Vendre une maison occupée par un locataire nécessite de porter une attention particulière aux règles en vigueur, puisque ça implique les droits de chaque partie : le vendeur, le locataire et l’acheteur.
Il est donc essentiel que chaque acteur comprenne bien ses droits et obligations afin d’éviter toute complication lors de la transaction. Voici un aperçu des points clés à prendre en compte pour chacune des parties impliquées dans cette vente.
1. Vendeur : gérer la vente tout en respectant les droits du locataire
En tant que propriétaire, plusieurs situations peuvent vous amener à vendre une maison occupée par un locataire. Voici quelques exemples :
- Vendre votre résidence secondaire occupée par un locataire : vous êtes propriétaire de deux maisons, dont votre résidence secondaire qui est louée, et vous décidez de vendre cette dernière.
- Vendre votre maison avec un appartement loué : vous êtes propriétaire d’une maison qui comprend un appartement dans le sous-sol que vous louez.
- Vendre un duplex : vous êtes propriétaire-occupant du premier étage d’un duplex, tandis qu’un locataire occupe le haut de l’immeuble.
Dans tous les cas, en tant que locateur, il est essentiel de bien comprendre vos obligations et les démarches à suivre pour vendre votre maison. Trouvons réponse à quelques questions fréquentes que les propriétaires peuvent se poser dans cette situation.
Le vendeur doit-il informer le locataire de la vente ?
Bien qu’il n’y ait pas de loi imposant un délai spécifique pour informer le locataire de la vente, il est de bonne pratique de le faire dès que la décision est prise et que les démarches de vente sont entamées.
Prévenir le locataire à l’avance lui permet de se préparer à la transition et de mieux comprendre les changements potentiels à venir. Une communication claire et transparente aide à maintenir une relation de confiance et à éviter les conflits.
Comment se fait la gestion des visites pour le locateur ou locataire ?
Les visites de l’immeuble doivent être organisées de manière respectueuse pour le locataire. La loi exige que le locataire soit informé au moins 24 heures avant chaque visite. De plus, ces visites doivent se dérouler à des heures raisonnables, généralement entre 9 h et 21 h, sauf si un accord spécifique est convenu entre le locateur et le locataire. Le locataire peut également demander que vous soyez présent lors des visites.
C’est l’une des raisons pour lesquelles il est important d’avertir le locataire de l’intention de vendre dès le début du processus. Une bonne communication et une collaboration fluide permettent de garantir que le locataire soit préparé et que les visites se déroulent dans le respect de son horaire et de son intimité.
Est-ce plus difficile de vendre une maison qui est occupée par un locataire ?
Vendre une maison occupée par un locataire peut être plus complexe, puisque l’acheteur se doit de respecter le bail en cours. Si l’acheteur potentiel souhaite occuper le bien, la présence d’un locataire peut réduire la flexibilité d’utilisation du bien et diminuer son attrait. Cependant, si le locataire est coopératif et accepte les visites ou même des modalités de départ, cela peut faciliter le processus.
Dans certaines situations, il est possible de proposer une indemnité au locataire pour l’inciter à quitter les lieux avant la fin du bail. Toutefois, cette démarche doit être entièrement volontaire et réalisée sans pression de la part du propriétaire.
Quelles sont les implications fiscales ?
La vente d’un bien immobilier occupé par un locataire peut avoir des conséquences fiscales importantes, notamment en ce qui concerne le prix de vente et le gain en capital. Voici deux éléments clés à prendre en compte :
Le prix de vente
Le prix de vente d’un bien occupé par un locataire peut être influencé par plusieurs facteurs. Voici deux éléments clés qui peuvent avoir un impact :
- Le bail en cours : si une maison est vendue avec un locataire en place, l’acheteur doit respecter les termes du bail. Certains acheteurs, en particulier ceux qui souhaitent occuper le bien eux-mêmes, peuvent être réticents à acheter un bien déjà loué, puisque cela signifie qu’ils devront attendre la fin du bail ou négocier une résiliation anticipée. Cela peut réduire la demande et, par conséquent, faire baisser le prix de vente.
- La stabilité des revenus locatifs : d’un autre côté, un bien occupé par un locataire de longue date peut être perçu comme une source de revenus stable et passif pour les investisseurs. Cela peut rendre le bien plus attractif pour ceux qui cherchent un investissement locatif, ce qui permettrait de vendre à un prix plus compétitif.
L’impôt sur le gain en capital
Lors de la vente d’une propriété résidentielle, les propriétaires doivent payer de l’impôt sur le gain en capital, sauf si la propriété est désignée comme résidence principale. Dans ce cas, l’exonération de l’impôt sur le gain en capital s’applique. Est-ce valable dans cette situation ?
Une propriété utilisée principalement à des fins locatives, une maison occupée par un locataire, par exemple, n’est généralement pas admissible à l’exonération. Cependant, dans le cas d’une propriété à plusieurs unités, comme un duplex, une partie de la vente peut bénéficier de l’exemption si une des unités est occupée par le propriétaire et désignée comme sa résidence principale.
Ainsi, lors de la vente d’une maison occupée par un locataire, un impôt sur le gain en capital est habituellement dû. Par exemple:
Si une propriété est achetée pour 250 000 $ et vendue à 350 000 $, le gain en capital réalisé est de 100 000 $. L’impôt sera calculé sur 50 % de ce gain, soit 50 000 $, en fonction des règles fiscales en vigueur.
2. Locataire : comprendre vos droits et préparer la transition
Si vous apprenez que votre propriétaire vend la maison dans laquelle vous habitez, vous vous demandez surement ce qui va se passer pour vous. Voici ce que vous devez savoir sur vos droits et les changements potentiels à anticiper en tant que locataire.
Droit au maintien des lieux : est-ce qu’un nouveau propriétaire peut m’expulser ?
Selon le Code civil du Québec, un locataire bénéficie de droits protégés par la loi, même si le bien est vendu. Le droit au maintien des lieux permet au locataire de continuer à occuper le logement tant que le bail est valide. Le nouveau propriétaire doit respecter les termes du bail et ne peut pas faire l’éviction du locataire sans raison valable avant la fin de celui-ci.
Même après la fin du bail, le locataire a le droit au renouvellement automatique de son bail, si le nouveau propriétaire ne souhaite pas reprendre le logement, s’il ne lui a pas envoyé un avis de reprise dans les délais légaux ou si le locataire a des raisons de croire que la reprise n’est pas faite de bonne foi.
Cependant, le locataire et le propriétaire peuvent également convenir d’une entente à l’amiable pour une résiliation anticipée du bail, en échange d’une compensation financière, couvrant l’équivalent de deux mois de loyer ou de la prise en charge des frais de déménagement, par exemple. Cette entente doit toutefois être conclue librement par le locataire, sans pression de la part du propriétaire.
Quels sont les changements à prévoir ?
Même si le nouvel acquéreur ne souhaite pas reprendre le logement à la fin du bail, un changement de propriétaire peut entraîner certains ajustements. En effet, un nouveau propriétaire peut avoir des pratiques différentes en matière de gestion, d’entretien ou de règles à respecter. Le locataire devra donc s’adapter à de nouvelles modalités, que ce soit pour les réparations, les attentes concernant le paiement du loyer ou les conditions de vie dans le logement.
D’autre part, si le nouveau propriétaire prévoit de reprendre le logement à la fin du bail, le locataire devra probablement chercher un nouveau logement. Il est donc conseillé de rester vigilant et de garder en tête la possibilité d’un déménagement. Il vaut toujours mieux de commencer ses recherches à l’avance afin d’éviter d’être précipité ou faire face à des désagréments de dernière minute.
3. Acheteur : ce que vous devez savoir avant d’acquérir un bien loué
Si vous envisagez d’acheter une maison occupée par un locataire, il est essentiel de comprendre que le locataire bénéficie de droits protégés par la loi. En conséquence, vous ne pourrez pas disposer du bien comme vous le souhaitez dès l’achat, surtout en ce qui concerne le bail en cours. Voici ce que cela implique pour vous.
Quels sont les risques liés à l’achat d’un bien loué ?
L’achat d’une propriété louée comporte plusieurs risques qu’il est important de prendre en compte. Si le locataire est peu coopératif ou ne respecte pas les termes du bail, cela peut compliquer la gestion du bien pour le nouveau propriétaire.
De plus, la présence d’un locataire peut grandement limiter les possibilités d’effectuer des réparations nécessaires ou de modifier la propriété. Ces restrictions peuvent réduire la liberté d’action de l’acheteur et impacter son projet de valorisation ou d’aménagement de l’immeuble.
Le nouveau propriétaire peut-il mettre fin au bail en cours ?
Lorsqu’une maison occupée par un locataire est vendue, le nouveau propriétaire doit respecter le bail en cours. Le contrat de location est transféré au nouvel acheteur, qui devient ainsi le nouveau locateur. Il est tenu d’honorer toutes les conditions du bail jusqu’à son terme. Cela signifie que le locataire peut rester dans les lieux sous les mêmes conditions, même après la vente de la propriété.
Quels sont les droits du propriétaire dans le cas d’une reprise de logement au Québec ?
Si l’acheteur souhaite récupérer le logement à la fin du bail, il peut procéder à une reprise de logement. Toutefois, cette démarche doit être réalisée conformément à la loi. Le propriétaire ne peut procéder à une reprise de logement que dans les situations suivantes :
- Le propriétaire souhaite emménager lui-même dans le logement ;
- Il prévoit y loger un membre de sa famille proche, tels un enfant ou un parent ;
- Il souhaite y loger toute autre personne de sa famille dont il est le principal soutien, comme son frère ou sa belle-mère.
L’avis de reprise de logement par le nouveau propriétaire : quels sont les délais ?
Pour que la reprise de logement se fasse de manière légale, le nouveau propriétaire doit respecter les délais prévus et avertir le locataire quelques mois avant la fin du bail. Plus précisément :
| Durée du bail | Envoi de l’avis pas le propriétaire |
| Bail de plus de 6 mois | 6 mois avant la fin du bail |
| Bail de 6 mois ou moins | 1 mois avant la fin du bail |
| Bail à durée indéterminée | 6 mois avant la date prévue de la reprise de logement |
Il est important de noter que l’acheteur souhaitant procéder à une reprise de logement doit avoir signé l’acte de vente avant d’envoyer l’avis de reprise au locataire. En effet, pour éviter toute contestation, l’acte de vente doit avoir été publié au registre foncier au préalable.
Si les délais prescrits ne sont pas respectés, le bail du locataire sera renouvelé. L’acheteur devra donc attendre une année supplémentaire avant de pouvoir reprendre le logement, c’est-à-dire à la fin du prochain bail.
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