Vous envisagez de vous lancer dans l’investissement immobilier, mais vous ne savez pas par où commencer ? Vous pensez que l’achat d’un immeuble à revenus est la seule voie possible ? Ce n’est qu’une option parmi d’autres.
Le marché immobilier québécois offre plusieurs façons d’investir, certaines accessibles avec un budget modeste, d’autres nécessitant une implication plus active. Pour mieux orienter votre réflexion, voici 7 stratégies différentes qui permettent d’investir dans l’immobilier au Québec, que vous soyez débutant ou plus expérimenté.
Investissement direct et indirect : deux approches bien distinctes
Il existe plusieurs manières d’investir dans l’immobilier au Québec, mais elles se regroupent généralement en deux grandes catégories : l’investissement direct et l’investissement indirect.
- L’investissement direct : Cette approche consiste à acquérir une propriété physique, dans le but de la louer ou de la revendre avec un profit. Elle nécessite un certain niveau d’implication, tant financière qu’opérationnelle.
- L’investissement indirect : Cette approche permet de s’exposer au marché immobilier sans devenir propriétaire. Il s’agit plutôt de placer son argent dans des véhicules financiers ou collectifs liés à l’immobilier.
1. L’immobilier locatif
L’acquisition d’un immeuble à revenus est sans doute la forme d’investissement immobilier la plus connue. Bien qu’elle ne génère généralement pas de rendements importants dès le départ, cette approche convient parfaitement aux investisseurs ayant une vision à long terme. Elle permet, entre autres, de profiter d’un revenu passif régulier grâce aux loyers perçus.
Cela dit, pour qu’un tel investissement soit réellement rentable, il faut non seulement disposer d’un capital de départ conséquent (mise de fonds, frais de notaire, taxes foncières, etc.), mais aussi être prêt à s’investir dans la gestion du bâtiment. Cela comprend la sélection et la gestion des locataires, l’entretien de l’immeuble, ainsi que la gestion des imprévus.
2. Les flips immobiliers
Le flip immobilier consiste à acheter un bien immobilier à bas prix, à y effectuer des rénovations ciblées, puis à la revendre rapidement avec l’objectif de dégager un profit. C’est une stratégie populaire chez les investisseurs qui cherchent un retour sur investissement plus rapide que celui offert par la location résidentielle.
Lorsqu’il est bien exécuté, le flip peut être très lucratif. Toutefois, il s’agit aussi d’un type d’investissement plus risqué. La réussite repose sur une évaluation réaliste du marché, des coûts de rénovation, du potentiel d’appréciation et des délais de revente. Des imprévus comme une hausse soudaine du prix des matériaux, des problèmes structurels découverts en cours de route ou une baisse de la demande peuvent rapidement gruger les profits escomptés.
3. Les Fiducies de placement immobilier (FPI)
Les Fiducies de placement immobilier (FPI) permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter ni gérer un immeuble. Il s’agit d’entreprises qui détiennent ou financent des biens immobiliers générateurs de revenus, comme des immeubles résidentiels, commerciaux, industriels ou institutionnels.
En investissant dans une FPI, vous devenez actionnaire d’un portefeuille immobilier diversifié. Votre capital est mis en commun avec celui d’autres investisseurs, puis utilisé pour acquérir, exploiter et éventuellement revendre des propriétés. Les revenus issus des loyers sont redistribués sous forme de dividendes, généralement de façon trimestrielle ou mensuelle.
C’est une solution prisée par ceux qui recherchent une exposition au marché immobilier sans les contraintes liées à la gestion d’un immeuble. Les FPI sont cotées en Bourse, ce qui facilite leur achat ou leur vente à tout moment, selon vos objectifs financiers et votre tolérance au risque.
4. Les groupes d’investissement immobilier
Communément connus sous son appellation anglaise Real Estate Investment Groups (REIG), les groupes d’investissement immobilier permettent à plusieurs investisseurs privés de mettre en commun leurs ressources pour financer collectivement des projets immobiliers.
Comme les Fiducies de placement immobilier (FPI), ces groupes versent une part des revenus générés à chaque membre. Toutefois, à la différence des FPI, les membres d’un REIG s’impliquent souvent plus activement dans le projet. Certains s’occupent de la gestion financière, d’autres de l’entretien des bâtiments ou de la coordination des opérations, selon leur profil et leurs compétences.
Ce type de structure hybride combine les avantages d’un investissement collaboratif avec un certain degré de gestion active. C’est une option intéressante pour les investisseurs qui souhaitent s’impliquer davantage sans nécessairement assumer seuls la charge complète d’un immeuble.
5. Les Fonds communs de placement immobilier
Les Fonds communs de placement immobilier (FCP) constituent une façon accessible et diversifiée d’investir dans l’immobilier, sans avoir à gérer directement des propriétés. Ces fonds sont administrés par des gestionnaires professionnels qui créent des portefeuilles composés d’actions, d’obligations et d’autres titres liés au secteur immobilier.
En investissant dans un FCP, vous détenez un titre de copropriété du fonds, ce qui vous donne droit à une part des revenus générés. Ces revenus peuvent provenir de la croissance du portefeuille ou de dividendes, selon la stratégie d’investissement adoptée.
La valeur de votre part fluctue en fonction des performances globales du fonds. Il est possible de revendre votre part pour réaliser un profit, mais certains FCP imposent des périodes de détention minimales, ce qui peut limiter votre flexibilité à court terme.
6. Les Fonds négociés en Bourse
Les Fonds négociés en Bourse (FNB) représentent une autre façon d’investir dans l’immobilier sans acheter directement un immeuble. Similaires aux Fonds communs de placement (FCP), ils permettent de diversifier ses placements en regroupant plusieurs produits d’investissement dans un seul portefeuille.
La principale différence réside dans leur mode de fonctionnement : les FNB sont négociés comme des actions en Bourse. Vous pouvez donc les acheter ou les revendre à tout moment durant les heures d’ouverture du marché, ce qui offre une grande flexibilité.
Pour les investisseurs qui souhaitent une solution liquide, accessible et exposée au marché immobilier, tout en évitant les responsabilités liées à la gestion d’un bien, les FNB peuvent être une option stratégique.
7. Les partenariats limités en immobilier
Les partenariats limités en immobilier offrent une autre façon d’investir sans acheter directement un immeuble. Comme les FPI, ces partenariats réunissent des fonds de plusieurs investisseurs pour financer des projets immobiliers, qu’il s’agisse d’achats, de rénovations ou de développements.
La particularité des RELP réside dans leur durée : ces investissements sont généralement temporaires, avec une échéance précise, souvent fixée à l’avance. Ils peuvent durer de quelques mois à plusieurs années, selon les objectifs du projet.
En contrepartie de leur apport, les investisseurs reçoivent des revenus passifs pendant la durée du partenariat, ainsi qu’une part des profits lors de la revente des actifs immobiliers à la fin du projet. Il s’agit donc d’un modèle hybride, entre investissement passif et engagement à moyen terme, qui peut convenir aux investisseurs souhaitant participer à des projets ciblés sans gérer eux-mêmes les immeubles.
FAQ — Investissement immobilier
Quand est-il judicieux d’investir dans l’immobilier au Québec ?
Il n’existe pas de moment parfait, car tout dépend de votre profil, de vos objectifs et de votre capacité à vous engager à long terme. Cela dit, un contexte de taux d’intérêt bas, de prix stables et d’accessibilité au financement peut offrir des conditions favorables. L’important est d’évaluer votre tolérance au risque et votre horizon d’investissement.
Quels sont les principaux avantages de l’investissement immobilier ?
L’immobilier est perçu comme une valeur refuge : tangible, stable et résiliente. Il permet de générer des revenus passifs, de profiter d’une plus-value à long terme et de bénéficier de certains avantages fiscaux. C’est aussi un excellent moyen de diversifier son portefeuille d’actifs et de bâtir un patrimoine durable.
Est-il possible d’investir avec un petit budget ? Comment faire ?
Oui. Contrairement aux idées reçues, vous n’avez pas besoin de grosses économies pour débuter. Certains véhicules comme les FPI (fiducies de placement immobilier) ou les FNB (fonds négociés en Bourse) permettent d’investir quelques centaines de dollars dans l’immobilier, sans avoir à acheter un immeuble.
Quel est l’investissement le plus rentable : résidentiel ou commercial ?
Le marché résidentiel, en particulier les immeubles à revenus, est souvent considéré comme plus accessible et plus stable au Québec, en raison de la demande locative constante. L’immobilier commercial peut offrir des rendements élevés, mais il est aussi plus exposé aux fluctuations économiques et requiert un investissement initial plus important.
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