardant votre maison plutôt que de la vendre, vous continuez de bénéficier de cette appréciation, sans avoir à réinvestir dans un autre actif pour compenser. Votre bien immobilier travaille alors pour vous, à la fois en générant un revenu immédiat et en augmentant votre valeur nette à long terme. Dans ce sens, c’est un très bon investissement.
Un patrimoine immobilier à bâtir et à transmettre
En conservant votre première propriété, vous posez les bases de votre patrimoine immobilier, qui peut vous servir :
- À générer des revenus passifs une fois la retraite venue ;
- À sécuriser votre avenir financier en cas de changements de vie ;
- À transmettre un actif tangible à vos enfants, dans un contexte où l’accès à la propriété est de plus en plus difficile pour la prochaine génération.
Vaut-il mieux vendre ou louer sa résidence principale avant d’acheter une autre maison ? Quels sont les risques et les précautions à considérer ?
Louer sa maison pour financer l’achat d’une deuxième propriété peut s’avérer une stratégie très avantageuse. Toutefois, cette approche comporte aussi son lot de risques, c’est pourquoi il est important de prendre une décision éclairée. Pour en tirer pleinement profit, il est essentiel de bien comprendre les enjeux et de mettre en place les précautions nécessaires.
Vacance locative et instabilité des revenus
Même dans un marché où la demande locative est forte, aucune propriété n’est à l’abri d’une période sans locataire. Une vacance de quelques semaines ou mois peut avoir un impact direct sur votre capacité à assumer les paiements hypothécaires liés à la première propriété.
À prévoir : prévoyez une réserve de liquidité permettant de couvrir au moins deux à trois fois le montant total de vos versements hypothécaires mensuels en cas de logement inoccupé.
Non-paiement du loyer ou dommages matériels
Les risques liés aux mauvais payeurs ou aux locataires négligents ne doivent pas être sous-estimés. En plus du stress engendré, ces situations peuvent occasionner des pertes financières importantes, surtout si des réparations sont nécessaires avant de relouer.
À prévoir : procédez à une sélection rigoureuse des locataires incluant des enquêtes de crédit, des vérifications d’antécédents locatifs et des références professionnelles. L’ajout d’une assurance contre les loyers impayés et les dommages de locataires est aussi recommandé.
Gestion locative : un minimum d’implication nécessaire
Louer une maison unifamiliale n’exige pas la même charge de travail que la gestion d’un immeuble à logements multiples, mais cela reste une responsabilité. Répondre aux demandes du locataire, s’assurer de l’entretien du bâtiment et respecter les obligations légales font partie du quotidien d’un propriétaire-bailleur, même pour un seul logement.
À prévoir : évaluez votre disponibilité et votre confort à gérer vous-même les aspects courants de la location. Si vous ne souhaitez pas vous en occuper ou si vous êtes souvent absent, il peut être nécessaire de faire appel à un proche ou à un professionnel.
Fiscalité à la revente
Lorsque vous louez votre maison, elle perd son statut de résidence principale pour les années de mise en location. Cela signifie que si vous la vendez plus tard avec un profit, une partie de ce gain pourrait être imposable au titre de gain en capital.
À prévoir : prévoyez une consultation avec un fiscaliste ou un courtier hypothécaire avant la mise en location de votre maison, afin d’anticiper les impacts fiscaux. Il est aussi possible, dans certains cas, d’optimiser la fiscalité grâce à une désignation partielle de résidence principale.
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