Détenir une propriété locative au Québec peut constituer une excellente stratégie pour générer un revenu complémentaire ou bâtir un patrimoine immobilier. Deux approches principales s’offrent aux propriétaires : la location à court terme, souvent liée à l’hébergement touristique et la location à long terme, encadrée par un bail résidentiel.
Ce choix n’est pas à prendre à la légère. Il aura un impact direct sur la rentabilité de l’investissement, le temps consacré à la gestion, les obligations fiscales, ainsi que les perspectives de revente. Dans cet article, vous trouverez une analyse comparative claire et structurée de ces deux modèles de location, en examinant leurs avantages, leurs limites et les critères essentiels pour choisir celui qui convient le mieux à votre situation.
Hébergement au Québec : qu’est-ce qu’une location à court terme vs long terme ?
Avant de comparer les deux modèles, il est essentiel de bien comprendre ce qui les distingue au Québec.
La location à court terme consiste à offrir une propriété meublée pour de brefs séjours, généralement de quelques nuits à un maximum de 31 jours consécutifs. Ce type de location s’adresse principalement à une clientèle de passage : touristes, professionnels en déplacement ou visiteurs temporaires. D’ailleurs, une location qui est offerte pour de courtes périodes de 31 jours et moins est légalement considérée comme un établissement d’hébergement touristique.
La location à long terme, quant à elle, repose sur la signature d’un bail résidentiel d’au moins 12 mois, comme prévu par le Tribunal administratif du logement (TAL). Le locataire s’y installe dans une perspective de stabilité et le propriétaire bénéficie d’une relation continue et encadrée. C’est la forme de location la plus courante pour les immeubles résidentiels au Québec.
1. Revenus locatifs
Location à court terme : une rentabilité saisonnière temporaire
Proposée sur des plateformes comme Airbnb ou Vrbo, la location temporaire permet souvent de générer un revenu brut plus élevé qu’un bail résidentiel traditionnel. En facturant à la nuitée, il est possible de maximiser les revenus pendant les périodes de forte demande : saison touristique, festivals ou événements locaux.
Cependant, cette rentabilité dépend fortement du taux d’occupation. Une faible demande ou une vacance prolongée peut réduire considérablement le rendement. Pour rester compétitif, le propriétaire doit ajuster ses tarifs selon les saisons et suivre de près les tendances du marché. Il s’agit donc d’un modèle rentable, mais volatile.
Location à long terme : l’assurance d’un revenu sécurisé chaque mois
Ce type de location mise sur la stabilité. Le bail de 12 mois (ou plus) assure un revenu fixe et prévisible, versé à une date régulière. Le rendement mensuel est souvent inférieur à celui d’une location de courte durée en haute saison, mais il compense par sa constance.
Pour un investisseur à la recherche de revenus stables, ce modèle offre une tranquillité d’esprit et une meilleure capacité de planification financière, sans dépendre des aléas du marché touristique.
2. Gestion et logistique
Location à court terme : une logistique complexe
Ce modèle exige une gestion active et continue. Chaque nouveau séjour implique le nettoyage du logement, la remise des clés, la communication avec les locataires, la gestion des imprévus et l’entretien régulier. Les attentes sont élevées, particulièrement en ce qui concerne la propreté, la réactivité et l’expérience globale.
Il est possible d’externaliser certaines tâches à des entreprises spécialisées, mais cela réduit la rentabilité nette. En pratique, gérer une location à court terme s’apparente souvent à l’exploitation d’un hébergement touristique. Cela nécessite un engagement soutenu et une excellente organisation.
Location longue durée : une gestion simplifiée
La gestion d’une propriété louée à long terme est généralement beaucoup plus légère. Une fois le bail signé et le locataire installé, les interactions se limitent souvent à des communications ponctuelles, à la gestion des réparations nécessaires et aux renouvellements de bail. Le propriétaire n’a pas à s’occuper de l’entretien entre chaque occupation ni à réorganiser régulièrement la mise en marché de sa propriété.
Cette simplicité de gestion réduit la charge mentale du propriétaire, tout en limitant le temps consacré à l’exploitation. Pour ceux qui détiennent plusieurs propriétés ou qui souhaitent minimiser leur implication, ce modèle est souvent plus adapté.
3. Fiscalité
Location à court terme : semblable à une petite entreprise
Lorsque la location est offerte de manière régulière et dans un but lucratif, elle est généralement considérée comme une activité commerciale. Le propriétaire doit alors déclarer ses revenus à Revenu Québec et à l’Agence du revenu du Canada. Il peut aussi être tenu de s’inscrire aux fichiers de la TPS et de la TVQ, de percevoir ces taxes et de les remettre périodiquement.
La tenue de livres, la production de factures et la reddition de comptes deviennent donc essentielles. En contrepartie, plusieurs dépenses d’exploitation sont admissibles à des déductions fiscales, comme les frais de ménage, d’entretien ou les commissions versées aux plateformes. Ce régime fiscal plus complexe s’apparente à celui d’une petite entreprise.
Location à long terme : un cadre fiscal allégé
Les revenus tirés d’un bail résidentiel sont plus simples à gérer. Ils doivent être déclarés comme revenus locatifs dans la déclaration de revenus annuelle, mais ne sont pas soumis à la TPS ni à la TVQ.
Les dépenses admissibles liées aux intérêts hypothécaires, aux taxes foncières, aux assurances ou à l’entretien, peuvent être déduites pour calculer le revenu net imposable. Ce cadre fiscal plus allégé convient bien aux investisseurs recherchant un revenu passif avec peu de contraintes administratives.
4. Revente de la propriété
Location à court terme : un processus de revente plus complexe
La revente d’une propriété exploitée pour des séjours temporaires peut s’avérer plus complexe. Un acheteur qui souhaite y habiter ou changer d’usage devra composer avec d’éventuelles réservations en cours, des ajustements à l’aménagement ou des contraintes légales spécifiques.
De plus, les incertitudes réglementaires, notamment les restrictions municipales ou les modifications de zonage, peuvent décourager certains acheteurs. La valeur perçue de l’immeuble peut donc être affectée si le modèle locatif semble difficile à maintenir.
Cela dit, une propriété bien située générant des revenus élevés et affichant une bonne réputation en ligne peut séduire des investisseurs à la recherche d’un actif performant.
Location à long terme : plus attractif pour les investisseurs
Une propriété occupée par un locataire fiable, avec un bail en règle, est souvent perçue comme un investissement rassurant. Elle s’intègre facilement au marché des immeubles à revenus, avec des revenus mensuels prévisibles.
Si le bail en cours est à son échéance ou si le logement peut être libéré rapidement, l’immeuble peut également intéresser les acheteurs qui souhaitent en faire leur résidence principale. Le cadre juridique stable et connu de la location résidentielle renforce la confiance des acheteurs potentiels.
5. Encadrement légal au Québec en 2025
Location à court terme : demande de permis et réglementation stricte
Tout propriétaire souhaitant louer un logement pour moins de 31 jours doit faire une demande de permis et obtenir un certificat d’enregistrement délivré par la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ). Ce numéro d’enregistrement doit être affiché sur toutes les plateformes de réservation, telles qu’Airbnb ou Vrbo.
Par ailleurs, plusieurs municipalités ont récemment adopté de nouvelles règles encadrant plus strictement la location à court terme. À Montréal, par exemple, la location à court terme de la résidence principale est autorisée uniquement du 10 juin au 10 septembre, et ce, uniquement dans les zones où le zonage le permet. Les contrevenants s’exposent à des amendes considérables.
L’encadrement est donc complexe et en constante évolution. Il nécessite une vigilance particulière et, souvent, des démarches administratives importantes avant même d’accueillir un premier locataire.
Location à long terme : cadre juridique stable facilité par un contrat de location
La location résidentielle à long terme est encadrée par le Tribunal administratif du logement (TAL). Ce cadre juridique bien établi définit les droits et obligations des locateurs et des locataires, notamment en matière de fixation de loyer, de résiliation de bail et de réparations.
Contrairement à la location touristique, aucune autorisation municipale ni inscription particulière n’est requise pour louer un logement résidentiel à long terme. Cette stabilité réglementaire constitue un avantage important pour les propriétaires qui souhaitent éviter les démarches administratives complexes ou les changements législatifs imprévus.
Comment choisir la bonne formule ?
Avant de choisir entre la location à court terme ou à long terme, prenez le temps de réfléchir à vos objectifs, au niveau d’implication que vous êtes prêt à investir et au contexte propre à votre propriété :
- La localisation de la propriété permet-elle légalement la location touristique ?
- Suis-je prêt à gérer plusieurs séjours par mois ou à engager une entreprise de gestion ?
- Mon objectif est-il de maximiser les revenus rapidement ou de sécuriser un rendement stable ?
- Quelle est ma tolérance face à l’incertitude réglementaire ?
- Ai-je l’intention de vendre la propriété à court ou moyen terme ?
- Suis-je en mesure d’assurer la conformité fiscale et légale du modèle choisi ?
Résumé comparatif
Voici un aperçu des principales différences entre les deux modèles de location :
| Critère | Location à court terme | Location à long terme |
| Revenu locatif | Frais plus élevé par nuitée, mais fluctuant selon la saison | Montant stable, prévisible et constant chaque mois |
| Gestion et logistique | Demande une implication active et régulière | Gestion légère une fois le bail signé |
| Fiscalité | Activité potentiellement commerciale, avec taxes à gérer | Revenu locatif personnel, plus simple à déclarer |
| Revente de la propriété | Moins attrayante pour un acheteur-occupant | Revente facilité, notamment pour les immeubles à revenus |
| Encadrement légal | Enregistrement CITQ, autorisations municipales nécessaires | Encadré par la Loi sur le TAL, cadre juridique bien établi |
| Niveau de flexibilité | Grande flexibilité entre les séjours, mais instabilité | Moins flexible, mais meilleure continuité locative |
| Tolérance au risque requise | Élevée (règlements municipaux changeants, revenus instables) | Faible (réglementation stable, revenus sécurisés) |
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