Vous souhaitez connaître la valeur marchande de votre maison ? L’évaluateur agréé est le professionnel tout désigné pour vous accompagner dans cette démarche.
Bien que nous ayons déjà abordé son expertise dans plusieurs de nos articles, nous n’avons jamais pris le temps d’explorer en détail les responsabilités qui lui incombent. Dans cet article, nous vous proposons donc un portrait complet de ce métier clé du secteur immobilier, afin de mieux comprendre son rôle, ses tâches et l’importance de son intervention dans diverses situations.
Quel est le principal rôle d'un évaluateur agréé ?
Le rôle principal d’un évaluateur agréé est de formuler une opinion objective sur la valeur marchande de biens ou de droits immobiliers. À l’aide de diverses méthodes d’évaluation et d’analyse, il effectue un examen rigoureux et rédige un rapport écrit qui permet à son client de prendre une décision éclairée.
Ce professionnel peut œuvrer dans les secteurs public ou privé et intervient dans de nombreuses situations, notamment :
- L’achat ou la construction d’un immeuble ;
- La vente d’une propriété ;
- La négociation d’un refinancement hypothécaire ;
- Le partage du patrimoine familial ;
- L’établissement de l’évaluation municipale ;
- La détermination de la valeur de reconstruction d’une copropriété.
Quelles sont les tâches réalisées par l'évaluateur agréé ?
Les tâches de l’évaluateur agréé sont nombreuses et variées. Bien qu’il soit surtout reconnu pour faire l’estimation de la valeur de biens immobiliers, son rôle va bien au-delà.
Parmi ses principales responsabilités, on retrouve :
- La définition du mandat : avant de commencer son travail, il doit bien comprendre les besoins du client et préciser l’objectif de l’évaluation (vente, achat, refinancement, règlement de succession, etc.) ;
- L’analyse des documents pertinents : titres de propriété, baux, plans, évaluations antérieures, etc. ;
- La visite et l’inspection de la propriété : pour recueillir des données précises sur l’état, les caractéristiques et l’environnement du bien ;
- La collecte et l’analyse de données de marché : ventes comparables, tendances économiques, zonage, etc. ;
- L’application de méthodes d’évaluation reconnues : pour déterminer une valeur marchande juste et fondée ;
- La rédaction d’un rapport détaillé : clair, objectif et conforme aux normes de pratique professionnelle.
L’évaluateur agréé veille à ce que chaque évaluation soit rigoureuse, fiable et adaptée aux besoins spécifiques de son client. Apprenons-en davantage.
1. Recherche et cueillette d’informations
Une fois le mandat bien défini, l’évaluateur agréé entame un travail de recherche rigoureux pour recueillir toutes les informations nécessaires à l’évaluation. Il rassemble une variété de documents pertinents et en vérifie la validité afin d’assurer l’exactitude de son analyse.
Selon le contexte, les documents consultés peuvent inclure :
- Le rôle d’évaluation ;
- Les taxes municipales ;
- Les baux résidentiels ou commerciaux ;
- Les dépenses d’exploitation ;
- Le certificat de localisation ;
- Le règlement de zonage ;
- Les plans d’architecture ;
- Et d’autres informations pertinentes.
2. Visite du bâtiment
Après avoir recueilli les informations préalables nécessaires, l’évaluateur agréé procède à la visite de la propriété. Cette étape lui permet d’observer directement le bien et ses principales caractéristiques. Il peut également prendre des photos de l’intérieur et de l’extérieur pour appuyer son analyse et documenter son rapport.
Il est important de préciser que cette visite ne doit pas être confondue avec celle d’un inspecteur en bâtiment. L’objectif n’est pas de détecter des défauts ou des vices cachés, mais plutôt d’évaluer l’état général de la propriété en tenant compte de :
- Son niveau d’usure ;
- Ses dimensions ;
- Ses composantes principales ;
- La qualité des matériaux ;
- Et autres éléments visibles.
L’évaluateur s’intéresse également à l’environnement immédiat de la propriété, car le voisinage influence directement sa valeur. Il observe donc :
- L’accessibilité en transport en commun ;
- La proximité des écoles ;
- La présence de services dans le quartier ;
- Ainsi que les points forts et faibles du secteur.
3. Évaluation et analyse des données
Une fois toutes les informations nécessaires réunies, l’évaluateur peut déterminer la méthode d’analyse la plus appropriée pour établir la valeur marchande du bien. Son évaluation repose sur trois méthodes reconnues :
- La méthode des comparables : elle consiste à comparer le bien avec d’autres propriétés semblables récemment vendues dans le même secteur ;
- La méthode du coût : elle estime la valeur en additionnant la valeur du terrain et le coût de remplacement du bâtiment, en tenant compte de la dépréciation ;
- La méthode du revenu : elle s’applique principalement aux immeubles locatifs, en analysant les revenus générés et les dépenses d’exploitation.
Sauf exception, l’évaluateur doit utiliser au moins deux de ces méthodes afin de produire une estimation fiable et rigoureuse.
Une fois l’analyse terminée, il remet un rapport écrit à son client, dans lequel figurent :
- L’identification et la description de la propriété évaluée ;
- Les facteurs ayant influencé son jugement ;
- Sa conclusion sur la valeur marchande du bien.
Ce rapport fournit au client une base solide et professionnelle pour appuyer la valeur de son immeuble dans le cadre d’une transaction ou d’une démarche administrative.
Combien coûte l’évaluation d’une propriété ?
Pour une maison unifamiliale, le coût moyen d’une évaluation se situe autour de 650 $, bien que ce tarif puisse varier selon plusieurs facteurs.
Voici une estimation du prix des services d’un évaluateur selon le type de propriété :
- Maison : entre 500 $ et 900 $.
- Condo : entre 400 $ et 750 $.
- Immeuble multilogements : plus de 1000 $.
Pour obtenir une estimation plus précise du coût applicable à votre propriété, il est recommandé de communiquer directement avec plusieurs évaluateurs agréés de votre région. Cela vous permettra de comparer non seulement les tarifs, mais aussi les services offerts.
Comment devenir membre de l'OEAQ au Québec ?
Pour exercer la profession d’évaluateur agréé au Québec, il faut être membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ).
L’adhésion à cet ordre professionnel est obligatoire et implique le respect de normes strictes, d’un code de déontologie, ainsi qu’un engagement à suivre de la formation continue. Cet encadrement garantit la rigueur, l’impartialité et l’indépendance du professionnel, en faisant un partenaire de confiance.
Faut-il suivre une formation spécialisée ?
Les évaluateurs agréés suivent une formation spécialisée en évaluation immobilière, souvent au niveau universitaire. Plusieurs d’entre eux choisissent par la suite de se spécialiser dans des domaines plus ciblés, tels que :
- l’évaluation agricole ;
- l’évaluation industrielle ;
- l’évaluation foncière municipale ;
- ou encore l’évaluation de fonds de commerce, entreprises ou biens mobiliers.
La formation d’évaluateur peut aussi mener à des carrières connexes, comme celle de gestionnaire immobilier, même si la majorité exerce principalement dans l’évaluation.
Répartition des évaluateurs par secteur d'activité
- Firmes privées : 54 %
- Secteur public : 20 %
- Secteur municipal : 20 %
- Institutions financières : 20 %
Source : OEAQ
Quel est le salaire moyen d’un évaluateur ?
Le salaire d’un évaluateur agréé peut varier selon l’expérience, la spécialisation et le secteur d’activité. En moyenne :
- Début de carrière : entre 50 000 $ et 65 000 $ par an.
- Après quelques années d’expérience : entre 70 000 $ et 90 000 $
- Évaluateurs expérimentés ou en poste de direction : plus de 100 000 $ par an
Les revenus peuvent aussi fluctuer en fonction du statut (salarié ou travailleur autonome), du volume de mandats, et de la région où l’on exerce.
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