Être propriétaire d’un immeuble locatif résidentiel représente une responsabilité importante. Ce rôle comporte diverses obligations envers les locataires et s’accompagne de droits et de pouvoirs qui demeurent toutefois encadrés par la loi. Il ne faut pas oublier que les locataires disposent également de droits qu’il est essentiel de respecter.
Il revient donc au propriétaire de se familiariser avec les règles et les procédures qui régissent le domaine de la location résidentielle. Parmi les nombreuses situations prévues par le droit locatif figure la reprise de logement, un mécanisme qui permet, sous certaines conditions bien précises, de reprendre possession d’un logement occupé.
Quels sont les droits du propriétaire en matière de reprise de logement ? Dans quelles circonstances une telle démarche est-elle permise, et quelles étapes doivent être respectées pour qu’elle soit valide ? Cet article propose un survol des principaux aspects de la reprise de logement afin d’en comprendre le fonctionnement, les limites et les obligations qui y sont rattachées.
En bref : l’essentiel à retenir sur la reprise de logement au Québec
- La reprise de logement permet à un propriétaire de reprendre un logement occupé pour l’habiter ou y loger un proche, selon les conditions prévues par la loi.
- Ce droit est strictement encadré et ne s’applique que dans des situations précises définies par le droit locatif québécois.
- Certaines exceptions limitent la reprise, notamment lorsque le locataire est âgé de 70 ans et plus ou lorsqu’une autre unité similaire est disponible.
- La démarche exige l’envoi d’un avis conforme et le respect de délais légaux qui varient selon la durée du bail.
- Le locataire dispose d’un mois pour accepter ou refuser la reprise ; en cas de refus, le Tribunal administratif du logement doit trancher.
- Une reprise effectuée de mauvaise foi peut entraîner des compensations financières et des recours contre le propriétaire.
Qu’est-ce qu’une reprise de logement ?
Que le propriétaire détienne un immeuble locatif depuis plusieurs années ou qu’il en ait fait l’acquisition récemment, la loi permet, dans certaines circonstances bien précises, de reprendre l’un des logements qu’il contient. Ce droit n’est toutefois pas absolu et ne peut être exercé que dans des situations déterminées.
Ainsi, un propriétaire d’un immeuble locatif résidentiel peut reprendre un logement notamment dans les cas suivants :
- S’il prévoit de s’y installer personnellement ;
- S’il souhaite y loger un membre de sa famille proche, comme un parent ou un enfant ;
- S’il désire y loger un autre parent dont il est le principal soutien.
Y a-t-il des situations dans lesquelles il n’est pas permis de faire une demande de reprise de logement ?
Bien qu’un propriétaire puisse généralement reprendre l’un des logements de son immeuble, la loi prévoit certaines exceptions à ce droit. Voici trois situations dans lesquelles une reprise de logement n’est pas permise.
1. Lorsque le locataire se trouve dans une situation protégée
Il n’est pas possible de reprendre le logement d’un locataire si celui-ci est âgé de plus de 70 ans, s’il occupe le logement depuis plus de 10 ans et s’il a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique. Ces trois conditions doivent être réunies.
Toutefois, une reprise de logement peut demeurer possible dans l’une des situations suivantes :
- Le propriétaire est lui-même âgé de plus de 70 ans ;
- Le proche que le propriétaire souhaite loger est âgé de plus de 70 ans ;
- Le propriétaire est âgé de 70 ans, habite déjà l’immeuble et souhaite y loger, dans le même immeuble, un proche âgé de moins de 70 ans.
2. Lorsqu’une autre unité semblable est disponible
Un propriétaire ne peut reprendre le logement d’un locataire si une autre unité similaire est disponible, que ce soit dans le même immeuble ou dans un autre immeuble lui appartenant.
Par exemple, si un propriétaire détient deux triplex situés dans le même quartier et souhaite reprendre un logement situé au rez-de-chaussée de l’un d’eux, il devra plutôt emménager dans le logement du second triplex si celui-ci est libre et présente des caractéristiques similaires notamment en ce qui concerne la dimension, le prix et la localisation.
3. Dans certains cas de copropriété indivise
La reprise d’un logement dans le contexte d’une copropriété indivise est strictement encadrée. Pour qu’une reprise soit possible, l’immeuble ne doit compter que deux copropriétaires et ceux-ci doivent être conjoints.
Ainsi, deux amis ayant acquis un triplex en copropriété indivise ne pourront pas reprendre un logement afin d’y habiter. En revanche, deux conjoints copropriétaires d’un même immeuble pourront, sous réserve des autres conditions applicables, reprendre l’un des logements.
Il est important de noter que ces exceptions ne s’appliquent pas lorsque le propriétaire et le locataire parviennent à une entente volontaire concernant la reprise du logement.
Comment faire une reprise de logement ?
Comme toute démarche relevant du droit immobilier, la reprise d’un logement est soumise à une procédure rigoureuse. Des délais précis doivent être respectés et certains documents doivent être transmis dans les règles afin que la démarche soit valide.
1. Envoyer un formulaire d’avis de reprise de logement
Le propriétaire doit d’abord aviser le locataire de son intention de reprendre le logement. Cette démarche s’effectue par l’envoi d’un avis de reprise de logement. Afin de limiter les risques de contestation, cet avis doit être complet et contenir les renseignements suivants :
- La date de reprise envisagée ;
- Le nom de la personne qui doit s’installer dans le logement, soit le propriétaire ou l’un de ses proches ;
- Le degré de parenté entre le propriétaire et la personne qui occupera le logement ;
- Les restrictions applicables au droit de reprise de logement.
Comment envoyer un avis de reprise de logement ?
L’avis doit être transmis par un moyen permettant de conserver une preuve de réception. L’envoi par courrier recommandé est généralement privilégié afin de démontrer que le locataire a bien reçu l’avis.
Quel est le délai pour mettre fin à un bail dans le cadre d’une reprise de logement ?
Pour que la demande soit valide, l’avis doit être transmis dans les délais prescrits par la loi. Ces délais varient selon la durée du bail :
- Un bail de plus de 6 mois, l’avis doit être envoyé au moins six mois avant la fin du bail.
- Un bail de moins de 6 mois, l’avis doit être transmis au moins un mois avant la fin du bail.
- Un bail de durée indéterminée, l’avis doit être envoyé au moins six mois avant la date prévue de la reprise.
2. Obtenir la réponse du locataire
L’envoi de l’avis de reprise de logement par courrier recommandé permet de connaître la date à laquelle le locataire en a pris connaissance. À compter de cette date, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour faire connaître sa réponse.
Le locataire est libre d’accepter ou de refuser la reprise du logement. À défaut de réponse dans le délai d’un mois suivant la réception de l’avis, il est réputé avoir refusé de quitter le logement.
3. Obtenir le jugement du Tribunal administratif du logement
Si, à la suite de la réception de l’avis, le locataire accepte la reprise du logement, la démarche peut se conclure à cette étape. En revanche, en cas de refus ou d’absence de réponse, le propriétaire doit entreprendre la prochaine étape de la procédure et obtenir l’autorisation du TAL.
Le propriétaire doit alors déposer une demande de reprise de logement auprès du Tribunal administratif du logement (TAL). Cette demande doit être effectuée dans le mois suivant le refus du locataire. Le respect de ce délai est essentiel, puisqu’un retard peut entraîner le rejet de la demande et la fermeture du dossier.
Une fois la demande déposée, le Tribunal administratif du logement rend une décision. Il peut accepter ou refuser la reprise du logement.
Le locateur doit-il verser un dédommagement au locataire ?
Dans certains cas, le Tribunal administratif du logement peut ordonner au propriétaire de verser une compensation financière au locataire au moment de la reprise. Cette compensation a pour objectif d’atténuer les conséquences de la reprise, notamment en raison des frais de déménagement, ses inconvénients subis ou des difficultés liées à la recherche d’un nouveau logement.
L’octroi d’une compensation n’est pas automatique et dépend des circonstances propres à chaque situation. Le TAL tient compte de plusieurs éléments, dont la situation personnelle du locataire, la durée de son occupation du logement, la bonne foi du propriétaire ainsi que les impacts concrets de la reprise.
Quelles sont les obligations du propriétaire après la reprise de logement ?
La reprise d’un logement ne met pas fin aux obligations du propriétaire une fois le locataire parti. Elle entraîne plutôt une série de responsabilités qui doivent être respectées avec rigueur. Le droit à la reprise étant accordé pour un objectif précis, le propriétaire doit être en mesure de démontrer que celui-ci a été respecté.
Le logement repris doit être occupé par la personne mentionnée dans l’avis de reprise, qu’il s’agisse du propriétaire ou du proche identifié. Cette occupation doit être réelle, continue et conforme au motif invoqué. Une reprise effectuée dans le but de relouer le logement, de le vendre ou d’en modifier l’usage pourrait être considérée comme abusive.
En cas de contestation, le Tribunal administratif du logement peut exiger des preuves démontrant que la reprise a été faite de bonne foi. Le fardeau de la preuve repose alors sur le propriétaire.
FAQ — Reprise de logement
Vente d’un immeuble locatif : un nouveau propriétaire peut-il mettre fin au bail pour une reprise de logement ?
Oui. Un nouveau propriétaire peut exercer un droit de reprise de logement, à condition de respecter l’ensemble des règles prévues par la loi, notamment en ce qui concerne les motifs permis, les délais applicables et la procédure à suivre.
Comment refuser ou contester une reprise de logement ?
Le locataire peut refuser une reprise de logement en avisant le propriétaire dans le délai d’un mois suivant la réception de l’avis. En cas de refus, le propriétaire doit s’adresser au Tribunal administratif du logement, qui décidera si la reprise est justifiée.
Quelle est la différence entre une éviction et une reprise de logement ?
La reprise de logement permet au propriétaire ou à un proche d’occuper le logement à des fins personnelles. L’éviction, quant à elle, peut prendre différentes formes. Une éviction peut d’abord survenir lorsque le locataire ne respecte pas les obligations prévues au bail. Dans ce contexte, le propriétaire peut demander la résiliation du bail.
L’éviction peut également être liée à des travaux majeurs, à la subdivision de l’immeuble ou à un changement d’usage. Lorsque des travaux sont invoqués dans le but de relouer le logement à un loyer plus élevé, on parle alors de rénoviction .
Qu’est-ce qu’une reprise de logement de mauvaise foi ?
Une reprise de logement est considérée de mauvaise fois lorsque le propriétaire invoque un motif faux ou trompeur ou n’occupe pas le logement conformément au motif indiqué dans l’avis de reprise. Une telle situation peut entraîner des recours du locataire et des conséquences financières pour le propriétaire.
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