Ce n’est un secret pour personne : la récente flambée des prix de l’immobilier, jumelée à l’inflation et à la hausse des taux d’intérêt, rend l’accès à la propriété très difficile pour les premiers acheteurs. Devant ce fait, plusieurs parents décident de soutenir financièrement leurs enfants pour leur permettre de devenir propriétaires.
C’est votre cas? Vous aimeriez donner un coup de pouce financier à votre enfant pour lui permettre d’acheter une maison, mais ne savez pas comment? On vous explique les possibilités qui s’offrent à vous.
Aider son enfant à acheter une première maison, mais pas à n’importe quel prix!
En tant que parent, il est tout à fait naturel de vouloir aider votre enfant si celui-ci est aux prises avec des enjeux financiers. Toutefois, il s’agit d’une décision qui doit être mûrement réfléchie. Plusieurs facteurs sur le plan fiscal doivent être pris en considération. Car une aide financière mal planifiée peut avoir de fâcheuses conséquences.
Avant d’aider votre enfant à acquérir sa première propriété, assurez-vous que le soutien financier que vous lui apporterez ne compromettra pas votre propre stabilité financière ni vos objectifs d’épargne-retraite.
Pour ce faire, consultez votre conseiller financier. Il pourra réaliser des simulations vous permettant de confirmer si vous avez réellement les moyens de concrétiser votre élan de générosité. Celles-ci pourront également vous permettre de calculer le manque à gagner, le cas échéant.
Rappelez-vous que moins de capital investi signifie aussi moins de rendement. L’argent que vous retirerez de vos économies pour le donner ou le prêter à votre enfant pourrait avoir un impact plus grand que celui prévu au départ. Vous devez donc vous demander, objectivement, si vous avez réellement les moyens d’aider votre enfant ou si cette décision met à risque votre capacité financière.
4 façons d’aider votre enfant à devenir propriétaire
Vous avez la volonté et les moyens financiers d’aider votre progéniture à devenir propriétaire? Plusieurs options s’offrent à vous. En voici quelques-unes.
1. Offrez-lui un don en argent
Il s’agit sans doute de la manière la plus simple d’aider votre enfant à acquérir la mise de fonds nécessaire à son premier achat immobilier. Le don d’argent à un enfant majeur n’entraine aucune incidence fiscale, à la condition que la somme donnée ne serve pas à produire des revenus.
Qu’est-ce que cela signifie? En d’autres mots, si votre enfant utilise l’argent du don pour acheter une propriété à usage personnel (ex. : sa résidence principale), alors il n’y a aucun problème. Toutefois, s’il se sert du don reçu pour acquérir un bien générateur de revenus (ex. : un immeuble locatif), des règles d’attribution pourraient s’appliquer à l’auteur du transfert de l’argent initial, c’est-à-dire vous.
Et qu’advient-il de l’argent donné sur le plan légal si votre enfant est marié et qu’il décide de divorcer? Bien qu’en vertu des règles sur le patrimoine familial la résidence devra être séparée entre les époux, la somme donnée à votre enfant n’en fera pas partie. De plus, si la propriété a pris de valeur, il faudra calculer au prorata la plus-value sur la valeur du don initial, ce qui pourrait s’avérer complexe…
Dans tous les cas, il est conseillé de consigner l’acte par écrit, en rédigeant une lettre de don, pour dissiper tout malentendu qui pourrait survenir. Il est même recommandé de faire rédiger un document notarié pour officialiser le tout et préciser que les revenus découlant du montant reçu seront propres à votre enfant.
2. Faites un don d’équité
La maison familiale est devenue trop grande pour vous? Elle ne correspond plus à vos besoins et vous pensez vendre prochainement? Le don d’équité pourrait vous permettre de vous départager de la résidence tout en aidant votre enfant à devenir propriétaire.
Le don d’équité consiste essentiellement à céder, à un prix réduit, une propriété détenue par un membre de la famille à un enfant ou un proche parent. La réduction de coût par rapport à la valeur marchande représente le montant du don d’équité et remplace la mise de fonds.
Notez également que, lors d’une transaction entre un parent et son enfant, les droits de mutation, alias la taxe de bienvenue, n’auront pas besoin d’être payés. Voilà un autre coup de pouce financier dont votre enfant pourra bénéficier si vous choisissez cette option.
Il est important de noter que le don d’équité doit s’effectuer en fonction de la juste valeur marchande de votre propriété. En effet, si vous vendez votre maison à une valeur inférieure à sa valeur réelle, votre enfant et vous pourriez tous les deux subir des pénalités fiscales. Celles-ci pourraient être d’autant plus importantes si la propriété concernée ne bénéficie pas de l’exemption pour résidence principale.
3. Accordez-lui un prêt
Plutôt qu’un don, vous pourriez choisir d’aider votre enfant à devenir propriétaire en lui accordant un prêt. Celui-ci devrait être officialisé par un document écrit explicitant le montant du prêt et contenant toutes les modalités de remboursement (échéance, taux d’intérêt, versements, motifs d’effacement de la dette, etc.).
Si le prêt comporte des intérêts, vous devrez les déclarer au fisc, puisqu’ils sont imposables. Votre enfant ne pourra pas déduire ces intérêts.
Assurez-vous de prévoir tous les détails. Par exemple, qu’arriverait-il si vous décédiez avant que le prêt ne soit entièrement remboursé? Votre enfant serait alors redevable à la succession et devrait payer sa créance ou la déduire de sa part d’héritage, à moins que votre testament comporte un legs à cet effet.
Bref, le prêt peut être complexe et peut avoir d’importantes répercussions financières sur le prêteur et l’emprunteur. Il vaut donc mieux faire appel à un expert en la matière pour vous conseiller et évaluer votre situation avec vous.
4. Devenez coemprunteur ou endosseur de l’hypothèque
Votre enfant a les moyens de devenir propriétaire, mais les institutions financières hésitent à lui consentir une hypothèque en raison de son historique de crédit? Vous pourriez alors décider d’endosser son prêt ou de devenir copropriétaire avec lui. Mais attention : cet engagement n’est pas sans conséquence!
Si votre enfant se retrouve en incapacité de payer l’hypothèque, la banque se tournera vers vous pour que les termes de l’emprunt soient respectés. Même si vous avez confiance en l’emprunteur, vous devez donc considérer cela comme une possibilité réelle. Vous devrez avoir des capacités financières suffisantes.
De plus, si vous choisissez de devenir copropriétaire plutôt que de simplement cautionner le prêt, vous vous retrouverez également avec deux résidences : votre maison et une partie de celle détenue conjointement avec votre enfant. Vous pourriez alors faire face à des complications fiscales, notamment au moment de désigner l’une d’entre elles comme résidence principale lors de la vente. Vous serez également coresponsable de payer le compte de taxes municipales et scolaires.
Bref, quel que soit le moyen choisi pour aider votre enfant, assurez-vous de faire une analyse approfondie de la situation avant de concrétiser les démarches. Être généreux est tout à votre honneur, mais vous ne devez pas compromettre votre propre sécurité financière pour autant.
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