Investir en immobilier ne signifie pas nécessairement que vous devez détenir et gérer un immeuble. Il existe en effet d'autres options pour diversifier votre portefeuille dans le secteur, dont les fiducies de placement immobilier (FPI).
Envie d'en savoir plus? Cet article vous offre un aperçu de leur fonctionnement, leurs avantages, leurs risques, ainsi que la façon dont vous pouvez vous lancer.
Qu'est-ce qu'une fiducie de placement immobilier au Canada? Définition
Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une catégorie de fiducie de revenu qui possède et gère des biens immobiliers. Ces biens peuvent comprendre :
- Des immeubles à logements ;
- Des tours de bureaux ;
- Des centres commerciaux ;
- Des hôtels ;
- Des entrepôts ;
- Des édifices à vocation industrielle ;
- D'autres types de propriétés.
Contrairement à l'achat traditionnel d'une propriété, les investisseurs d'une FPI achètent des parts qui leur donnent droit à une portion des revenus générés par les actifs immobiliers, comme les loyers et revenus de location.
Comment fonctionnent les FPI?
Les FPI vous offrent une façon pratique d’investir dans l’immobilier locatif, sans que vous ayez à gérer les propriétés vous-même. Vous investissez plutôt par l'entreprise d'une fiducie qui détient des immeubles générant des revenus. Vous pouvez donc profiter des avantages du rendement tout en évitant les tracas de la gestion quotidienne.
Mise en commun des ressources
Le fonctionnement des fiducies de placement immobilier repose sur la mise en commun des ressources financières d’un groupe d’investisseurs. On distingue trois principes importants :
- Collecte des fonds : les FPI rassemblent des capitaux auprès de plusieurs investisseurs (individuels et/ou institutionnels).
- Acquisition et gestion immobilière : les sommes collectées servent à acquérir ou développer des propriétés génératrices de revenus, comme des immeubles résidentiels, des bureaux, des centres commerciaux ou d'autres types de propriétés.
- Distribution des bénéfices : les revenus issus des loyers ou de la vente des immeubles sont redistribués sous forme de dividendes, habituellement de façon mensuelle ou trimestrielle.
Détenir les parts d'une FPI
Investir dans une FPI signifie d'acquérir des parts de cette fiducie et d'en devenir co-investisseur. Chaque part acquise vous permet généralement de :
- Voter aux assemblées des porteurs de parts afin d'influencer les décisions stratégiques ;
- Recevoir une portion des revenus distribués.
Pourquoi investir dans une FPI?
Investir dans une FPI peut être une stratégie attrayante pour générer des revenus passifs et assurer une meilleure diversification de son portefeuille. Voici d'ailleurs les principaux bénéfices que vous pourriez en tirer :
1. Des revenus stables, réguliers et passifs
Les FPI redistribuent une grande part de leurs bénéfices sous forme de dividendes, constituant une source de revenus passifs fiable. Ces versements réguliers sont particulièrement appréciés des investisseurs à la recherche de stabilité financière.
2. Diversification des actifs
Les fiducies de placement immobilier permettent d'investir dans un large éventail de propriétés immobilières et de marchés géographiques. Cela réduit les risques associés à un seul secteur ou emplacement.
3. Accessibilité financière
Contrairement à l'achat d'une propriété, qui nécessite un capital élevé pour couvrir la mise de fonds et les frais connexes à l'acquisition, les FPI permettent d’investir dans l’immobilier avec des montants plus modestes. Vous pouvez donc détenir un capital de départ moins élevé.
4. Avantages fiscaux
Les revenus tirés des FPI bénéficient souvent d’un traitement fiscal avantageux, ce qui peut rendre ce type d'investissement encore plus attrayant.
Quels sont les risques des fiducies de placement immobilier?
Malgré leurs avantages, les FPI comportent également leur part de risques. Il est crucial de bien les comprendre avant de réaliser votre investissement immobilier.
1. Fluctuations des marchés
Les valeurs des propriétés détenues par une FPI dépendent des conditions du marché. Une baisse des prix de l’immobilier, quoique rare, peut entraîner une diminution des rendements et des dividendes.
Vous avez d'ailleurs moins de contrôle sur cet aspect puisque vous n'êtes pas directement propriétaire des immeubles dans lesquels vous investissez.
2. Dépendance à l'économie sectorielle ou locale
Certaines fiducies de placement immobilier se spécialisent dans des types de propriétés qui peuvent être particulièrement vulnérables à des changements économiques ou sectoriels. On pense par exemple aux commerces impactés par la hausse des transactions en ligne ou aux immeubles à bureaux affectés par le télétravail.
3. Revenus non garantis
Bien que l'objectif d'une FPI soit d'offrir des rendements stables et durables, les dividendes versés ne sont pas garantis. Ils demeurent à la discrétion des dirigeants de la fiducie et peuvent être réduits ou suspendus pour des raisons variées, par exemple en cas d'imprévus ou de réparations urgentes et importantes.
Comment investir dans une FPI au Québec?
Les parts de FPI se négocient généralement sur les marchés boursiers, comme la Bourse de Toronto. Vous pouvez les obtenir auprès d'un courtier en placement. Pour certaines d'entre elles, non cotées en bourse, il faudra passer par des canaux spécifiques.
Vous aimeriez vous lancer dans l'aventure de fiducies de placement immobilier? Voici quelques points importants à considérer.
Définir les objectifs et les risques
Avant d'aller de l'avant avec votre projet d'investissement, assurez-vous de bien définir vos objectifs financiers et d'analyser les performances des FPI qui vous intéressent. Certaines peuvent être moins liquides et plus complexes à revendre.
Voici quelques questions à vous poser pour vous aider à bien définir votre projet :
- Cherchez-vous un revenu régulier ou une croissance à long terme?
- Les immeubles détenus sont-ils de bonne qualité?
- Sont-ils diversifiés géographiquement ou sectoriellement?
- Quel est le taux d'occupation?
- Les locataires sont-ils de bons occupants?
- Les baux sont-ils à court ou long terme?
- Approuvez-vous la stratégie de placement du gestionnaire?
- La FPI a-t-elle un bon historique de rendement?
Les types de FPI
Il existe plusieurs types de fiducies de placement immobilier dans lesquelles vous pouvez investir. En voici un aperçu.
- FPI cotées en bourse : accessibles via des courtiers, elles offrent une grande transparence ainsi qu’une plus grande facilité de revente.
- FPI privées : non listées en bourse, elles requièrent généralement un investissement initial plus important et sont moins liquides.
- FPI d’actions : détiennent ou gèrent des propriétés commerciales et génèrent des revenus principalement par les loyers et la vente des immeubles.
- FPI hypothécaires : financent des projets immobiliers en prêtant de l’argent à des tiers (propriétaires ou gestionnaires) sous la forme de prêts, de prêts hypothécaires ou de titres adossés à des créances hypothécaires. Les profits réalisés proviennent des intérêts sur les prêts.
- FPI hybrides : combinent les particularités des FPI d’actions et hypothécaires, diversifiant ainsi leurs sources de revenus.
Qu'est-ce qui distingue une fiducie d'un fonds de placement immobilier?
Finalement, il convient de distinguer les FPI (fiducies de placement immobilier) et les fonds de placement immobilier. Leurs différences résident principalement dans leur structure et leurs objectifs.
Alors que les premières investissent directement dans des immeubles générateurs de revenus, offrant des dividendes réguliers aux investisseurs, les seconds regroupent divers actifs liés à l’immobilier, comme des FPI ou des sociétés immobilières, pour offrir une diversification accrue.
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