Vous planifiez d'investir en immobilier? Quelle que soit la raison derrière ce choix, un investissement d'une telle envergure nécessite d'être bien préparé. Une étude rigoureuse et approfondie du marché s'avère nécessaire.
Une étude de marché, parfois aussi appelée analyse comparative du marché, est un processus de collecte, d'analyse et d'interprétation des données d'un marché spécifique. Ce faisant, elle permet de déterminer si l'investissement souhaité en vaut réellement la peine.
Que vous souhaitiez réaliser une étude de marché immobilier pour un projet résidentiel ou commercial, voici les informations importantes à connaitre à ce sujet.
Pourquoi l'analyse du marché est-elle essentielle avant d'investir en immobilier résidentiel ou commercial?
Réaliser une étude du marché immobilier dans lequel vous souhaitez investir est primordial pour vous assurer que le projet est viable et que vous disposez de toutes les informations en main pour vous permettre d'investir en toute sécurité.
En tant qu'investisseur, elle vous permet de :
- Minimiser les risques d'un mauvais investissement ;
- Identifier les opportunités d'un marché par rapport à un autre ;
- Identifier les entraves potentielles à la réalisation du projet ;
- Comprendre les dynamiques du marché local (tendances et concurrence) ;
- Déterminer la valeur des biens immobiliers similaires ;
- Adapter votre projet aux besoins réels des consommateurs ;
- Optimiser le retour sur investissement ;
- Anticiper l'évolution de la région et du marché.
Une étude de marché réalisée de façon rigoureuse et exhaustive vous permet de prendre une décision éclairée quant à votre projet d'investissement.
Réaliser une étude de marché en 7 étapes
Réaliser une étude de marché en immobilier peut sembler complexe, mais, en suivant un processus structuré, vous serez en mesure de bien identifier les opportunités et d'évaluer la faisabilité de votre projet.
1. Définir ses critères de recherche
Avant de commencer l'étude elle-même, assurez-vous que vos critères de recherche et vos objectifs d'investissement sont bien définis.
Déterminez minimalement :
- La zone géographique de l'étude, dans laquelle vous souhaitez investir. Cette zone peut être une région, une ville ou même un quartier, selon votre choix.
- Le type de bien immobilier à analyser, qu'il soit résidentiel, commercial ou industriel.
Ces deux critères influencent directement l'analyse que vous devrez effectuer.
Il est crucial d'avoir une vision claire de votre projet avant de vous lancer pour vous assurer de la pertinence des données que vous collecterez.
2. Analyser les possibilités d'investissement
En fonction des critères établis, débutez vos recherches pour vous informer de manière globale sur le marché immobilier. Vous aurez ainsi une meilleure idée des possibilités d'investissement qui s'offrent à vous.
Le but de cette étape est d'accroitre vos connaissances du secteur, notamment concernant le volume du marché, les tendances, l'évolution probable et la disponibilité des biens.
Recenser les biens disponibles sur le marché
Réalisez un inventaire des biens immobiliers disponibles dans le secteur convoité. Cela inclut les propriétés à vendre, à louer, de même que celles en construction ou en développement.
Pour être en mesure de les recenser, vous pouvez utiliser des ressources variées, telles que :
- Agences immobilières ;
- Bases de données gouvernementales ;
- Plateformes spécialisées en ligne ;
- Etc.
Étudier les prix de vente et de location des maisons ou biens similaires
Comparez les prix de vente et de location des biens recensés. Ce faisant, vous aurez une idée plus précise de la valeur de ce type de propriété sur le marché. Vous pourrez estimer plus précisément le coût et le rendement potentiel de votre propre investissement.
Identifier les projets immobiliers en cours
Prenez connaissance des projets en cours de développement ou de construction. Ceux-ci peuvent représenter d'intéressantes opportunités d'affaires, mais peuvent aussi devenir des concurrents futurs.
Dans les deux cas, il est important d'identifier les nouveaux développements, les projets de rénovation et les plans d'urbanisme qui pourraient affecter l'offre future.
Déterminer les tendances économiques
Le taux de chômage, le revenu moyen des ménages et la croissance démographique sont des facteurs macroéconomiques qui peuvent fortement influencer l'offre et la demande immobilière d'un secteur. Il est donc crucial d'en prendre connaissance.
Assurez-vous de dresser un portrait global de la situation économique et des tendances à venir. Pour vous aider, n'hésitez pas à poser ces questions :
- Comment se porte le marché aujourd'hui?
- Quelles sont les tendances actuelles?
- Quelles sont les perspectives pour les années à venir (croissance, stagnation, etc.)?
- Quel est le volume du marché (chiffre d'affaires, nombre de clients potentiels)?
3. Analyser la demande immobilière
Étudier la demande est primordial pour comprendre les besoins réels de vos clients potentiels, que ce soit des acheteurs ou des locataires. Ce faisant, vous pourrez mieux répondre à leurs besoins et déterminer s'il existe un potentiel inexploité.
Déterminer le profil des acheteurs ou locataires potentiels
Déterminez qui sont vos clients et établissez leur profil complet. Analysez :
- Leur âge ;
- Leur pouvoir d'achat ;
- Leur statut familial ;
- Leurs préférences ;
- Leur emplacement ;
- Etc.
En dressant un portrait complet, vous pourrez mieux vous adapter pour répondre aux attentes du marché.
Analyser les besoins, les tendances et l'évolution du marché
Voici quelques questions à vous poser pour vous aider à mieux circonscrire la demande :
- Quelles sont les tendances démographiques?
- Combien y a-t-il de clients sur le marché?
- Comment se comportent-ils?
- Quels sont les types de biens les plus recherchés?
- Quelles sont les caractéristiques les plus en demande?
- Quel est le taux de consommation des clients?
- Quels facteurs permettent de transformer un client potentiel en client réel?
Examinez également comment la demande a évolué au cours des dernières années dans la zone ciblée, ainsi que les prévisions pour les années futures.
Une demande croissante peut être le signe d'un marché en plein essor, et donc représenter une opportunité d'affaires intéressante. À l'inverse, une demande stagnante ou décroissante pourrait signaler un marché saturé ou en déclin.
4. Faire une analyse de l'offre et de la concurrence
Pour réussir votre projet d'investissement, vous devrez nécessairement vous démarquer des concurrents de votre secteur. Pour ce faire, vous devez :
- Identifier les principaux acteurs du marché local :
- Qui sont vos concurrents directs? Promoteurs immobiliers, agences, propriétaires?
- Qui détient la plus grande part de marché?
- Depuis combien de temps existent-ils?
- Évaluer la stratégie des concurrents :
- Comment fidélisent-ils leur clientèle?
- Quels services offrent-ils?
- Où sont-ils implantés?
- Analyser leurs forces et leurs faiblesses :
- Qu'est-ce qui a fait les succès ou les échecs de vos concurrents?
- Pourquoi certains réussissent-ils mieux que d'autres?
Prendre le temps d'analyser vos concurrents vous permettra de mieux comprendre ce qui fonctionne et, au contraire, ce qui est à éviter. Vous pourrez ainsi mieux orienter votre stratégie d'investissement.
5. Étudier les réglementations et contraintes locales
Les règlementations et restrictions locales peuvent avoir un impact considérable sur la réalisation de votre projet immobilier. Il est donc important que vous vous informiez sur toutes les lois et contraintes pouvant potentiellement affecter votre investissement avant de vous lancer.
Renseignez-vous sur les lois en matière de :
- Zonage ;
- Construction ;
- Rénovation ;
- Restrictions environnementales.
Celles-ci peuvent affecter la faisabilité et le coût de votre projet. Elles doivent être prises en compte dès la planification.
Il peut aussi être une bonne idée d'identifier les aides financières et subventions auxquelles vous pourriez être admissibles, qu'elles soient offertes par le gouvernement fédéral, provincial ou municipal. Vous pourriez ainsi bénéficier d'avantages fiscaux, de prêts à taux réduits, etc.
6. Interpréter les données recueillies
Une fois toutes les données de l'étude collectées, il est temps d'en tirer des conclusions. Vous devez d'abord synthétiser les informations les plus pertinentes concernant les tendances de l’offre et de la demande, la concurrence et les réglementations.
Identifiez ensuite les opportunités et les risques du marché. Déterminez si le marché est saturé, si le contexte actuel est défavorable ou si, au contraire, le moment semble opportun.
7. Déterminer la faisabilité du projet immobilier
En vous basant sur toutes les informations relevées et les analyses effectuées, déterminer si votre projet est réalisable et rentable.
Si c'est effectivement le cas, vous pouvez procéder à la mise en oeuvre de votre projet. Dans le cas inverse, vous pourriez réajuster votre projet, le reporter à un moment ultérieur ou chercher d'autres opportunités.
Dans tous les cas, l'étude de marché vous permettra de prendre une décision éclairée.
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