Lorsque vient le temps de déterminer la valeur d’une propriété, plusieurs éléments doivent être pris en considération. Certains d’entre eux ont un impact important et peuvent affecter la valeur de la propriété de manière positive ou négative.
Parce que leur influence est grande, il est important de connaître ces divers éléments, en particulier lorsque vient le temps de déterminer le prix de vente optimal de votre propriété.
Qu'est-ce qui fait monter ou baisser le prix d'une maison?
Avant toute chose, il faut garder en tête qu’il n’existe pas une valeur unique pour votre maison. L’immobilier n’est pas une science exacte et il n’existe pas de méthode permettant de fixer le prix d’une propriété de manière définitive.
Voici certains des éléments les plus importants qui affectent la valeur de votre maison.
L’emplacement et la localisation de la maison
La région, la ville, le secteur et le quartier où est située la propriété ont tous une influence sur sa valeur de revente. Les résidences dans les régions plus éloignées, par exemple, ont tendance à être moins chères que celles situées près de la métropole ou dans les banlieues plus populaires.
Certaines villes sont également plus populaires que d’autres, ce qui fait augmenter la valeur de la propriété, l’offre étant habituellement plus rare que la demande. On peut même constater des différences de prix importantes entre deux secteurs ou deux quartiers d’une même ville.
Pour illustrer ce phénomène, il suffit de penser aux quartiers de Montréal et à l’écart considérable qui existe entre la valeur des propriétés du Plateau et celles de Parc-Extension.
L’emplacement est donc l’un des premiers critères à considérer lorsque vient le temps de déterminer la valeur de la propriété. De manière générale, les biens immobiliers situés dans un quartier en forte demande vont être ceux qui garderont le plus de valeur dans le temps.
Les endroits calmes avec une belle vue, des espaces verts, un accès facile aux commerces et aux transports en commun sont habituellement les plus recherchés.
Le type de propriété
Votre habitation est-elle une maison jumelée ? Une maison unifamiliale ou intergénérationnelle ? S’agit-il d’un plex ou d’un condo ?
La catégorie de propriété à laquelle est associée votre maison peut avoir une grande influence sur sa valeur de revente. Par exemple, les maisons unifamiliales sont généralement plus dispendieuses que les maisons jumelées, non seulement parce qu’elles sont plus recherchées, mais aussi parce qu’elles offrent la plupart du temps plus d’espace.
La superficie du terrain et l’agencement des pièces de l’habitation
La superficie de la maison et du terrain est un autre critère à prendre en considération pour déterminer la valeur d’une propriété. Une grande maison construite sur un large terrain a généralement plus de valeur qu’une maison plus petite située sur un terrain restreint. Mais la superficie n’est pas le seul élément à prendre en considération.
La disposition des pièces de la résidence a également son rôle à jouer. L’agencement des pièces et couloirs peut faire une grande différence entre deux propriétés de superficie équivalente. Une maison bien agencée peut paraître beaucoup plus spacieuse qu’une demeure semblable construite de manière peu fonctionnelle.
La nature et le nombre de pièces ne sont pas non plus à négliger. Une maison disposant de 5 chambres, mais d’une seule salle de bain, pourrait ainsi perdre un peu de sa valeur, car la majorité des acheteurs cherchent pour le même nombre de chambres au moins 2 salles de bain.
Les caractéristiques supplémentaires
La présence d’éléments supplémentaires ou de caractéristiques de luxe peut également influencer, habituellement à la hausse, la valeur d’une propriété. C’est le cas si la maison dispose d’un garage, d’une piscine, d’une cave à vin, etc.
La qualité des matériaux utilisés dans la construction et la décoration de la maison peuvent aussi être fort utiles pour rehausser la valeur de la propriété. Des matériaux haut de gamme permettront non seulement de montrer la qualité de la maison, ils mettront également plus en valeur l’aspect visuel du bien immobilier.
L’état général de la maison
Évidemment, même si la propriété possède une grande superficie et qu’elle est située dans un quartier en demande, elle perdra nécessairement de la valeur si son état général n’est pas à la hauteur des attentes.
En effet, si l’habitation nécessite des travaux majeurs ou de nombreuses réparations, le propriétaire devra abaisser son prix s’il souhaite la vendre, puisque peu d’acheteurs seront intéressés d’acquérir une demeure en mauvais état. Dans le cas où seuls des petits travaux de confort seraient à effectuer, la maison ne perdra pas de sa valeur.
Cet état général peut d’ailleurs être directement lié à l’année de construction de la résidence. Un bien immobilier vieillit et se dégrade au fil du temps, en particulier s’il n’y a pas d’entretien régulier pour veiller à sa conservation.
La dégradation d’un immeuble peut se percevoir dans plusieurs composantes, dont :
- La structure globale de la demeure ;
- L’isolation ;
- La toiture ;
- Le système électrique ;
- Le système de chauffage.
Ces éléments peuvent constituer des frais coûteux pour un futur acquéreur, ce qui diminue la valeur du bien immobilier par rapport à un autre en excellent état.
Les rénovations : leur impact sur la valeur d’une maison
Pour combler les impacts négatifs du vieillissement de la propriété et de la dégradation des composantes, il faut réparer ou rénover.
Les rénovations sont d’ailleurs considérées comme un excellent moyen d’augmenter la valeur d’une propriété à court, moyen ou long terme. Si vous prévoyez vendre votre demeure bientôt, il est même possible de donner un petit coup de pouce à la vente de votre maison en effectuant certains travaux.
Mais attention : ce ne sont pas toutes les rénovations qui se valent. Les améliorations de la cuisine et de la salle de bain sont reconnues pour être celles qui offrent la meilleure valeur ajoutée à votre demeure avant une transaction immobilière.
Les comparables : un bon indicateur pour fixer la valeur d’une propriété
Utilisée par de nombreux professionnels en immobilier, la méthode des comparables consiste à comparer la propriété dont on veut fixer la valeur à d’autres biens immobiliers semblables, mis sur le marché récemment. Il s’agit d’un bon indicateur sur lequel s’appuyer, puisqu’il prend en considération le contexte du marché actuel.
Pour effectuer la comparaison, il faut entre autres regarder le prix auquel se sont vendues les propriétés avoisinantes semblables au cours des dernières semaines et des derniers mois. On les appelle les « comparables ».
Il faut aussi accorder une attention plus particulière à celles qui se retrouvent sur le marché en même temps que la propriété qu’on souhaite évaluer – surtout si l’évaluation a pour but de déboucher à la vente de la demeure.
Un courtier immobilier qui connaît bien le secteur dans lequel se situe votre propriété peut être un excellent allié pour vous aider à déterminer le prix de vente idéal pour votre demeure en fonction du marché local.
Est-ce qu'un garage ou piscine augmente la valeur d'une maison?
Un garage ou une piscine peuvent effectivement augmenter la valeur d'une maison. Ils font en effet partie des caractéristiques supplémentaires que certains acheteurs recherchent. Mais leur impact peut varier en fonction de plusieurs facteurs.
Que ce soit pour y ranger la voiture ou servir de rangement supplémentaire, la présence d'un garage augmente généralement la valeur d'une résidence. L'ampleur de cette augmentation sera influencée par la superficie, le choix des matériaux, l'accès (attenant ou non à la maison), etc.
En comparaison, l'ajout d'une piscine a un effet moins unanime sur la valeur de la propriété. Alors que certains considèrent qu'elle est un atout, d'autres acheteurs potentiels peuvent percevoir la présence d'une piscine comme un fardeau supplémentaire, en raison des coûts d'entretien. Cela peut donc limiter, voire annuler, l'augmentation de la valeur.
Quelques points à considérer...
Au moment de déterminer la valeur de votre propriété, certaines réflexions s'imposent, particulièrement en ce qui concerne l'importance qui doit être accordée à la valeur sentimentale et la valeur municipale.
La valeur sentimentale doit-elle être prise en compte ?
Poser la question, c’est y répondre. Que ce soit en immobilier ou dans tout autre secteur commercial, la valeur sentimentale ne devrait avoir aucun rôle à jouer dans la détermination du prix de vente d’un bien.
La valeur de votre propriété devrait être fixée de la manière la plus impartiale et objective possible, notamment en vous basant sur les critères mentionnés dans les paragraphes précédents.
Déterminer la valeur de votre propriété en fonction de l’émotion n’apporte aucun bénéfice en particulier dans un processus de vente. Dans la majorité des cas, vous surévaluerez votre propriété et risquerez de faire fuir les acheteurs potentiels. Vous rallongerez donc inutilement votre démarche transactionnelle.
Évaluation municipale vs valeur marchande
L’évaluation foncière ne devrait pas être un critère dans la fixation de la valeur réelle de votre propriété. Elle n’est effectuée que tous les 3 ans par la municipalité, ce qui fait en sorte qu’elle ne tient pas compte des variations du marché immobilier. Elle est donc peu précise, d’autant plus qu’elle a pour unique but d’établir le montant des taxes municipales que vous devrez payer au cours de l’année.
Il faut également abandonner la croyance selon laquelle il suffit d’afficher sa maison à un prix de vente 1,5 fois plus cher que l’évaluation municipale. Ce calcul n’est pas approprié, car le ratio peut grandement varier en fonction du marché local, du type de propriété, de l’état de la demeure, etc.
Vous en savez désormais un peu plus sur les facteurs pouvant influencer la valeur d’une propriété. Malgré tout, il est toujours recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier, tel qu’un courtier immobilier ou un évaluateur agréé, si vous souhaitez déterminer la valeur de votre résidence de la manière la plus précise possible.
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